NO. 1｜壹

人心中成见，是一座大山。

当绝大多数买房人，都在忙着追涨杀跌时，却少有关注正在成长中的“滩涂”。

曾经，老上海人极为认同“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观点。作为公认的“下只角”，浦东一度地位极低，更别提那大概远开市区的龙阳路、龙东大道了，当时这里的人进趟市中心说的都是“我去了趟上海”。

1988年以前，老上海们可能打破头也想不到，在一片滩涂中会崛起一座科创高地，一个在全亚洲都举足轻重的陆家嘴金融区。而他们瞧不上眼的联洋、水木，会成为全上海最好的高端住宅区之一，房价也从当时的1万/㎡涨到了现在的9万+/㎡。

消灭“上只角”和“下只角”的成见，上海用了不过10来年。2000年5月1号，上海取消隧道与大桥收费，是浦东楼市的转折点。2002年-2004年，亚洲金融危机过后，国内形势、经济稳定，高峰期到来。近几年，世博会、迪士尼、自贸区等一系列操作，以及科创中心带来的核心动力，吸引了大批企业与顶尖人才入驻。

如今的浦东，被赋予为“具有全球影响力的科创中心核心功能承载区”。截至2018年，浦东已拥有企业研发机构615家，其中国家级41家、上海市级178家。外资研发机构227家，占上海市总数的49.8%。

由于陆家嘴区域住宅供应量有限，且价格极高，再加上外高桥地处偏远，没有居住板块的规划，而联洋板块作为泛陆家嘴的直接腹地，地处浦东心脏地带，南临世纪公园，西临“东方曼哈顿”陆家嘴CBD，承接了浦东核心商务区大部分的外溢高端居住需求。

这样的“成见”在南京同样存在。

NO. 2｜贰

城市的发展，从来不会拘于一处，也不会永远沉寂。

与浦东类似，城市环线在南京基本不起作用，南京城市发展所遵循的是新城区模式，以点为核心带动整个片区的发展。“点”的选择是一盘大棋。

浦东因为修路和修地铁的关系，大体是以线状开发的，陆家嘴→联洋花木→张江。至于南京，也有四条产业带。有业内人士指出，在河西、城南区域有一条在全南京都重要的高科技产业带穿行而过：从南京南站出发，沿着宁和城际进入两桥、河西南，最后到达江北桥林。简单总结，就是一软一硬一网。从南京南站、软件谷到河西南，这条产业带已先后涌现了数个楼市热“点”。

曾经的河西，也是一片滩涂。经过十多年来的发展，河西基建配套基本成型，被视为下一个“浦东”，鱼嘴也具备了成为“下一个陆家嘴”的潜力。从河西中部到鱼嘴商务区，河西新城一路向南，下一个落点大概率就是“两桥”区域。

“两桥”同样不被很多人看好。区域内基础设施薄弱，城市面貌相比周边的河西新城、软件谷等落差较大。同时，因受绕城、绕越、宁芜铁路等围合割裂，内部断头路多、外部连通不畅，都在掣肘地区发展。

“两桥”地区的崛起契机在哪里？“一软”、“一网”很关键。

“一软”，是指中国软件谷，是继上海浦东之后全国第二个“中国软件名城”示范区。目前，已有IBM中国软件授权培训中心、润和软件、中兴通讯、华为科技等国内外知名软件企业于此落户。同时，雨花台区独角兽及培育独角兽企业已达20家，总数位列南京全市第一。有数据显示，今年上半年，区域内新增涉软企业185家，总数达到2587家；新增涉软从业人员1.25万人，总数达到25.8万人。

▲软件谷效果图

“一网”，是指河西南以阿里巴巴、小米等互联网企业为代表的新兴产业，改善南京的经济结构。作为河西CBD二期，河西南除了阿里巴巴、小米科技、科大讯飞人工智能研究院等集团在此设立总部外，还有许多互联网、智能企业有意到河西谋求更大发展。

而河西CBD一期，现已有新城科技园、烽火大厦、广告产业园等众多园区集聚，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，集金融、总部、会展、文体、商贸于一体。另外，2018年的金洽会上，建邺区宣布将打造南京首个集聚各类基金管理机构的基金特色街区——金鱼嘴基金街区，明确了河西鱼嘴商务区的核心地位。作为未来的金融集聚区，这里力争到2020年末集聚各类股权投资基金、创投基金500家，计划总募集资金规模突破8000亿元。

届时，来自华为、中兴、vivo的中国软件谷的大量高新科技人才，以及来自鱼嘴基金街区、河西金融城内的河西金融业的从业人员预计将超过110万人。“一软”、“一网”为片区带来更多的住房购买需求，会让该区域乃至周边板块的住宅市场获得更大的发展空间。

