8月上海市场分析报告:市场行情持续走低 临港新区拉动成交

来源:中国网地产 2019-09-06 17:36:53

综述

政策:临港确认成为上海自贸试验区新片区,限购门槛降低;央行发布新规,房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定。

土地: 8月上海土地市场供应回落,累计出让土地17幅,其中包括商品住宅用地2幅,租赁住房用地3幅及动迁安置房用地6幅。

新房:8月份上海新房市场延续调整格局,低位震荡。新增供应量30.91万㎡,环比7月大幅下滑47.7%,累计成交51.2万㎡,环比减少8.7%,成交均价为5.1万/㎡,环比略降5.2%。一手房成交均价维持小幅度波动,整体稳定。

中国网地产数据研究中心认为,受益于上海自由贸易试验区临港新片区的设立,8月份临港的项目成交提升显著,随着“金九银十”的到来,区域内的需求有望进一步释放,促进市场行情回暖。

政策:临港新区适度放开限购,房贷利率又出新规

8月6日,国新办举行新闻发布会,介绍上海自贸区新区总体方案情况,首次确认临港成为上海自贸试验区新片区,面积为119.5平方公里。上海方面在介绍情况时透露,临港片区将适度放开房产限购:由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购,购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

8月25日,央行发布新规,房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定。主要内容如下:

1、定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);

2、二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%);

3、公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行;

4、房贷调整频率是最高1年,最低可以不调整。预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险,会要求客户每年做一次重定价,根据LPR一年变一次。

5、该新政自2019年10月8日起,正式实施。

土地:供应回落,商住用地仅成交2幅

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8月上海土地市场商住用地出让情况

中国网地产数据研究中心统计,8月上海土地市场累计出让土地17幅,总成交面积为56.8万方,成交总价85.8亿元,包括了商品住宅用地2幅,共计16.4万方,成交总价51.8亿元,占比60.4%,成交楼面均价2.2万元/㎡;租赁住房用地3幅,共计6.7万方,成交总价9.5亿元;动迁安置房用地6幅,共计26.6万方,成交总价17.5亿元。

从出让地块的分布情况来看,闵行区成为8月出让土地数最多区域,共有6幅土地出让,共计15.6万方,成交总价34.5亿元,占比40.2%;松江区、浦东新区、宝山区位居第二,均出让3幅土地。

新房市场:延续7月调整格局,成交低位震荡

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8月上海新房市场供求量价走势(单位:万方、元/㎡)

在新房市场供需方面,据中国网地产数据研究中心统计,8月份上海新房市场新增供应量30.91万㎡,环比7月大幅下滑47.7%,累计成交51.2万㎡,环比减少8.7%,成交均价为5.1万/㎡,环比略降5.2%。8月共计23个项目开盘,其中主要以住宅与别墅为主,共计推出4091套房源。共有12个项目参与公证摇号,有效认筹1869组,平均认筹比68.17%。

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8月上海各区域新房成交价格及同比涨幅(单位:元/㎡)

在新房成交价格方面,8月上海市场房价波动幅度较小,新房均价4.8万元/m²,环比上月微增0.77%,整体保持稳定。各区域中新房成交均价最高的为黄浦、徐汇及长宁三区。值得注意的是,8月临港新片区成立,由于相关政策利好带动区域购房力度,8月末市区成交量有所回升,最后一周成交接近25万平方米,创今年周度成交新高。

楼市持续降温,9月份或带来小幅回暖

由于7、8月份一直以来都是楼市的传统淡季,本月上海一、二手房市场成交量的大幅回落已是在意料之中。8月供应是今年以来供应的第三低点,往年8月下旬一些项目提前试水金九的现象在今年也未显现,下半月甚至有一周供应量还不到3万平方米,市场推盘热度持续下降。根据一些房企中报表态来看,也对下半年普遍抱有谨慎态度,主要发力在销售端,预计随着供应的不断增加成交量也会逐步回升,加上“金九银十”,楼市有望凭借9月的销售季略有回暖。


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受益于上海自由贸易试验区临港新片区的设立,8月份临港的项目成交提升显著,随着“金九银十”的到来,区域内的需求有望进一步释放,促进市场行情回暖。
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