简村整村改造项目将为禅城经济发展带来新的增长点。南方日报记者 戴嘉信 摄

8月28日一早，简村牌坊对面简村市场的包子铺老板娘刚蒸好一大笼包子，就被等待在店前的上班族们抢购一空。被季华路、同济西路、唐园路等沿线一圈小区住宅楼围着的简村，是禅城中心烟火气息甚浓的区域。

未来，简村将挥别过往，迎来新生。

不久前，禅城举办2019年城市更新推介会，这是近年来力度最大的一次项目推介，集中推出了55个项目，将以制度创新激活9435亩土地。简村整村改造项目正位列其中。禅城“三旧”改造自2004年开始探索，2007年在全省率先推进，已持续了十余年时间。从“三旧”改造走来，如今禅城致力盘活存量用地，以城市更新“再出发”。

“通过‘三旧’改造把腾出的土地优先并主要用于产业升级和城市升级，是禅城‘三旧’改造与城市更新的根本遵循，是为承载新要素打开新空间，提升产业承载力，焕发城市新魅力的关键所在。”禅城区副区长李溟说，禅城还将为整个佛山乃至广东城市更新贡献更多经验。

撑起城市发展的血脉和肌理，守着人们安宁舒适的日子，禅城城市更新按下了“快捷键”。

●南方日报记者 李晓莉 通讯员 叶思

依托十余年旧改经验禅城按下城市更新快捷键

梳理禅城的旧改历程和经验可以发现，在利用政策撬动，平衡各方利益等方面，禅城曾探索出不少独有的经验。

时间回溯至十余年前，作为佛山的中心城区，禅城区的面积在五区中最小，城市化程度最高，经济发展和产业转型升级一直面临着城市发展空间狭窄的制约。数据显示，禅城区土地面积为23.1万亩，建成区达18万亩，接近全区一半的面积为旧城镇、旧厂房和旧村居。

土地存量不足，城市功能不清，禅城必须想方设法要发展空间,“三旧改造”是必由之路。禅城在面临城市空间不足、土地资源相对匮乏等发展困局时，从2004年开始，已大胆探索、先行先试，率先实践“三旧”改造的试点工作。

2004年，澜石镇石头村关停13家不适应城市化发展要求的陶瓷企业，把土地资源进行整合并改造成澜石国际金属交易中心，成为全国最大的不锈钢交易市场。

2007年，禅城区政府出台《印发佛山市禅城区“三大改造”相关配套文件的通知》，禅城“三旧”改造工作正式实施，“禅城区三大改造办公室”挂牌成立，全面统筹推进“旧城镇、旧厂房、旧村居”改造工作。同年7月，祖庙东华里片区改造工程全面启动，吹响禅城旧城镇连片改造号角。

2012年，禅城区出台《通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》和《通过“三旧”改造进一步促进产业提升实施细则》，即9号文和39号文，进一步规范了“三旧”改造市场，为推进城市建设升级，促进产业提升发展奠定了坚实的基础。

走过十余年的旧改历程，如今禅城区内有着不少通过“三旧”改造实现华丽转身的案例，包括岭南天地、佛山泛家居电商创意园、南风古灶及1506创意城、普君新城、王借岗森林公园等，都是禅城通过旧改实践换来的新面貌和具体成效。

而近年来，禅城每年都会向外推出数千亩土地，在不久前的土地推介会上，更是一口气推出近万亩土地。

在55个项目近万亩土地中，旧村居项目地块为13宗，占比24%，面积4206亩；工改工项目地块7宗，占比13%，面积1924亩；工改商住项目地块35宗，占比64%，面积达3304亩。

依托十余年的“三旧”改造经验，禅城借着一系列的项目“再出发”，在城市更新的背景下，按下产业发展、城市有机更新的“快捷键”。

“禅城将以更大的决心和魄力，统筹推进城市更新与建设管理各项工作，以旧村居连片改造、村级工业园区改造升级为重点，引导城市加速升级转型。”李溟表示，禅城将把城市更新与推动自然生态文明与高品质森林城市建设有机结合，强化“城产人文”融合发展，在城市更新过程中突出地方特色，推动佛山历史文化名城建设，进一步提升城市品位，不断提升人民群众的幸福感、获得感，为建设粤港澳大湾区作出新的贡献。

