中国网地产 陶婷 10月25日，《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》的公布，使得本就不平静的海南，更是暗潮汹涌。一纸公告之下，对暗潮汹涌的海南来说，全面取消落户限制，这是一把两面都有刃的剑，推动了户籍制度改革，也或将使得房地产市场再起波澜。

推动户籍制度改革

除三沙外，海南省基本取消落户限制。《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》中关键点有三处：省内居民，可在合法稳定住所（含租赁，下同）的城区、建制镇的社区（以下统称城镇社区）落户；省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员有合法稳定住所的城镇社区落户；居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。

在经济、旅游、产业、城镇化等多重考量因素之下，取消落户限制，有利于海南自贸港的建设。诸葛找房数据研究中心王小嫱亦认为，其主要原因是继续加大户籍制度改革力度。海南省政府也表示，要推进新一轮户籍制度改革，便利非户籍人口落户，加快破除制约人口自由流动的制度性障碍。

海南户籍的全面放开，这一切都有章可循。因为，在10月19日，网上就流传出海南三亚人才购房新政，其中提到，急需紧缺人才购房，无需个税或社保证明。而时间回溯到今年6月27日，海南省新闻办还曾就《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》举行解读吹风会。彼时，《通知》提出，实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年。

户籍制度改革是海南需要攻破的一堵墙。近些年来，海南常住人口不断在攀升。《海南省人口发展规划（2030年）》数据显示，海南常住人口2020年将接近1000万人，2025年接近1200万人。早在今年4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求继续加大户籍制度改革力度。

如城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制等等。“强调对非户籍人口的落户内容，这对于人口的自由流动等都会产生较为积极的影响”， 易居研究院总监严跃进分析指出。

取消落户≠限购取消

那么，此次取消落户限制，对于本就暗潮汹涌的海南房地产，又有什么意义？

自从遭遇史上最严厉调控后，海南的楼市进入到了冰封期。据中原地产研究中心统计数据显示，前三季度，海南省固定资产投资（不含农户）同比下降16.3%，降幅比上半年收窄6.7个百分点。房地产开发方面，前三季度开发投资同比下降28.1%，房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。

面对户籍制度的放开，处在冰封期的海南楼市，它依旧实行的是史上最严厉限购。王小嫱指出，取消落户限制并不等于限购取消。如果按照新出台的政策，拿到海南省户口之后，还需严格执行海南省的限购政策。

海南一直是房地产网红热点城市，一方面其曾大涨引来众多炒房客，也造成了其过于依赖房地产，在“房住不炒”的主基调之下，2018年4月，在已出台限购政策的基础上，海南省实施了全域限购。

内容包括海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自通知发布后，户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

实际上，海南省住建厅总工程师林诗辉也曾在公开场合表示，关于房地产市场调控方面，海南省将坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，以“壮士断腕”的决心调控房地产，促进海南经济和房地产业转型发展。

不过，“因海南省各区域限购政策不一，如五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，海口、三亚、琼海可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽”，王小嫱说。

房住不炒或需强化

尽管海南方面在公开场合称，以“壮士断腕”的决心调控房地产，且就目前来看，取消落户限制并不等于限购取消，但户籍制度却是牵一发而动全身的存在，海南房地产限购大门上的窗户，或许在不慎之中打开了。 

除基本取消落户限制之外，在上述实施方案之中，还有几点值得注意，如取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口；如维护农业转移人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权；如高考移民监测等，这一系列的政策无疑对于人口落户，是有正面积极意义的。而众所周知的是，人口是城市发展的根本。

政策出台背后，需谨防当地房企和销售机构趁机涨价，房住不炒的政策内容或需强化。严跃进认为，外来人口的落户难度减少，势必增加外来人口的落户数量。而基于户籍资格的取得，潜在的购房需求会释放。尤其是到了四季度，本身就进入到了海南楼市交易的活跃期，所以预计四季度海南市场的交易会有上升的可能。

不仅如此，房屋交易市场容易传导到土地交易市场，可能会出现土地囤积和地价虚高上涨等现象，“后续对于土地市场的管控，显得尤为重要”，严跃进说。

更值得关注的一点是，吸引人才后，如何留住人才，才是城市面对的最大难题。否则，简单的人才吸引，或将只是导致房地产市场波动。

“人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，会带来了房地产市场的上涨预期。从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施”，中原地产首席市场分析师张大伟说，吸引人才的真正目的是发展产业，而不是买一套房。