原标题:同等价位下 选一手洋房还是二手别墅?

广州日报9月6日讯 （全媒体记者蒋幸端）尽管近期一手房市场供应量较少，但由于购房者观望氛围仍然浓厚，东莞二手房市场成交量并没有出现上升，反而环比下跌6.4%。

此外，由于8月份东莞“禁墅令”升级，二手房市场别墅、类别墅产品关注度增加。特别是中心城区洋房定价较高，二手别墅单价保持平稳，两者之间对经济实力强的购房者展开争夺。

整体市场：

8月二手房过户3350套

环比下降6.4%

8月份，东莞二手房市场成交保持平稳。乐有家研究中心数据显示，8月东莞二手房（包括住宅与非住宅产品）过户3350套，环比下跌6.4%，成交均价为16195元/平方米，环比近乎持平。

8月东莞二手房近城区片区与东南临深片区过户量较大，但也未突破千套，且环比均下滑。

乐有家研究中心数据显示，东南临深片区8月过户二手房985套，环比下跌3.7%；城区片区过户925套，环比下跌11.6%。滨海片区及水乡新城片区二手房过户量虽环比有所上涨，但量仍是全市最低，其中水乡新城片区近百余套。

在二手住宅价格方面，合富研究院介绍，8月二手住宅网签均价约13990元/平方米，连续4个月稳定在13000~14000元/平方米之间。

焦点

东莞升级“禁墅令”

二手联排别墅受关注

8月中旬，东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，提出居住项目内严禁建设别墅，特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时将重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁止规划布局层数低住宅。

受此影响，未来一手房类别墅产品将大量减少。业内人士表示，有意购买这类型房源的买家，将来可能只能在二手房市场找了。

从市场成交情况来看，由于面积小、总价低，联排别墅等类别墅在近两三年成为东莞二手别墅市场成交主力。据合富置业提供的数据显示，从别墅成交结构来看，近两年东莞二手别墅市场成交主力是面积在200多平方米左右的联排或者双拼别墅，尤其是面积相对小一些、总价低一些的联排别墅，更受意向购置二手别墅买家的青睐。

200平方米左右二手别墅最受欢迎

小企业主是主要买家

随着全面“二孩政策”放开，改善型购房需求得到释放。由于一手房市场户型面积多数在144平方米以下，因此二手房市场200平方米左右的类别墅产品成为部分经济实力较强的购房者的选择。

据合富置业提供的数据显示，当下东莞二手别墅市场需求量比较大的，主要是面积在200多平方米左右的房源，买家以做生意的老板型买家、小企业主居多。

不过，同样是类别墅产品，价格越便宜的越受欢迎。如南城的中信森林湖翡翠湾、寮步的鼎峰尚境等，都在二手别墅市场热销，成交的房源中大多为联排别墅产品，且是价格比较便宜的户型。

合富置业提供的数据显示，中信森林湖翡翠湾较为热销的是280平方米的联排别墅，目前成交价大约在780万元左右；鼎峰尚境较为热销的是240平方米联排别墅，价格最为便宜的是中间位置房源，总价约850万元~900万元。

合富置业东城愉景分行主管黄晓霞分析认为，从高端别墅产品市场来看，比较多的买家热衷购买联排别墅，主要原因是性价比相对较高，首付约400万~500万元，一些做小生意的老板、小企业主也可以买得起。

同等价位下

该如何选择楼盘产品？

在中心城区，目前一手房市场上洋房产品的单价在2.8万~4万元/平方米之间，而二手别墅的单价约在2.8万~3.5万元/平方米之间。从单价来看，两者之间差距不明显，因此也开始出现一手豪宅盘和二手别墅抢客的现象。

记者了解到，位于东城的中海莞府是目前中心城区定价高的楼盘之一，单价约3万~4万元/平方米，由于面积较大，总价近千万元。这与目前东莞中心城区二手别墅产品价格差不多。这也使得高端豪宅产品与二手别墅产品面对同类型客源时，出现竞争。

中心城区其他的140平方米左右的改善户型洋房产品，由于定价在3万元/平方米左右，总价达400多万元，也同样要面对户型较小的二手别墅的竞争。“对于一些经济条件较好的改善型买家来说，他们不喜欢面积小的‘小四房’产品，而是喜欢更宽敞的大四房产品。这在最近两年的市场上表现越来越明显。”一名业内人士告诉记者。

合富置业介绍，以中心城区世纪城国际公馆为例，该楼盘一期有叠加、联排等多种类型的类别墅房源，二手别墅均价一般在2.8万~3.5万元/平方米，二期价格相对低的210平方米联排别墅，总价更低，大概在500万元左右。

别墅产品和洋房产品争夺改善型购房者客源，这在其他镇区楼盘也有出现。如道滘的金地城南艺境二手别墅市场放售的房源，面积从168平方米到265平方米不等，主力放售房源的总价从400万元覆盖到850万元区间段。价格较低的别墅产品，价格与大户型洋房相差不大，这也吸引了部分洋房潜在购房者的关注。

观点PK

独栋、类独栋别墅未来怎么样

独栋别墅和类独栋的别墅，在二手房市场交投的活跃度暂时不及联排和双拼，但在东莞“禁墅令”升级后，未来这些类型的别墅二手行情有可能因房源稀缺而关注度升高。

合富置业提供的数据显示，类独栋别墅交投比较热的有位于厚街的海逸豪庭，210平方米和405平方米的类独栋别墅较受二手房买家青睐。据了解，面积为210平方米类独栋别墅，总价约540万元左右，而面积在405平方米的类独栋别墅，总价约1200万元。另外，在中心城区，世纪城国际公馆500多平方米独栋别墅，目前的总价约在1800万元左右。

从总价情况来看，独栋别墅产品的总价仍然相对较高，受众较少，但受到“禁墅令”升级影响，独栋别墅产品在市场上减少，长远来看经济实力强的购房者会关注。而类独栋别墅产品总价相对较低，也可能更早就会被购房者关注到。

不过，从目前市场来看，“禁墅令”升级对东莞市场的影响并不大。

乐有家市场研究部介绍，从乐有家成交数据及一线经纪人反馈来看，东莞“禁墅令”升级对当下别墅市场影响并不大。一是因为一直以来“禁墅令”就存在，这次只是升级；二是别墅市场本就是小范围的购房群体，客户暂时不会因为“禁墅令”升级而改变自己本身的购买想法。