中国网地产讯 近日，中国指数研究院发布2019年三季度中国房地产市场研究报告。报告指出，全国土地竞拍热度下降，市场有所降温。

报告指出，今年以来住宅用地供需规模与去年同期基本持平，三季度宅地供应节奏放缓，成交规模有所回落。2019年前三季度，全国300个城市各类用地共推出16.4亿平方米，同比下降0.5%，其中住宅用地推出8.1亿平方米，同比增长1.0%。具体来看，三季度宅地推出规模同比下降8.1%，其中9月住宅用地推出规模环比出现增长，宅地供应节奏小幅加快。成交方面，2019年前三季度，全国300个城市各类用地共成交13.9亿平方米，同比增长0.5%，其中住宅用地成交6.7亿平方米，同比增长3.3%，而三季度宅地成交规模同比下降4.1%。流拍方面，今年以来全国300个城市共流拍405宗住宅用地，总规划建筑面积为3858万平方米，三季度宅地流拍宗数占比较二季度有所回升，各月占比亦逐月提高，9月流拍宗数占比为7.7%，但仍明显低于2018年下半年土地流拍水平。

(1)全国：三季度住宅用地推地力度放缓，住宅用地成交楼面均价下跌

今年以来各类用地推出规模同比与去年同期基本持平，其中三季度住宅用地推地力度有所放缓。2019年前三季度，全国300个城市各类用地共推出16.4亿平方米，同比下降0.5%，其中住宅用地推出8.1亿平方米，同比增长1.0%，商办用地推出1.8亿平方米，同比下降2.2%。单季度来看，三季度各类用地共推出5.9亿平方米，同比下降1.7%，其中住宅用地推出2.9亿平方米，同比下降8.1%。值得注意的是，9月单月住宅用地推出规模环比出现增长，宅地供应节奏小幅加快，在全年供地计划的推动下，预计四季度土地市场整体有望保持较快的供应节奏。

三季度住宅用地成交规模同比有所下降。2019年前三季度，全国300个城市各类用地共成交13.9亿平方米，同比增长0.5%，其中，住宅用地成交6.7亿平方米，同比增长3.3%；商办用地成交1.4亿平方米，同比下降2.9%。具体来看，三季度，全国300城各类用地成交4.9亿平方米，同比下降1.4%，其中，住宅用地成交2.4亿平方米，同比下降4.1%。出让金方面，2019年前三季度，全国300个城市各类用地出让金总额为35698亿元，同比增长17.1%。其中，住宅用地出让金30557亿元，同比增长21.9%。

三季度住宅用地成交楼面价环比下跌，但仍保持高位，溢价率较二季度回落显著。2019年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价为2562元/平方米，同比上涨16.4%，其中住宅用地成交楼面均价为4529元/平方米，同比上涨17.9%。溢价率方面，前三季度全国300个城市各类用地平均溢价率为15.2%，较去年同期下降0.8个百分点，其中住宅用地平均溢价率为17.0%，较去年同期下降1.2个百分点。

今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续上涨，三季度以来土地市场热
度有所下降，宅地成交楼面均价及平均溢价率均有所回落，楼面均价较二季度下跌5.9%至4533元/平方米，溢价率较二季度下降12.1个百分点至11.5%。具体月份来看，自6月300城住宅用地成交楼面均价达到今年以来的峰值后，近两月有所回落，9月成交楼面均价与8月基本持平，溢价率继续下降，土地市场热度整体保持稳中回落态势。整体来说，5月以来各部委严查房地产违规融资，7月对部分信托公司进行窗口指导，并提出房企发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企前端融资逐步收紧，受此影响，房企资金压力凸显，拿地热情下降，溢价率明显回落，土地市场逐渐趋于理性。

