最近，南京新房库存又涨了！

南京网上房地产数据，9月22日，商品房可售套数达到了4.2万套。据不完全统计，9月至今已至少有49家楼盘推出1万多套新房。有业内人士分析，目前南京新房库存站上4万套+的高位，主要是由于近期上市量较大，同时楼市分化严重，有的楼盘能卖到8成以上，甚至日光，有的楼盘却只能去化1成多，销售周期被拉长。

（9月24日 南京网上房地产截图）

速递菌发现，9月去化成数超8成以上楼盘主要集中在改善楼盘以及板块，且大多具备以下几个特性：

跟着轨道交通与城市规划新区买房，最好已有或规划有1-2条地铁线；

区域内一二手房有倒挂；

区域内的品质标杆，房产居住价值高。

9月25日，位于城北中央门板块的葛洲坝阳光城鼓印蘭园首开102套房源，销许均价为38495元/㎡，吸引了622组买房人参与摇号，中签率16.4%。相较于葛洲坝招商紫郡兰园8月收官均价，两者持平。官方消息，项目首开当天去化近9成，目前5号楼尚有少量房源在售。

（开盘现场）

当日上午8点不到，不少购房者已抵达现场，共同等待激动人心的开盘时刻。由于周三工作日的原因，有部分人为了买房，不得不托家里空闲的老人早早来排队“代购”。从葛洲坝阳光城鼓印蘭园开盘现场了解到，绝大多数买房人都是以改善自住需求为主，对居住的舒适度提出更高要求的同时，也会综合考虑生活配套、生态环境以及未来潜力等因素。

（开盘现场）

01

主城核心，三地铁交汇、超17万方商业在侧

有业内人表示，楼市已具备房价上涨的条件。今年，可能是楼市新一轮周期前最后的上车机会，是改善置换的好时机。

现场，除了地缘性客户“以旧换新”外，一些来自与仙林、溧水等板块买房人都希望置换到一套主城核心地段的品质住宅。一位家住仙林的买房人就表示，“（我）在新街口附近工作，离住的地方比较远。以后住在这里，出门走个700多米就是地铁3号线，到哪里去都方便了。”

（开盘现场）

社区与地铁距离应尽量控制在800米左右，符合正常人的步行习惯。而考虑到共享单车的存在，这一范围可能还能扩展到约1500米左右。

葛洲坝阳光城鼓印蘭园周边3条地铁线环伺，其中与地铁3号线距离约700-800米，与地铁1号线红山动物园站距离约1.2公里，规划中的地铁9号线与1、3号线于南京站交汇，交通出行很方便。中央路、龙蟠路等主城干线也在周边环绕，驱车可通达全城。

（区位图）

虽然已运营的2条地铁线目前还没有上盖大型商业，但项目一街之隔就是葛洲坝招商紫郡蘭园打造的超17万方综合体（在建），涵盖大型商业MALL、办公等高端业态，可体验吃喝玩乐购一站式消费。此外，安怀新村幼儿园、小市中心小学、南京求真中学等教育资源环伺；南京市妇幼保健院城北分院、鼓楼医院等医疗资源林立；玄武湖、红山森林动物园等城市景观资源步行可至。

02

二手房报价4.7万/㎡

虽然楼市分化愈发严重，但由于有价格倒挂盘的存在，市场表面上依旧有一定热度，甚至一些套利空间明显的楼盘，投资客占比也会相对较高。开盘现场，速递菌发现了一位执着于要买底跃用于资产配置的“土豪”。

该买房人表示：“我已经买了二套房产了，都赚了，这次买1楼底跃我可以弄三层，到时候卖出去多算面积的”。

（开盘现场）

葛洲坝阳光城鼓印蘭园是目前城北—小市片区唯一在售的新房项目，周边多为成熟小区，居住氛围浓厚。与其一街之隔的葛洲坝招商紫郡蘭园已经有二手房挂出，链家数据显示，最高报价已经达到了4.7万/㎡。

（效果图）

03

明星户型，三开间朝南，改善优选

有对价格敏感的投资客，也不缺对产品颇为青睐的改善客。一位成功选房的准业主表示：“一直在等鼓楼的新盘，早就关注鼓印蘭园这个项目了，上次去看样板间，户型、装修我们家人都很满意！”

（开盘现场）

据悉，项目此次首开5号楼，主打建面约144㎡C1户型，四室两厅两卫设计，可满足“三代同堂、二胎”等不同改善家庭结构对房间的需求。

目前，该户型已公开样板间，三开间朝南，客餐厅一体化布局，客厅开间约4.1米。南北通透，室内空气流通。入户玄关设计，南向通长阳台，既避免了解放了客厅阳台，也增大了采光面，采光充足。独卫主卧设计，私密性极佳，预留私人衣帽间空间，女主人的“天堂”。双卫设计，无暗位。南向主卧、北向次卧均有270°的转角飘窗，空间利用率高。

（效果图）

（建面约144㎡C1）

样板间实景图：

现场也有不少买房人对于建面约127㎡户型（三室两厅两卫）极为喜爱，对于项目首开没有该户型，感到十分可惜。据悉，葛洲坝阳光城鼓印蘭园有望四季度推出建面约127㎡B1户型，以及建面约130㎡C3洋房户型。

建面约127㎡B1户型为三开间朝南，南北通透，全明户型，餐厅北面临窗。南向面宽约10.8米，客厅与客卧共享南向大阳台，开间接近7米。“U”型厨房，人性化设计；主卧套房设计，私密性强。

（建面约127㎡B1户型）

样板间实景：

建面约144㎡C3户型，四房两厅两卫设计，属于经典的“四叶草”户型。以餐厅与客厅为活动核心，四个房间分布东南西北四角，将互相间的干扰尽可能降低，三代人各有各的生活东线与私密空间。独卫主卧，开间约4米，进深约6.1米，粗略计算近25㎡。南向面宽约11.4米，客厅与客卧共享南向大阳台，尺寸阔绰。

（建面约144C3㎡户型）

值得一提的是，作为葛洲坝招商紫郡蘭园的“兄弟盘”，项目同样也是装修交付，三大件标配——海尔中央空调、菲斯曼或威能地暖与兰舍或白朗新风系统，硬件方面均选用了科勒、西门子、诺贝尔等知名一线品牌，装修标准高。同时，葛洲坝阳光城鼓印蘭园将人性化细节渗透到生活的方方面面，一键总控、小夜灯等小细节的打造，在提高生活质量的同时，满足你对于家的多元化需求。

（样板间实景）

目前，楼市预期整体大势下行，一家楼盘的好或差，往往取决于以下几个因素：性价比是否突出？产品是否超群？地段是否优质？若是单从城北来看，“中央门商圈+三地铁交汇+限价新盘+三大件装修”相必足以回答以上的问题。