原标题：房企提前开启冲刺模式

对于楼市来说，“金九银十”越来越成为一种说法或概念，而不代表一种热销场景。自楼市调控常态化以来，“金九银十”的市场更加趋于理性和平淡。但这依旧是开发商加大力度推盘，冲刺业绩的窗口期。

成交量创4个月新低

据中原地产研究中心的数据显示，8月，北京新房住宅（普通住宅+别墅）共成交3059套，环比下滑22%；成交面积40.77万平方米，环比下降28.5%。新房成交套数从2019年3月份开始回升，到7月份达到最高4841套。但是8月份新房成交套数直线下滑，不仅远低于7月，更是达到近4个月的新低。

成交下降，让开发商有了更多提前冲刺金九银十的动力。刚进9月，就有开发商“行动起来”，以优惠、特价房、案场活动等多种方式，吸引购房者。

记者了解到，金地、龙湖、保利等开发商都推出针对九十月份的促销活动。金地在北京就推出了30天的“红盘行动”，百套特价房，万套品质房，通过直签立减、总价优惠、一口价等方式，多盘联动。保利地产在全国范围内推出“中国梦、保利家、美好生活70年”为主题的购房季活动。北京龙湖则在2018龙湖超级用户品牌月之后，于今年9月推出超级用户品牌月第二季，让利优惠。

供应井喷库存保持高位

销售上的疲软实际上又遇到了集中放量的高库存压力。8月，北京限竞房供应量井喷，达到2272套，环比增加30.3%；而限竞房成交量1684套，环比下降43%；成交面积方面为18.8万平方米，环比下降38.2%。目前，限竞房库存出现上升，为23885套，是近一年以来的次新高。

近几年，北京楼市不断发生着变化，限竞房的出现改变了新房市场的供求关系。从2017年北京首块限竞房地块入市，到目前，北京合计成交98宗限竞房地块，此外还有已挂牌的5宗，已出让的限竞房地块，合计住宅面积约为900万平方米。

北京市场过去两年土地供应小高峰逐渐开始反映到入市房源数量上。中原地产研究中心统计的监测数据显示，从供应端看，截至2019年8月18日，北京限竞房入市已有14个月，合计入市项目达到59个，总供应住宅套数达到40495套。但从签约端看，截至2019年8月18日，北京限竞房项目的网签数据合计达17915套，平均网签均价为48988元/平方米，签约量只占到供应量的约44.2%。

尤其是限竞房扎堆供应的区域，销售压力甚大，部分区域入市限竞房超过3000套，供大于求十分明显。

这种市场变化，使得开发商提早“下手”，应对“金九银十”，提早为年底冲刺奠定基础。开发商备足“弹药”，纷纷拿出优质房源吸引购房者，推盘数量、促销活动明显增多。

不过，金九银十能否真正实现，业内对此并不乐观。“开发商特别是一些上市公司，往往要在9—10月份大量销售回款年底做账。15年前可能存在‘金九银十’，如今房地产市场逐步从卖方市场变成买方市场，现在反倒变成了‘金三银四’。一般3月份会创造一个历史成交新高，4月份稍低，5月份会逐渐降下来。”有业内人士表示。

楼市金融政策保持稳定

金九银十到来之际，市场宏观层面，金融政策近期迎来一系列调整，引发了外界对房地产市场走向的猜测。中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放资金约9000亿元。在此之前的8月，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR（贷款市场报价利率）。但回顾近来房地产市场的调控动态，“房住不炒”依然是主基调。

针对此次央行下调金融机构存款准备金率，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次降准并不意味着货币政策的转向。这是央行2019年内第二次全面降准，且央行降准从2018年开始到现在一共进行了6次，降准的主要目的还是降低实体企业的融资成本，支持实体经济发展，缓解经济增长压力。这次降准依旧实行有节奏、差别化政策，并不是“大水漫灌”，稳健的货币政策基调没有发生变化。

对于房地产市场，许小乐认为，该政策对房地产市场的利好并不明显。降准通过向银行释放资金降低了银行的资金成本，从而可以降低贷款实际利率，但该政策带来的资金宽松对房地产市场的影响有限。首先，虽然LPR政策使得房贷利率有调整空间，但之前的房贷政策卡住了房贷利率的下限，因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率。其次，从历次降准来看，尤其是去年同期10月的降准效果来看，房地产市场并没有出现明显好转，主要原因还是整体购房政策保持较紧的状态。当前房地产市场政策环境依旧保持稳中有紧的状态，“房住不炒”将继续实施，因此该政策对后期市场影响不大。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，虽然央行降准释放了较大规模的资金，但主管部门此前已经出台多项政策，加强对房地产市场的金融监管，房地产贷款、海外发债以及房地产信托等层面都在相应收紧。个人房贷方面，主管部门也已经制定相对灵活的市场利率，同时明确了利率下限。所以，本次央行降准对房地产业并不会形成特别明显的带动作用。