中国网地产 易浠 在房住不炒的大环境下，泛海泛舟遇险之后，坚定走上去地产化之路，面对的却是颇为尴尬的现状。比如现金流问题，比如负债问题，比如战线盈利问题。早在今年4月份，在接受中国网地产采访时，某业内人士就曾说，今年上半年将是泛海至为关键的时刻。

如今，最为关键的“上半年”已经过去，泛海面临的难点都解决了吗？掉头转型的成绩符合预期吗？8月28日，泛海控股中期业绩报告出炉。半年报显示，泛海控股虽然地产业务占比大幅下降，金融业务占比大幅上升，去地产化初见成效，但在大的金融环境下，泛海泛舟仍险象环生：偿债压力大、流动性承压等等。

卖子增利

今年上半年，在采取出售资产以降减债务之后，泛海控股总营收和净利润双双上升。根据半年报显示，泛海控股上半年实现营业总收入51.70亿元，同比增长1.60%，实现归属于上市公司股东的净利润17.37亿元，同比增长30.28％。截至2019年6月底，泛海控股总资产约1841.22亿元，归属于上市公司股东的净资产217.43亿元。

“卖子”增利背后，尤其引人注目的是转给融创的两个项目。2019年年初，泛海控股将上海董家渡项目、北京泛海国际居住区1#地块项目转手给融创房地产，回笼现金125.53亿元。尽管在“卖子”之后，泛海控股总营收和净利润双双上升，但其归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损2.24亿元，同比减少190.63%。

半年报显示，助力泛海控股净利润上涨的非经常性损益金额主要来自处置非流动资产，即出让上海公司股权取得的收益26.75亿元，以及计入当期损益的政府补助1878万元。

标普指出，随着泛海控股将旗下上海和北京项目的出售，未来合约销售将主要依赖泛海控股在武汉的项目。金融服务业务板块将可能小幅增长，收入和现金流将不足以支持公司偿还债务。

掉头金融

在房住不炒的大环境下，跟诸多企业一样，泛海控股逐渐失去资金和操盘房地产项目的优势，在泛海泛舟遇险之后，集团掌舵人卢志强带领集团掉头，走上去地产化的道路。

经过近几年的系统布局，泛海控股以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险等主要金融业态的金融板块布局。

坚定掉头的效果初见成效，金融收入逐渐成为泛海控股的主要业绩来源。从泛海控股的主营业务构成看，保险行业营收19.93亿，同比增长1.83％；证券业务14.16亿，同比增长147.11％；房地产贡献10.48亿的营业收入，同比减少8.13％；信托行业为营业收入贡献7亿，同比减少57.63％。

泛海控股一季度报告中，房地产开发业务收入占比下降至18.43%，金融业务收入占比提升至75.74%。而根据半年报显示，51.70亿元的营业总收入之中，金融业务占比再次大幅提升，高达80％。

然而，虽然泛海控股业务转型有“型”，但其金融业务收入仍不稳定。据半年报显示，2019上半年，泛海业务证券业务大爆发。半年报显示，泛海控股证券业务营业收入14.16亿元，同比增长147.11%，毛利率同比增加43.22个百分点至23.63%。

因受资管新规、市场波动等因素影响，泛海控股的信托业务遭遇腰斩，其营业收入及净利润双双下降。据半年报显示，泛海控股上半年信托业务营收约7亿元，同比减少57.36%，毛利率也同比减少25.88个百分点至45.86%。

在2019年中期报告中，在民生信托方面，泛海控股亦表示，民生信托受宏观经济波动等因素影响，经营业绩同比有所回落。

至于泛海控股的保险业务，虽然保险业务同比增长15.85%至19.93亿元，但其毛利率在去年同期基础上增加了3.19个百分点才到1.83%。

不过，在将土地资产售予融创，并将交易相关项目层面债务移出表外后，泛海控股2019年上半年的债务显著降低。半年报显示，截至2019年6月30日，集团资产负债率为82.38%，较2018年底下降4.22个百分点。公司的有息负债规模从2018年底的1102.51亿元下降至756.52亿元，比2018年底下降了31%。

险象环生

尽管泛海控股债务压力显著降低，但标普认为，由于泛海控股未来物业销售集中在武汉，且经营性现金流越来越依赖金融服务业务板块，泛海控股的流动性可能将持续承压。

泛海控股今年上半年的净经营性现金流不尽如人意。根据半年报显示，除投资活动产生的现金流量净额同比增长174.19%至54.04亿元之外，泛海控股经营活动产生的现金流量净额同比减少63.16%至15.37亿元；筹资活动产生的现金流量净额同比扩大负增长至-54.11亿元。

并且，截至2019年6月末，泛海控股仍有约200亿元的外部担保，大部分是针对融创中国所收购项目相关债务的担保。据相关媒体报道称，截至目前，融创中国尚未付清余下20%的交易尾款。

对泛海控股而言，部分债务集中到期压力仍然存在。半年报显示，截至2019年6月30日，泛海控股短期债务为335亿元，货币资金为199.38亿元，远远不够覆盖短期有息负债。其中，泛海控股金融服务业务板块持有其中逾三分之一的现金，绝大部分债务属于非金融板块。

标普认为，由于存在这种不匹配，实际现金余额对短期债务的覆盖比率依然疲弱，泛海控股将持续面临流动性趋紧和较大的再融资压力。

此外，在房地产行业加快长效机制建设、金融行业“去杠杆、防风险”的明朗政策之下，泛海传统主业房地产和作为转型主攻方向的金融业务均属强监管行业，短期内监管松绑或转向的可能性较小。

这就意味着，在风雨之中，让资本结构和偿债能力达到可持续的水平，对如今的泛海控股来说，显然还是有一场硬仗要打。