▲中央科创生活区示意图（名称来源于新华日报2019年8月13日期16专版）

图中数据来自于百度百科，可能有所浮动，具体以实际数据为准

然而，河西CBD、软件谷、鱼嘴商务区受限于自身稀缺的土地资源，住宅用地愈发紧缺，限制了三大区域人居属性的发展。一座城市的活力不应仅仅依赖经济的持续发展，更重要的是人们生活水平的提高——尤其是人居方面。于是，在城市发展进化过程中，一个区别于CBD的CLD概念应运而生。

CLD，即Central Living District，是位于城市居住中心地带的片区，在这里将集结了居住、教育、消费、娱乐等生活资源，还兼具着这座城市一流的人文、生态环境。

对于IT、金融行业的从业者来说，时间就是金钱，效率就是生命。每天上下班，堵在路上的时间，可能就“分分钟几百万上下”。

2017年12月，地铁S3号线通车，“两桥”板块站到了城市发展的前排。“两桥”板块正处于河西CBD、软件谷、鱼嘴商务区交界的腹地，这一情况与联洋社区何其相似，大量的拓展空间也让一座中央科创生活区呼之欲出。

▲中央科创生活区鸟瞰图

三区缺失的功能性，正由崛起中的中央科创生活区补足，承接大部分的外溢高端居住需求。据悉，区域内已经确定的待上市住宅为就有4块，陆续待出让还有约10块住宅用地，5块教育用地以及3块商业用地，打造全生态、全配套、全龄化的生活区，未来可供开发的住宅体量将突破200万方。

NO. 3｜叁

在股市里，流行过一句话：一条大河干枯了很久，当开始有水流进来的时候，浮起来的先是垃圾。当水越来越多，河床上的小船大船也都慢慢浮起来了，然后大家随着水流一起走。

中央科创生活区的改变不是一蹴而成。

除了可承接来自三大金融、科创区的人口红利，早已在“十三五”期间，两桥板块就被南京政府重点提及，将融入南京主城区及河西——南站区域发展轴，确保5年内全面拉开框架，8-10年基本完成“两桥”改造，并布局城市改造覆盖大板桥和梅山地区。

▲政府网站截图

根据2019年雨花台区政府消息，今年两桥地区会加快了8个棚户区的拆迁扫尾工作，加大了基础设施建设力度，24条道路将建设完毕。同时，两桥地区还在加快功能配套建设，目前已规划3所学校和1个商业综合体，新型研发机构、高档商务、区域总部经济的项目落地也在推进当中。

为了解决交通弊端，政府规划未来“两桥”区域骨干道路网总体呈“三横五纵”状，“三横”连接南京南站与河西，其中龙翔路、管道路、龙西路等已开建；“五纵”跨越秦淮新河南北，其中机场二通道雨花段、梅苑路已开建。

值得一提的是，在建的地铁7号线、S3号线以及规划的8号线构成了中央科创生活区连接河西、城南的主动脉，南京南站、软件谷、河西全覆盖。从地铁7号线已公示的站点来看，一站可至河西，预计2021年6月建成。

▲地铁7号线路线

新秦淮河大桥、龙王大街桥、宁芜铁路拆迁、岱山东路北延等基建也将进一步拉近中央科创生活区与周边板块的联系。

此外，在生活区的西面就是苏宁控股集团投资约120亿兴建的国际足球小镇（规划中）。要知道，当年奥体中心也只投资约21.67亿。该小镇总用地面积约66.67万方，是一个集专业球场、足球学校、市民足球比赛场地、小型高尔夫球场、赛车场、购物中心、休闲商业街为一体的项目，将打造成国内乃至世界领先的足球主题小镇。有消息称，建成后除了作为大型体育赛事的承办地外，江苏苏宁队的主场也计划从奥体中心转移至此。

▲苏宁足球主题小镇效果图

据悉，在国际足球小镇（规划）东侧直线距离约500米左右有一家纯新盘——世茂璀璨睿湾即将于9月1日面世。规划显示，项目将建8栋高层，规划配备一所公办幼儿园以及约5.7万方街区商业配套，是区域内少有的自带大型商业的楼盘。项目还规划打造7500㎡中央园林景观，世茂一贯喜欢尝试不同风格的社区园林，不论是世茂滨江新城的加勒比海主题园林，还是世茂璀璨滨江的音乐园林，都赢得不少口碑。

▲区位示意图P

据悉，世茂璀璨睿湾面积段跨度较大，户型建面约95㎡—138㎡，兼顾刚需与改善需求。项目为装修交付，包括地暖+中央空调+新风三大件，这在区域内也不多见。

罗马不是一天建成的！人们对于板块的“成见”，源于对未来的迷茫。以河西CBD+鱼嘴商务区+软件谷百万人口为依托，“三横五纵”、岱山东路北延等交通网络为纽带，足球主题小镇+理想教育小镇为侧翼，“中央科创生活区”一切都真实的有迹可循。