8月16日，由房互机构主办、北京市房地产中介行业协会指导的首届中国房地产经纪创新峰会上，易居企业集团CEO丁祖昱博士进行《十万亿蓝海大市场》主题演讲。丁祖昱认为，当下房地产市场房地产行业压力骤增，市场亟待变中求生，与此同时渠道分销已经成为市场新蓝海。

以下为部分演讲实录：

房地产行业压力骤增

2019年年初和现在的政策整体已经发生了很大的变化，尤其近几月以来，无论是信托、发债、银行贷款，甚至包括按揭等政策环境都正在预示着整体房地产市场的压力是巨大的，行业政策及城市微观政策目前扔在在趋紧过程中。

从行业数据层面来看，房地产开发投资目前还在10.6%的增速，但是这个数据在后四个月当中会急转直下，是因为10.6%比较快的原因还是因为去年土地量比较大，目前10.6%当中支撑其最核心的是土地看的支付。由于去年卖地多以后，土地款支付往往延后半年，土地款支付还在推动整个房地产开发投资增速上升，但是建筑开发增速已经下来了。加上今年上半年土地出让比去年同期下降了30%，所以整个下半年房地产开发投资增速非常不乐观。

房地产市场销售面积略微下降，销售金额略微上升，当中也很容易解释，因为下降的主要是普通三四线城市占比下降，均价会略微上升一些，所以造成面积下降和销售金额的略微上升，但是最近两个月同比去年都有一定程度下滑，所以市场感受不好。

具体的新房成交数据在7月已显著下滑，但是所谓高位就是和2018年平均线相比，7月份略高于2018年平均线。这个数字和6月份相比下降速度非常快。这里没有把全国所有数据都放上去，如果把全国所有数据都放上去的话，实际上在今年5、6、7月已经出现了明显下滑，8月份数据马上出来了，8月份上半月的数据还是非常不乐观，和7月份相比没有一点点好转的迹象。所以从一手房成交情况来看，目前是在一个下行的通道当中，三四线持续走低的情况没有得到根本性逆转，一二线马马虎虎。各城市情况，一线都是由增转跌，二线和三四线跌幅继续扩大。大多数城市在7月份下滑的趋势已经显现出来。

在二手房市场，已出现连续三个月下降，但和2018年相比还处于去年平均线之上，所以二手房还没有拉警报，但连续下降至少也说明了普通的消费者对未来趋势从相对乐观已经开始慢慢乐观、观望兼重，虽然没有悲观，但已经出现一定观望态势。所以我认为二手房也是目前市场先行指标，现在还在下行区间当中，8月份还会继续下行，9月份是一个非常重要的月份，所以我们到时候还要关注9月份整体市场的相关数据情况。重要的是核心城市，一手房前50个城市大概占了2/3市场份额，二手房前15个城市也大约占了2/3的市场份额。从二手房15个核心城市来看，二手房市场都在下滑，所以各城市城市二手房成交也都是下降的。

土地市场层面，5、6、7三个月成交数据都在下滑。近期一手、二手、土地三大指标全部下滑，在过去五年当中，5、6、7三个月全部下滑的情况很少发生。所以土地市场的下滑预示着开发企业对未来的判断也出现了观望，甚至出现了悲观。影响土地市场投资还有资金面，土地投资减少之后，证明资金链趋紧，这也是非常明确的一个信号。

对于开发企业来说，资金链趋紧，一手房现在买卖不活跃，开始下滑，二手房买卖双方目前开始进入到观望，所以整个目前房地产市场，大家没有必要还去抱什么所谓的盲目乐观，对整体市场应该有一个非常谨慎的态度，甚至要做一些坏的打算，做一些坏的准备，千万不要认为房地产和整个国民经济走两条不同的路。整体经济下行压力也很大，所以一定回过头来会影响房地产市场，而且房地产和消费又有一个对冲的效应，房地产下行一些，其他消费可能会上行一点。所以目前这种态势在短期内还得不到根本性的扭转。