重点发力整村改造和产业发展围绕城市短板更新发展路径

“在建设粤港澳大湾区的历史机遇期，禅城将进一步发挥区位、改革优势，在改‘旧’谋‘新’之路上厚积薄发。”佛山市自然资源局禅城分局有关负责人说，禅城将在以改革创新推动城市更新、迈向高质量发展的道路上乘势而上，全面做大做优做强中心城区功能，助力禅城发力佛山“首善之区”。

以城市更新推动高质量发展，做大做优做强中心城区功能，禅城要面对的其中一个问题就是二元结构，这里面藏着很多城市发展的“短板”。

最早，禅城的发展是农村城市化和工业化的过程，后来的禅城一直以城市和城中村并存的二元结构往前发展。

以季华路为例，全长20公里的季华路，其脉络一直从中心城区延展到两头相对偏远的地方，因二元结构显露的城市短板就藏在这条佛山“主动脉”的肌理中。

季华路上除了高楼大厦鳞次栉比，还有很多城中村“镶嵌”在沿线。仅季华路的核心区域沿线，就有镇安村、南浦村、永红村、简村、教子村等城中村。现实的问题是，这些城中村承载了不少外来打工族的梦想，但这些地方的环境卫生、城市管理、经济发展后继乏力等问题不能忽视。

这就要求禅城必须在功能上满足多元混合、城市管理的多层次交错、宜业宜居品质的兼容等需求。除此之外，禅城还必须兼顾经济和社会功能、产业功能和城市功能、园区功能和社区功能的重合交错、协调发展。

从空间格局上转变城市形态，从城市短板入手进行提升，让城市更宜居，产业更高质，是亟待解决的课题。

李溟指出，通过“三旧”改造腾出的土地，要优先并主要用于产业升级和城市升级。

禅城正是按此理念铺排工作，围绕城市短板重新规划城市功能与形态。“此次推介的项目中，位于中心城区的石湾镇街道和祖庙街道，侧重于推出改善城市面貌及人居环境的旧村居连片改造项目；南庄、张槎两个镇街则侧重于村级工业园改造和产业提升项目。”佛山市自然资源局禅城分局禅城区三旧改造服务中心主任沈树华表示，禅城将加大力度扶持和支持旧村居连片改造和工业园区的转型升级，对一些改造意愿强烈、改造需求迫切的旧村居进行连片改造，发力把低矮单层厂房升级为现代工业园区项目。

“张槎大江村、祖庙南沙村和简村、南庄杏头上淇工业区等地块将会承载未来禅城重点推进的项目。”沈树华说。

事实上，这也是与不少土地权属人的发展需求相对接的。

以简村为例，简村位于同福大街东侧、唐园路北侧，是一个位于地铁广佛线同济路站附近的城中村，周边有同济广场、金马剧院、创意产业园、同济小学等，生活配套很完善。

不少初来乍到这个城市的打工者，均会选择租住在这里的一栋栋握手楼中。这里物价相对便宜，生活方便，但与其他城中村一样，简村免不了受到居住空间设施逼仄昏暗等问题的侵扰，不少村民也会想要与舒适便捷的现代生活相接驳。

城市更新承担着解决城市配套短板的问题，并“肩扛”着让公共配套进一步完善落地，助推区域城市规划、提升区域城市经济的任务。接下来，在“三旧”改造继续快速推进的过程中，禅城将让城市更新成为城市功能完善的助力点，经济发展的新增长点。

制度创新提高各方积极性

为未来开发清路障

在旧改上，针对如何掌控开发节奏，如何规划地块功能，如何平衡利益分割等问题，禅城曾探索出不少独有经验。而在城市更新的语境下，禅城推出了哪些创新举措，提高各方参与改造的积极性，为未来开发扫清障碍呢？

