（中国网地产 包露/文）2014年伊始，“互联网+”概念被房地场行业火热追捧，“互联网+房产”新形态掀起了一轮热浪，地产商与中介机构纷纷试水O2O模式。随着资本的“热钱”相继涌入，爱屋吉屋、房多多、好屋中国等一批互联网房产平台纷纷走上舞台。这些拥有互联网基因的平台自诞生之初便誓言要颠覆房地产行业，但房地产交易先天具有低频、非标、大宗的特点，这也直接导致了这些互联网平台“高投入、低回报”的模式不可持续，自诩为地产垂直领域的“淘宝”、“天猫”们渐渐失去市场份额与声音，这滩被资本搅动的浑水也随着时间逐渐清出。

一拨未平，一波又起。在“房住不炒、租购并举”政策的推动下，国内的租赁市场蓬勃发展，在资本的加持下长租公寓开始爆发式增长。但是2018年融资环境开始恶化，这让长租公寓发展又陷入了困境。

之前相继传出过蛋壳公寓、自如、房多多、贝壳找房多家企业将赴美上市的消息，但是消息均未被证实。近日落出“实捶”，青客公寓和房多多先后于10月8日和10月9日在美国递交了招股书，重新引发了市场关注。

房多多的上市之路早已开始筹划，自2014年原万科副总裁肖莉加入，房多多便不断传出上市的新闻，肖莉也曾公开表示自己的加入就是为了帮助房多多上市。多次的上市传闻没有兑现，房多多也因此被戏称为“一家为上市而生的公司”。经过五年的筹备，如今房多多终于正式迈出了上市的第一步。

数据显示，从2012年9月至2015年9月，三年时间房多多共获得4轮融资，融资总额超过20亿元人民币。在2015年9月获得方源资本2.23亿元的C轮融资后，当时估值达曾到10.13亿美元，一时风光无限，但这也是房多多最后一次获得融资。2015年，房多多开始探索二手房市场。并提出“直买直卖、一键直约”模式，试图打破信息壁垒，让买卖双方直接沟通交易，从中仅收取2999元服务费和房价0.3%的交易保障费。比起其它中介的2—3个点的服务佣金，这一收费相当低廉，以至于不足以覆盖成本，直接导致了房多多二手房业务亏损严重，其创始人段毅也曾坦言这是三亿元人民币买了个教训。

房多多也曾在2015年做过金融服务业务的探索，致力于为开发商找融资、首付贷等业务。不过随着后来“首付贷”被定性为违法的金融产品，这一尝试也随之终止。

10月9日，房多多正式向美国SEC递交了招股书，计划交易代码为“DUO”，拟募集1.5亿美元资金，用于增强研发能力，投资于技术、销售、营销和品牌推广、营运资本，以及包括为补充业务、资产和技术进行的潜在投资和收购等其它一般企业用途。

曾有业内人士认为，房多多错过了最佳的上市时机，上市传闻中的融资额度也不断缩水，房多多巅峰时期上市传闻融资规模为8亿美元，去年底降为4亿美元，到今年9月的上市消息中融资规模变为3亿美元，如今正式提交申请规模为1.5亿美元。

自2015年后再无获得融资的房多多，业务模式一直处在多年的试错和调整之中。房多多转型之路的坎坷在其业绩中也可以看出来，根据招股书中表述，房多多自2011年至2016年发生净亏损，2016年曾净亏损人民币3.321亿元，2017年才转亏为盈。不尽如人意的业绩或许也是房多多频繁调整业务的因素之一。

房多多在招股书披露，企业从2017年开始扭转亏空，当年净利润为人民币60万元，到了2018年净利润为人民币1.04亿元，截至2019年6月30日的前6个月内，净利润为1.003亿元人民币，较2018年同期的3763万元人民币增长166.6%。这些业绩显然不如巅峰时期亮眼，房多多是否已经走出转型困境？上市可能是唯一摆脱困境的自救之路。

与房多多同日在美国申请上市的青客公寓，主营长租公寓业务。自2016年开始，伴随政策刺激和资本进入催生的热潮，一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者抑制不住内心的狂野，不可阻抑制地进入长租公寓，据同策房地产研究院的统计数据显示，2018年长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。

