原标题：物业高增长背后现隐忧

当住宅开发进入“白银时代”之际，曾经无人理会的物业行业则逐步成为“朝阳产业”。据半年报显示，万科等尚未拆分物业板块的房企，在报告期内物业收入同比均有不同程度上升。部分房企为保证其现金流安全，将拆分物业上市，重要途径。对此，相关业内人士称，房企布局物业板块发展与危机同在。

TOP30房企关联物业港股上市或达10家

如今，随着人们对住房要求的不断提升，“好物业创造好生活”的观念深入人心。在购房时，除了价格以及周边配套设施以外，人们的目光逐渐聚焦于管理社区的物业公司。

着点于此，部分房企摒弃了单纯开发模式，向“地产+服务”模式转型，拓展物业板块，单独成立物业公司，管理自身项目社区。物业也逐渐成为房企打造品牌、提升附加值、培育新盈利点的关键。

据半年报数据显示，碧桂园服务上半年实现营业收入35.15亿元，同比增幅74.4%；万科物业上半年实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%；绿城物业销售毛利率31.3%，较2018年同期的16.6%明显增长。

从2018年起，物业公司上市的潮流愈演愈烈。在当前“融资难”的情况下，房企拆分物业公司上市，一方面能为企业增加融资平台，促使物业规模快速扩张，提升市场占有率与企业知名度；另一方面，物业板块能够降低对于母公司的依赖风险，实现独立运作。

据不完全统计，今年上半年，多家物业公司亮相资本市场。2月9日雅生活服务在港交所挂牌，3月18日奥园健康在港交所上市，4月15日招商蛇口称旗下物业资产借道中航善达登陆A股，保利物业也在港交所提交上市申请……有专家预测，截至2019年年末，在港股上市的TOP30房地产关联物业公司将达10家。

回款慢 中小房企慎入

房地产行业进入“白银时代”，尽享地产增长红利又不用承担周期剧烈动荡的物业管理业务成为香饽饽。因此，做大物业板块逐渐成为房企发展趋势。

优势背后亦有隐忧。在相关业内人士看来，“由于行业发展时间不长，品牌化企业较少，物业公司吸金能力并不强，房企旗下物业公司对母公司的依赖较为严重，物业并不是利于所有房企发展的板块。”

实际上，物业管理公司上市后并购、整合成为必然选择。一方面降低对母公司的依赖；另一方面，则是要抢市场，提升市场占有率。

这就导致物业板块市场集中度不断上升，马太效应加剧。扩张意味着要承担更多资金风险，物业管理行业与房产行业的区别在于，资金回笼较慢，容易造成大量资金沉淀。龙头房企在这波竞争中可凭借自身品牌优势、资金优势助力旗下物业公司实现扩张目的，而对一些本身资金状况堪忧中小房企来说，发展物业板块未必是好选择。

除此之外，规模上升对物业公司运营、管理也提出新的挑战。碧桂园物业首席信息官袁鸿凯在接受采访时就表示，“管理面积越大，对我们的管理是挑战，对所有公司都是挑战。”

“房企对于物业板块要有与房地产开发不同的运营模式，对物业公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，不同于房产“高周转”运营模式，物业管理行业是人口密集型行业，“战线长、时间久”是物业公司的特点，涉及的管理对象更是“面积大、聚点多”。