其中政策引领是要务，通过政策的不断升级，禅城将进一步释放政策红利，撬动各方参与城市更新，并通过空间格局再造，为禅城的高质量发展提供支撑。

今年5月，根据省的城市更新最新政策和佛山市政府印发的《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（27号文），结合禅城区实际，禅城出台了《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄（居）改造的实施意见》和《佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）》两份文件。

文件显示，禅城在旧改问题上将坚持适度放开、公平公开原则，以政策全面规范、重点引导、鼓励旧村居连片改造，进一步提高社会各界参与城市更新改造项目的积极性，有效地拓展土地发展空间。

“佛山市政府印发的27号文有四个特点：一是‘单元计划+单元规划’的新规划体系，二是‘计划-规划-实施-监督’城市更新全流程的新管理体系，第三是允许城市更新项目土地‘协议出让’，第四是优化利益分配方式。”沈树华在接受记者采访时表示，禅城区出台的两份城市更新实施细则，在市政府27号文的基础上，更加强调了产业导向、公益优先、规范阳光的原则。

如针对“工改商”项目，为了确保产业主导，禅城的政策文件设置了产业考核要求和自持部分产业建筑面积的要求；“工改经营性”项目均要求提供不少于25%的公益性用地……如此确保产业发展的可持续性，同时兼顾公益的需求。

“针对禅城区城中村众多的特点，我们在政策制定过程中，对旧村庄改造评选小组构成规则、基础数据抽样检查、调规前置等关键环节进行了规范细化指引，通过编制操作指引、范本，保证公平公开，防止腐败、暗箱操作，减少自行裁量空间。”沈树华说。

在制定政策过程中，佛山市自然资源局禅城分局还与司法部门进行了充分的沟通，将在制度上强化法律规范，最大程度解决旧改中的“钉子户”问题，为未来开发扫清障碍，防止项目烂尾，保障绝大多数权利人的合法权益。

“禅城新出台的旧改政策，允许符合一定条件的工改商、工改居、旧村居连片改造地块可以通过协议出让方式供地，进一步释放了政策红利，这本身就是兼顾各方利益，引导各方利益平衡的表现。”他说，新政策同时规范了协议出让的程序和要求，力争营造公开透明的市场竞争环境，有利于充分调动市场主体参与城市更新的积极性。

笔者了解到，接下来在政策研究上，各部门将“动起来”，佛山市自然资源局禅城分局还将推出农村集体旧物业改造项目土地前期整理人操作指引；禅城区经科部门将制订城市更新项目产业考核要求等实施细则；农业农村部门将针对农村旧村居改造和旧物业改造推出具体的管理规定，以规范全过程和细节，营造公平公正透明的市场氛围。

在项目推进上，禅城将以重点项目为抓手，以旧村居连片改造、村级工业园改造升级为突破口，将城市更新与推动自然生态文明及高品质森林城市建设有机结合，聚焦重点发展区域，深入推进城市更新，进一步提升城市品位，为中心城区高质量发展提供用地保障，为建设粤港澳大湾区作出努力。

■链接

禅城区

城市更新历程

2004年

澜石镇石头村关停13家不适应城市化发展要求的陶瓷企业，将企业厂房改造成澜石国际金属交易中心，成为全国最大的不锈钢交易市场。

2007年

禅城出台《印发佛山市禅城区“三大改造”相关配套文件的通知》（佛府办【2007】253号），城市“三旧”改造开始全面铺开；

“禅城区三大改造办公室”挂牌成立；

同年7月，祖庙东华里片区的提升改造作为一号工程全面启动，打响禅城“三旧”改造第一炮。

2012年

禅城区出台《通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》【佛禅府（2012）9号】和《通过“三旧”改造进一步促进产业提升实施细则》【佛禅府（2012）39号文】，进一步规范了“三旧”改造市场，为可持续发展创造了良好氛围。

至今

进入新时期，“三旧”改造已经成为禅城推动高质量发展的重要抓手，随着禅城以城市现代化促进产业高端化的新成果逐渐显现，禅城还将为整个佛山乃至广东、全国的“三旧”改造贡献更多经验。