(2)各线城市：一二线城市土地供需规模增加，三四线成交积极性不足

分线来看，前三季度一二线城市宅地供需规模明显增加，成交楼面均价保持上涨；三季度各线城市土地市场均有所降温。2019年前三季度，一、二线城市住宅用地推出面积同比增幅分别为34.0%、15.5%，带动成交面积分别增长43.0%、19.5%，而三四线城市推出、成交面积同比分别下降9.2%、8.8%。价格方面，前三季度各线城市住宅用地成交楼面均价较去年同期均有所上涨，二线城市涨幅略微领先；三季度，各线城市住宅用地成交楼面均价环比均下跌，溢价率较二季度亦有所回落。

整体来看，在全年供地计划的推动下，四季度土地市场整体有望保持较快供应节奏，热点一二线城市宅地供应规模仍将保持一定水平，其中前期库存偏低的城市供地力度或会明显增强；而三四线城市近几年土地成交总量较大，且整体市场存调整压力，土地供应节奏或有放缓。

一二线城市住宅用地出让金占比提升，其中杭州土地出让金居全国之首。2019年前三季度，一线城市住宅用地出让金同比增长近六成，增幅居各线城市之首，出让金占比10.3%，较去年同期提升2.4个百分点，其中北京共成交39宗住宅用地，出让金达1137亿元，居一线城市首位。二线城市住宅用地出让金同比增长超三成，出让金占比较去年同期提升了4.7个百分点至56.7%，在各线城市中占比提升幅度最大，其中杭州、武汉出让金居前两位。三四线城市住宅用地出让金占比较去年同期下降7.1个百分点至32.9%。从住宅用地出让金排行榜来看，一二线城市占据排行榜前十位，且在TOP30中占据27席；进入榜单的三四线城市均位于长三角及珠三角，区域内的强三线城市更受企业青睐。

(3)流拍水平：宅地流拍占比提高明显，但低于去年同期水平

三季度土地流拍宗数占比较二季度有所提升。年初房企融资环境改善、核心城市优质地块集中放量，且在因城施策的背景下政策改善预期增强，致使上半年房企积极拿地。从流拍的角度来看，二季度住宅用地流拍占比为今年以来的最低值，进入三季度，流拍占比出现回升态势，2019年前三季度全国300个城市共流拍405宗住宅用地，总规划建筑面积3858万平方米，其中三季度流拍宗数占比为7.0%，较二季度提高2.3个百分点，各月占比亦逐月提高，9月流拍宗数占比为7.7%，但仍低于2018年下半年土地流拍水平。

分线来看，各线城市流拍宗数占比较二季度均有提高，市场热度有所回落。三季度，一线城市住宅用地共流拍4宗，合计流拍面积41.7万平方米，流拍宗数占比为4.8%，较二季度提高2.9个百分点，4宗流拍宅地均位于广州；二线城市共流拍43宗，合计流拍面积456.1万平方米，流拍占比为4.7%，较二季度提高1.9个百分点，其中合肥、武汉、成都、苏州、青岛等热点二线城市均有分布，多数地块因位置偏远所致；三四线城市共流拍116宗，合计流拍面积1364万平方米，占比为8.9%，较二季度提高2.7个百分点，虽然部分地块位于区域中心且周边配套较为完善，但企业拿地积极性仍然不高。另外，从三季度住宅用地流拍宗数排行TOP10来看，三四线城市占据6席，与二季度持平，但入榜宗数门槛提高，且流拍面积明显增加。预计未来，在市场渐趋理性的态势下，各线城市表现将会继续分化，热点一二线城市继续获得企业重点关注，三四线城市土地流拍现象仍将持续。

整体来看，三季度各地政府推地节奏放缓，住宅用地成交规模有所回落；价格方面，全国300城住宅用地成交楼面均价环比小幅下跌，但与去年同期相比，仍保持在较高水平，主要因一二线城市住宅用地成交规模保持高位，对整体楼面均价存在结构性带动。值得注意的是，近期房地产金融监管持续收紧，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，房企竞拍热情明显减弱，三季度宅地流拍宗数占比回升、平均溢价率走低。预计四季度，房地产融资监管不会放松，叠加销售回款压力加大，企业资金面将进一步承压，土地市场竞拍热度将继续回落。