但因长租公寓回报周期长，回报率低的天然属性，大量进入的“热钱”又逼迫长租公寓企业提高房租、扩大规模以回本，这也导致长租公寓行业问题频出。2018年以来，长租公寓行业频频爆出甲醛门、租房贷等风波，资金压力下，行业暴雷、跑路现象不断。根据同策研究院数据，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家。就在青客递交招股书当日，悦如公寓在其官网发布公告称，因巨大的经营及资金压力，无力维持公司正常经营，接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司的并购重组。

对于长租公寓发展的困境，乐乎公寓联合创始人何光认为：存在即合理，任何行业任何时候都如一枚硬币的正反面，不能因为经济下行，一批依靠金融杠杆的企业倒下了就对行业一票否决。长租公寓重资产模式的优点是现金流和成长性，先天性缺陷是利润率和折旧率。一些不具备可持续性、利润和短期利润不能覆盖公司成本、重资产资金成本过高的企业的确度日如年，加上恶劣的融资环境，一批企业都举步维艰。

青客公寓成立于2012年，主要从事白领公寓租赁和物业管理，包括房屋出售、出租的中介服务，房屋托管，家电家具的租赁，互联网二类增值电信服务。青客公寓计划在美国纳斯达克上市，股票交易代码为“QK”，计划筹资1亿美元。根据青客招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有房源96854间。这在市场上属于较大规模，仅次于自如和蛋壳公寓。自如和蛋壳公寓规模体量、知名度和融资金额都位于青客公寓之前，也都曾传出将赴海外上市的消息，蛋壳公寓对传言不予置评，自如CEO熊林则亲自回应暂不上市。如无意外，青客公寓将成长租公寓海外上市第一股。

招股书中分析，青客公寓规模为国内长租公寓运营商的第三位，约80%的租客都青睐月租金小于2000元的房间，若以该类房间数计算，青客则为行业第一位；青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，为行业最高水平；同时与房东的合同平均期限为63.3个月，与租户签订的平均合同期限为11.7个月，均为国内主流长租公寓之最。

招股书同时披露了青客公寓近年盈利情况：2017年营业收入为5.23亿元，净亏损2.45亿元；2018年营业收入为8.90亿元，同比增长70.3%；净亏损4.99亿元，亏损扩大一倍多。2019年前6个月，青客公寓营收8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损3.73亿元，高于2018年同期的3.24亿元，同比增加15%。据了解，截至2019年6月30日的九个月青客公寓经营性现金流出为5500万元，财政年度2018为流出1.17亿。筹资性现金流青客则希望通过建信模式、租金贷模式及未来的IPO融资，达到流入贡献大于经营性现金流的流出，因此如果看流动性的话，青客的现金流状况应该是在改善之中。

营收和亏损双双增长显示了规模的急速扩张，据招股书信息，青客从2012年底到2018年底，复合年增长率114%。此次IPO募资到的资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施以及用于一般营运用途。可以看出，虽然即将成为长租公寓第一股，但青客仍没能逃出盈利难、以亏损换规模的行业枷锁。

国内长租公寓目前尚在探索阶段，市场尚未完全成熟。若青客能作为国内第一家长租公寓企业成功上市，则会对整个行业也有积极的推动作用。空·白研究院创始人杨现领认为，资本对于长租公寓的进入仍将持续，且融资渠道会更加多元化，体量也将更大。未来伴随着政策倾向的明确、市场供给逐步趋于常态化，业主租金预期趋于合理化，企业运营状况的改善，市场将逐步从低迷中走出来，走向健康，走向新一轮的上升周期。青客发起的IPO一定程度上也代表着行业的底层框架初步建立，相信未来一定会加速到来。伴随着房地产行业的进阶，租赁市场也进入新阶段，在未来将不断向一个可持续的、专业化的租赁生态体系进化。

长租公寓盈利难以覆盖成本等问题尚未真正解决，发展需要长期且大量的资金投入，在目前市场普遍“钱紧”的状况下，寻求上市则是企业一个新的探索。探寻房产互联网平台和长租公寓的发展路径，风险资本在助推行业发展的同时也有拔苗助长之嫌。资本的逻辑不应该只是想去挣“快钱”，而是要通过扶持新兴企业成长壮大，推动其上市，通过投资的企业的上市自身获利退出，用资本的力量助力这些自创立之日时便怀揣着上市梦想的新兴企业达成最终目标。