刘威:财富增值背后的地产金融战争

来源:中国网地产 2019-09-19 09:36:50

小故事

我在葡萄牙遇到了一个翻译,上海女孩,她95年出国的时候,用自己赚得的第一桶金,给父母在上海静安寺买了套房子。

如今,那套房子市值一千万,比这个女孩这么多年的积蓄还多。

土地财政:房地产快速发展的密码

这位上海女翻译的故事,过去20多年发生在我们身边有很多。为什么会这样?原因之一是不断加快的城市化进程。

过去的20年,恰好是房地产市场化的20年。

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中国的城市化率从1949年的10.64%到1999年的30.89%用了50年,而从1999年的30.89%到2018年末的59.85%,只用了19年。

城市化进程的加快从侧面助推了房价。而城市化的发展还源于土地财政。

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近几年,尽管大部分城市土地财政依赖度在下降,但是卖地收入的绝对值依然很高!

这也就决定了,目前所有房地产企业竞争的维度是金融战场!

根据克而瑞发布的2017年度中国房地产企业销售前200排行榜显示,销售额破千亿的房企达17家(2015年仅为7家)。克而瑞预测,2020年将至少产生30家千亿房企。

为什么要冲千亿?

很简单:谁的规模更大?谁的拿地能力更强?能不能以最好的成本拿到银行的融资?

我经常开玩笑说,中国的“房地产”之所以被常被简称为“地产”,恰因为现阶段一切的房地产繁荣和房价上涨,都基于一个原因——土地溢价,核心是地段。

所以,在过去的20年里,中国的房子几乎是闭着眼睛卖,闭着眼睛买,而且只要买就能升值赚钱,是一个不折不扣的金融产品,对于居住体验,大家反倒并不重视。

理性回归:土地溢价能力下降,房地产回归居住

我们从上面的那个表格中还可以看到另一个细节,那就是北京、青岛、上海、深圳已经将土地财政依赖度的三年均值已经降低到33%以下,基本上已经摆脱了土地财政依赖。

这意味着什么?

意味着少数发达城市的高速城市化已经接近尾声,北京的七环快要修到天津、河北了,上海和深圳的城市开发也接近饱和。

这样的故事,势必会在不久的将来扩散至其他大城市,土地的溢价能力已经减弱。

2019年7月30日举行的中央政治局会议上,“房住不炒”被再次重申,当房地产的盈利模式不再只靠土地溢价,房地产回归理性,大势所趋。

接下来的时间里,房地产企业竞争的赛道是什么?

我认为,是产品本身。

上海古北壹号,因为优质用户体验,以15万元/㎡的均价,领跑整个上海市场,他们的停车场,因豪车云集而被称为中国第一停车场。

华发集团在业内率先实现定制装修,武汉华发中城荟和华发外滩首府在销售时几乎引发了抢购潮,这让作为华发集团设计服务公司的我们看到了行业中的一股清流。

在普遍缺乏打动人心产品的市场,好的产品势如破竹。

关于住宅,以往的逻辑是开发逻辑,也就是先拿地,再做规划,然后依次做建筑体及室内施工,最后业主进驻装修,然而这个开发模式的弊端也非常明显,由于每一个环节的决策和执行都互相割裂,最初的想法再好,最终也会走样得一塌糊涂。

而我们则更倾向于复制日本住建企业的模式,将整个环节整合起来,从业主入住体验的最终结果反推所有流程,反复锤炼住宅产品,从建筑和室内户型研发、住宅人性化设计研发、施工技术研发、成本控制、材料试验测试等多环节,帮助房地产企业一站式提供更加受业主欢迎的住宅产品,帮助房地产企业在产品的竞争中占得先机。

未来10年:房地产竞争产品说话

目前,我们国家的城市化比率接近60%,根据经济学家吴晓波的预测,预计未来10年中国城市化率会将提高到72%,这意味着,房地产在未来依然有10年的红利期,既有的路线,肯定还是走得通的。

然而在更多的城市,房地产企业必然面临转型问题,如何更快的转换赛道,针对这个问题,我们做了两件事情,第一件事情是住宅产业研发中心,做研发,第二件事情是我们将启动住宅产业学院,邀请国内一线名师,贴近实战,从住宅产业化开发逻辑出发,为广大房地产企业培养新一代人才。

我们相信,产品研发的深度,决定着一个企业的未来。

机会总是垂青做好准备的人们!

共勉!


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