昨天，市司法局、市住建委公布《北京市物业管理条例（草案）》并面向社会公开征求意见。《草案》首次提出，本市物业管理纳入社区治理体系，对于不具备成立业主大会条件或具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的住宅小区，可以组建物业管理委员会。此外，商品房小区的物业服务费实行市场调节价，不得以“只售不租”为由拒绝向本小区业主出租停车位。

新房交房前物业费由开发商承担

《草案》首次提出，本市物业管理坚持党的领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业化管理的工作格局，物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构。

同时，街道办事处、乡镇人民政府具体履行指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会的组建和运行，参加物业服务承接查验，办理相关备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，建立物业管理纠纷协调机制和物业服务应急保障机制等职责。

记者注意到，《草案》特别提到，自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照房屋销售合同的约定承担，但前期物业服务合同期限最长不超过2年。

“单5%”即可申请成立业主大会

降低门槛，是解决业主大会成立难的有效途径。《草案》提出，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。

根据规定，首次业主大会至少应当审议并通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会委员和候补委员。但需要提醒的是，被列为失信被执行人的业主，以及未按时足额交纳物业服务费，或者存在欠缴专项维修资金及其它需要业主共同分担费用的业主，不可以担任业主委员会委员。

“老大难”小区可组建物业管理委员会

确实不具备条件成立业主大会的住宅小区，如何搞好物业管理？《草案》首次给出了组建物业管理委员会的方法。根据规定，有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项：不具备成立业主大会条件的；具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的小区；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。物业管理委员应由居（村）民委员会组织居（村）民委员会、业主、其他物业使用人代表7人以上组成，人数应当为单数，其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。

专项维修资金余额不足30%时需补足

住宅专项维修资金，也称为房屋的“养老金”，事关住宅小区的寿命。《草案》提出，专项维修资金应当专项用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造，不得挪作他用，并设立专用账户。当专项维修资金余额不足首期筹集金额30%时，一方面，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金；另一方面，小区50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金。

不得以“只售不租”为由拒绝出租停车位

停车位的使用一直是业主关心的事儿。《草案》明确，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当用于满足业主的需要。用于出售的，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，应当优先出租给本物业管理区域业主，不得以“只售不租”为由拒绝出租。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

若物业机构违反规定，将车位出租给业主以外的其他人的，区住房和城乡建设或者房屋行政主管部门可责令限期改正，没收违法所得，并按每个违法出租车位处5000元以上1万元以下的罚款；拒不改正的，按每个违法出租车位处每月2000元的罚款。