半年报快读|绿城服务:上市三年整毛利率不变 净利率逐年下降

来源:中国网地产 2019-08-28 13:02:56

8月23日,绿城服务发布了未经审核中期业绩公告。上市3年,绿城服务的在管面积稳步增长,但毛利率和净利率却似遇到了瓶颈。

受累于交付量减少 营收增幅放缓

今年上半年,绿城服务实现收入36.63亿元,同比增长25.1%。其中物业服务收入24.53亿元,同比增长21.7%,为集团最大的收入和利润来源,占整体收入的66.9%;园区服务收入6.9亿元,同比增长34.8%,占整体收入的18.9%;此外还有咨询服务收入5.21亿元,同比增长30.0%,占整体收入的14.2%。

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(园区服务收入组成)

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(咨询服务收入组成)

从应收增速看,今年上半年,绿城服务的营收增速比2018年上半年同期的32.9%有所下降,而主要原因,来缘于期内交付量减少,影响了物业服务营收,从而减缓了整个集团的营收增速。

当期的物业服务收入中,住宅业务的收入占比为70.9%,非住宅业务为29.1%。若从区域贡献来看,大杭州区域的营收贡献最大,占集团总营收的34.9%,其次为长江三角区,占比30.3%。

园区服务板块中,物业资产管理服务(一手房及尾盘代销、二手房代理、房屋返租/托管服务)收入占比最高,主要由于二手房代理服务分部的收入较去年同期增长22%。而园区产品和服务(社区生鲜)的收入增幅最高,为85.9% 

毛利率3年不变 净利率逐年下降

上半年,绿城集团的毛利为7.06亿元,同比增长28.2%,相比去年同期的增速,(34.3%)同样出现了放缓。毛利率为19.3%,同比稍增0.5个百分点,但从2017年中至今,3份中报里的毛利率,变化并不大(2017年同期为18.6%)。

其中,物业服务实现11.9%,同比持平;园区服务毛利率为31.3%,同比增长1.1个百分点;谘询服务毛利率为38.1%,同比下降了一个百分点。期内绿城服务实现净利润2.32亿元,同比增长6.9%,增幅比去年同期的20.04%放缓了有13.14个百分点。期内净利率为6.3%,相比2018年同期的7.8%和2017年同期的8.1%,下降明显。

影响利润的几个点中,包括因集团新零售、教育、物业资产管理服务业务的拓展,销售人员以及场地租金成本的增加,导致的销售及营销开支从去年同期的1470万元增长到4330万元,同比增幅194.6%。以及因为业务规模扩大所带来的成本的同步上升——由23.77亿元上升至29.57亿元,和因向员工授出期权,计提以权益结算的股份支付费用3880万元,因此而导致的行政开支增长35.5%至3.17亿元(去年同期为2.34亿元)。 

物业服务储备面积净增加量创新高

截至期末,绿城服务的物业服务在管面积为1.84亿平米,较2018年同期的1.51亿平米增长22.1%。在管项目达到1,305个,覆盖了全国29个省、直辖市和自治区、以及137个城市。

在管面积中,住宅业务占比78.5%,非住宅占比21.5%。长江三角区面积占比37.3%,大杭州占比22.1%,为物业服务在管面积中最高的2个区域

期内,物业服务储备面积达到2.07亿平米,比去年同期的1.60亿平米净增加4670万平米,增长率为29.1%,净增加量创历史新高。这些新增的项目,将为绿城服务带来内生性增长动力,也是集团物业服务收入及利润持续增加的主要来源。

咨询服务板块中,在建物业服务(分级培训体系,集中认证和直播授课等方式)增加了73个,管理咨询服务(在景观、装修等领域的深入咨询服务合作)增加了50个。

上市所得款项已全部动用

截至到今年上半年,绿城服务上市所得款项总额14.72亿港币(等同12.658亿人民币),已经全部分配完毕。

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于2019年6月30日,集团拥有现金及现金等价物为人民币20.18亿元,期内一年内需偿还的银行借款为1870.5万元,比去年年底的95万元,增加了1775.5万元(去年同期未有此项)。 

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