NO. 1｜壹

已落幕的9月，最大的看点就扎堆的开盘潮！

当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。从开盘去化层数来看，不论是同一板块内的楼盘之间还是板块与板块间，非核心区与核心区的“贫富差距”愈发明显。除了河西、江北核心区一如既往的稳健，过去常不被关注的铁北核心区（特指小市—迈皋桥—新玄武）也卖的有声有色。

（葛洲坝阳光城鼓印蘭园9月首开现场）

不过，囿于主城土地稀缺的限制，即使是有纯新盘补仓，也很难形成较大的规模。回头再看，铁北核心区从地价到房价都已全面迈入高端改善层面，不管你曾经如何看待、甚至是轻视，它都不是一般刚需、改善能高攀的了。

据悉，此次开盘潮过后，新玄武板块的星河天赋住宅收官、星河国际今年可能不会再开盘，迈皋桥板块近期也无开盘计划，仅有小市板块的葛洲坝阳光城鼓印蘭园10月还计划加推。

（葛洲坝阳光城鼓印蘭园示意图）

NO. 2｜贰

说到小市板块，葛洲坝地产是绕不开的话题。从2015年到2019年，葛洲坝已完成“紫郡蘭园+鼓印蘭园+G49地块”三位一体的项目布局。有业内人士分析，这一布局不仅填补了从安怀新村到汽轮新村之间“断档”的大片储备空地，也在未来将与复地新都国际、恒基金满庭等次新房连为一体，打造新的“富人区”。

2015年6月，葛洲坝地产联手上海融创以总价32.3亿拿下小市G11地块，成交楼面价8746元/㎡（粗略计算）。
2018年12月，葛洲坝地产联手常州三禾以总价15.1亿拿下小市G50地块，成交楼面价22413元/㎡（粗略计算）。
2019年8月29日，葛洲坝地产以总价32.3亿拿下小市G49地块，成交楼面价26393元/㎡（粗略计算）。

8月底，葛洲坝招商紫郡蘭园“日光”收官。9月25日，位于城北中央门板块的葛洲坝阳光城鼓印蘭园接棒“上位”。项目首开102套房源，主力户型建面约144㎡，销许均价为38495元/㎡，吸引了622组买房人参与摇号，中签率16.4%。官方消息，项目首开当天去化近9成，目前5号楼尚有少量房源在售。

（首开144㎡C1户型）

相较于葛洲坝招商紫郡兰园8月收官均价，两者持平。而链家数据显示，葛洲坝招商紫郡蘭园一期已交付的楼栋已经有二手房挂出，最高报价已经达到了4.7万/㎡，从这个角度来说，新房、二手房的最高倒挂已经达到了8000元/㎡+。这一倒挂红利，无疑是项目热销的原因之一。

（首开现场）

最新消息！葛洲坝阳光城鼓印蘭园预计最快10月底左右加推3号楼，户型建面约127㎡、144㎡。

（效果图）

其中建面约127㎡户型适合三口之家，三开间朝南，南北通透，全明户型，餐厅北面临窗。南向面宽约10.8米，客厅与客卧共享南向大阳台，开间接近7米。“U”型厨房，人性化设计；主卧套房设计，私密性强。

（建面约127㎡户型）

样板间实景：

建面约144㎡C3户型适合“二孩家庭”、三代同堂等家庭，四房两厅两卫设计，属于经典的“四叶草”户型。以餐厅与客厅为活动核心，四个房间分布东南西北四角，将互相间的干扰尽可能降低，三代人各有各的生活东线与私密空间。独卫主卧，开间约4米，进深约6.1米，粗略计算近25㎡。南向面宽约11.4米，客厅与客卧共享南向大阳台，尺寸阔绰。

 （建面约144㎡C3户型）

此外，据开发商宣传显示，项目为装修交付，含菲斯曼或威能地暖、兰舍或白朗新风系统，硬件方面选用了科勒、西门子、诺贝尔等知名一线品牌，较区域内其余装修盘的标准稍高。

（样板间装修标准示意图）

NO. 3｜叁

9月，除了开盘潮外，另一焦点话题就是金洽会。

铁北片区横跨鼓楼、玄武、栖霞三区，是南京主城唯一未完成城市现代化改造的大规模人口密集居住区。这意味着片区还有一定数量的土地留白，不仅是宅地、商办，也为产业集聚预留了空间。此次金洽会，鼓楼区签约亿元以上项目20个，投资总额230亿元；玄武区签约项目24个，投资额450.09亿元；栖霞区拟签约项目的计划投资总额达525多亿元。

小市所在中央门板块，更是南京政府在2015年-2020年建设规划中着重要打造的片区。

（铁北片区四大产业组团）

2017年，鼓楼区提出将打造千亿规模的产业集群，改变城市形态，完善城市功能，未来的中央门将迎来产业和业态的转型，升级为中央门商务区，拟打造成“三带四组团”空间布局。其中的小市国际体验区将打造为线上线下联动，集吃、玩、游、购于一体的跨境生活综合体，采用场景式购物模式，为消费者提供时尚、健康、舒适、高品质的跨境生活体验。

景观资源方面，规划的轻轨休闲游憩带计划将商贸区北侧的铁路线改造为轻轨线，连接南京火车站与滨江地区，串联码头、老火车站、狮子山、护城河等景点，一路坐着轻轨游玩。而玄武湖、红山森林动物园等城市景观资源与项目距离也在步行可至范围。

交通上，除现已开通的地铁1号线、3号线，未来还有地铁9号线（规划）、地铁7号线（在建）将在中央门商务区穿过，贯穿中央门、鼓楼滨江、龙江、河西等区域。其中，葛洲坝阳光城鼓印蘭园周边就有3条地铁线环伺，与地铁3号线距离约700-800米，与地铁1号线红山动物园站距离约1.2公里，规划中的地铁9号线与1、3号线于南京站交汇，交通出行很方便。中央路、龙蟠路等主城干线也在周边环绕，驱车可通达全城。

（区位图）

虽然已运营的2条地铁线目前还没有上盖大型商业，但项目一街之隔就是葛洲坝招商紫郡蘭园打造的超17万方综合体（在建），涵盖大型商业MALL、办公等高端业态，可体验吃喝玩乐购一站式消费。此外，安怀新村幼儿园、小市中心小学、南京求真中学等教育资源环伺；南京市妇幼保健院城北分院、鼓楼医院等医疗资源林立。

买房跟着规划走。在铁北核心区的“十年计划”以及超千亿投资项目辐射下，小市板块通过高端住宅小区抱团，以及三地铁交汇优势，大概率将成为“中产”改善集聚高地，而葛洲坝阳光城鼓印蘭园也将占据重要位置，未来价值可期。

品鉴地址：鼓楼·和燕路55号