58安居客张波:上海临港片区新政落地 坚持职住平衡 有效限制炒房

来源:中国网地产 2019-08-30 12:39:46

刚刚,上海发布《关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》,其中共计有50条,2019年9月1日起实施,有效期至2023年8月31日。

其中比较值得关注的一方面是对人才的保障力度,提出坚持职住平衡,针对多层次住房需求,建立以市场供应为主、多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系。

1、定向微调新片区住房限购政策。按照区域发展和产业导向,对符合一定条件的非本市户籍人才,购房资格由居民家庭调整为个人,可购买新片区普通商品房一套。缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限,将自购房之日前连续缴纳满5年及以上,调整为连续缴纳满3年及以上。

2、调整商品住房选房购房制度。符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口,可在新片区优先选房购房。

3、实施限价商品房政策。控制限价商品房供应量,加大人才公寓供给力度,将部分限价商品房在房源性质不变的情况下,转为人才公寓使用;聚焦激励人才,提高供应的精准性,对新片区有贡献的企业和人才予以倾斜。

4、建设“先租后售”公租房。建成后10年内作为公租房使用,其中50%房源可由单位按门栋整体购买作为公租房中单位租赁房使用。公租房建成10年后可作为商品住房按套上市转让。

5、扩大租赁住房配套建设渠道。商业办公用地配套建设租赁住房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例上限从10%提高至15%。

6、给予规划土地政策支持。对新片区新建人才公寓、租赁住房在供地方式、供地价格上予以规划土地政策支持。支持对租赁住房的建设、筹措,扩大集体土地建设租赁住房试点。支持非房地产企业依法取得土地用于建设租赁住房。探索开展租赁住房用地出让价款分期收取试点。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为:

从政策中可以清晰看到,在人才的住房保障力度上,新片区既坚持和贯彻了“房住不炒”、安居宜居、租购并举的住房目标和要求,又结合了区域的特点,在坚持职住平衡的基础上,给予多层次住房需求给予适当的政策微调,建立起了以市场供应为主、多主体供应、多渠道保障、租购并举的区域性住房体系。

(三十五)定向微调新片区住房限购政策。按照区域发展和产业导向,对符合一定条件的非本市户籍人才,购房资格由居民家庭调整为个人,可购买新片区普通商品房一套。缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限,将自购房之日前连续缴纳满5年及以上,调整为连续缴纳满3年及以上。

解读:通过对限定区域内住房限购政策的调整,一方面更有利于更为精准化“因城施策”落地,另一方面可以有效满足区域内合理的购房需求,更有利于推进职住平衡。

(三十六)调整商品住房选房购房制度。符合购房条件、在新片区稳定就业且稳定居住的常住人口,可在新片区优先选房购房

解读:住房的供应对象优先保障区域内的稳定就业人员,这一政策本身就是在区域产城融合的基础上,对于区域内产业人群的定性化保障,同时还可以有效防止炒房行为的发生。

(三十七)实施限价商品房政策。控制限价商品房供应量加大人才公寓供给力度,将部分限价商品房在房源性质不变的情况下,转为人才公寓使用;聚焦激励人才,提高供应的精准性,

对新片区有贡献的企业和人才予以倾斜。

解读:通过加大人才公寓的供给,可以产生对人才的更大吸聚力,尤其是在临港新片区以高端制造业、前沿科技为重点的领域,更是会起到明显效果。

(三十八)建设“先租后售”公租房。建成后10年内作为公租房使用,其中50%房源可由单位按门栋整体购买作为公租房中单位租赁房使用。公租房建成10年后可作为商品住房按套上市转让。

解读:不再将租房和购房完全切分,而是采取更为灵活的“租购并举”政策,区域内公租房建成之后其中一半可以由单位购买来解决职工的居住问题,建成10年后还可以作商品房出售以增加市场的交易市场增量供给。

(三十九)扩大租赁住房配套建设渠道。商业办公用地配套建设租赁住房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例上限从10%提高至15%

解读:通过增加租赁住房的商业办公用地配套,可以有效提升租赁小区的商业氛围,防止租赁住房变成单一“睡城”,更好满足居住人群衣食住行等多维度需求。

(四十)给予规划土地政策支持。对新片区新建人才公寓、租赁住房在供地方式、供地价格上予以规划土地政策支持。支持对租赁住房的建设、筹措,扩大集体土地建设租赁住房试点。支持非房地产企业依法取得土地用于建设租赁住房。探索开展租赁住房用地出让价款分期收取试点。

解读:值得关注的是土地出让价款的分期收取,对于租赁房源的运营方来说,目前最大的压力就来自于先期大量的成本投入而回报周期却很长,投入成本中土地价款所占比例很大,因此分期收取土地出让款对于缓解运营方的资金压力有着重要意义。

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