原标题:张大伟：这有一份“限竞房攻略”，请查收

作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

北京限竞房成交如何？

北京合计土地成交了98宗限竞房地块，已经挂牌的还有5宗，叠加部分项目的拆分，北京已经明确的限竞房项目合计有104个，从已经出让的限竞房住宅地块中，合计住宅面积为900万平米。

限竞房的数据主要看供应数据和签约数据，因为实际签约很难掌握，只能看看网签。

北京限竞房区域“评分”

限竞房住宅地块中，从供应看，除了西城外基本都有分布，但是供应量最大的依然是大兴、丰台、顺义。

买房肯定是区域为王，而对于限竞房来说，最有价值的肯定就是地铁房，地铁物业代表着通勤便利。

项目细分

从项目本身看，决定价值的是地段、户型、价格和品质。按照区域看，上图详细说明了区域价值。户型方面，因为大部分项目都有多个数据，所以很难梳理，但简单来说，面宽越大越优质(建筑面宽指一间房屋东西墙面之间的距离)。因为限竞房大部分项目都有不同程度的让利，所以从价格看，也有部分三星、接近四星的项目。

大部分热点项目其实主流都看价格，价格高的基本都是优选。未来金茂府是目前90多个项目里，唯一一个降维打击的，这个楼盘价格本来是定位豪宅的，但是它这次是以价格低的限竞房上市，这个项目的品质不会有问题。

永定府，排名第二是因为位置与户型都不错，而且有一定的体量，但因为涉及到中轴线申遗等问题，什么时候上市，上市的条件是什么都未知。

天恒学院里，如果看位置，当然应该排名第一，但套数太少了，抢到的可能性不大，另外户型各种朝向，只有少数几十套完美。虽然买到就赚到，但住起来可真不一定舒服。

中海望京府，全北京户型第一：139平米户型，堪称完美，以后也不太可能再有。周围别墅区，容积率1.16，靠近地铁，更是望京辐射区，但总价稍高。中海在北京这2年的户型吊打其他所有开发商。

华樾北京，这项目我非常推荐，总价段更舒服，90平米的小三居、140多平米的大四居，是靠近大望京阿里巴巴的地铁盘。从单价看，很可能是2019年北京能买到的，最贵的也是最有价值的项目。

橡树澜湾已经清盘，五环内5万多(每平米)，户型比周围项目好。金融街融府，位置、户型、价格都不错。万科七橡墅，2万多(每平米)有地铁。

佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，位置都非常好，但户型整体看，都拉低了项目评级，所以只能进入第二档次。

禧悦学府位置不错，户型也相当好，在五环边，当然，现在大部分购房者都担心可能要建的宝山垃圾处理厂，但从距离看影响不大。

长安云锦是石景山又一个中海项目，性价比依然不错。得房率高，但距离地铁稍微有点距离。

白盆窑的中铁两兄弟，现在看应该是五环内最后可以买到的90平米住宅，户型也属于五环内入市项目中可圈可点的。

海淀温泉三兄弟，主要是看海淀区域和区域内的发展前景。整体看，目前依然处于等待发展阶段。

另外值得说的是，万橡华府和悦府，如果再加上昌平金茂悦，2019年北京的北部区域产品力爆发。

包括即将入市的万科望溪、已经开盘的东望，地段、户型都是可圈可点的。

购买限竞房五大注意点

1、品质为王。限竞房都是期房，只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难。最近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的购房者要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

2、位置为王。五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值。现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸。

3、成本为王。购房者一定要看拿地溢价率，拿地溢价率高的，特别是超过30%的，质量好的可能性就低很多。成本高了是不是只能快干、偷工减料？

4、均质为王。限竞房严格来说的确是产品主义倒退，对于同区域来说，高低配的项目肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院或下跃超过2层，除非特别便宜，尽量谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

5、物业为王。限竞房8年后才能交易，物业不好的等你再想卖，房子已经非常差。

过去几年，北京土地大量供应，逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房。

首先，当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次，北京过去2年土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。

第三，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足两成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

第五，从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的、区位属性不好的限竞房有可能开始在10月下旬开始新一轮价格战。但对于明星项目，抢不到好户型依然是常态。(中新经纬APP)