目前土地成交情况溢价率下降非常快，溢价率下行说明开发企业对整体未来市场趋势的判断发生很大的变化。开发企业认为，地市也追涨杀跌，都觉得土地价格还会再跌。所以整体土地市场溢价率可能还会有进一步下降的情况，当然和去年同期相比，去年也是土地市场从6月份开始往下行，7月份开始出现很多土地流拍的情况，10月份流拍达到相对高点。今年流拍情况不明显，但是溢价下行在7月份已经很明显，8月份基本上很多土地都是底价拿的，流拍好像还没看到。所以目前土地市场我个人认为确实还有下行的空间。

市场亟待变中求生

今年全年市场波动都很大，前8个月波动很多，后面4个月还会继续波动，说不定还会有一轮向上的小行情，特别是9、10月份。

——调控政策

首先政策面对于房价过快上升的城市不要抱以政策上调整的希望。列了前20个房价相对来说在过去一年当中上升幅度较大的城市，第20名同比上升了12.2%，第1名同比上升了25%，第一名是西安。今天西安所有的限价不会发生一丝一毫的松动，因为已经把今明两年房价上升全部用完了，接下去的限价只会越来越紧。这20个城市，稳地价、稳房价、稳预期，肯定是以稳为主，不会有太大的松动。因为房价是影响今天调控政策最重要的一个关键指标。

所以政策面不会更紧，短期内也不会更大的放松。如果三季度末经济数据情况还不乐观的话，资金链可能会略微放松一点点。

——城市分化加剧

这里出现一个非常奇怪的情况，一个分化大家都理解，一二三四线城市的分化，城市圈和肥城市圈的分化，大家都很理解，我个人认为除了非城市圈三四线城市不太看好之外，剩下的城市认为中期都没什么问题。但是另外一个分化就是城市内部也出现了较大分化，同样一个区域也有卖得好和卖得差，甚至同一个楼盘当中也有卖得好和卖得差，这种情况现在全方位出现，预示着房子是用来住不是用来炒的，通过四年不断强化之后，现在的购房者确实是用来住的不是用来炒的，这时候他们才会关注房子本身，所以会在同一个项目当中出现了较大的分化。

现在大家看首开能够卖到40%、50%，大家都觉得很好，过去首开不卖个70%、80%都觉得开盘失败，而且是在一二线城市当中，很多三线城市再去续客、再去等待，40%的首开都很难做，所以现在很多企业采取多次开盘策略，不等到要续满1000、2000的客再开盘，续再多时间也续不满。所以这样一种分化也和过去今年发生了很大的不一样，过去几年，一个城市好都好，一个城市差都差，现在哪怕是北京、上海、深圳、广州，哪怕是杭州、南京，都出现了好和差的项目。

——集中度不断提升

第一个集中度是指，房企集中度不断上升，前30强的目前权益已经占了整个行业权益的40%。

第二个集中度今年特别显著，就是城市的集中度在迅速上升，前50位的城市占了整个中国32%的常住人口，房产投资占了62%，销售面积占了46%，50个城市占了2/3的市场。所以今天所谓的大量三四五六线城市的时代过去了，能够守住前50个城市就守住了整个中国的大半壁江山。回过头来还有一个负面情况，就是在这些城市当中的土地价格相对来说居高不下，土地资源相对来说更加稀缺。但是未来人口、产业、投资度会更加集中在这些城市当中，二手房比一手房更集中。

关联行业的集中度也在不断上升，经纪行业集中度非常高，第一位是贝壳，早就超过了20%的市场占有率，代理行业没有这么高，但是二手房行业就有这么高。当然代理行业这两年集中度上升趋势也非常明显。

物业行业集中度上升也非常明显，万科物业从5000万平方米的管理面积到5亿平方米的管理面积用了10年，最近五年的增速更快，我前两天参加世贸物业改名为世贸服务，今年1亿平方米管理面积，明年2亿平方米管理面积，后年3亿平方米管理面积，开发企业都不会做到这么快速的增长，今天物业行业就有这么快增长的动力。所以随着过去四年整个房企集中度不断增长之后，今天对于上下游集中度的增长正当其时，如果今天中介行业、经纪行业要快速提升集中度的话，就是这三年，三年之后基本座次就分明了。

——产品力升级

2016-2018年，由于限价原因，产品不要说升级，不降级就算好的。所谓降标降级是普遍情况，限价之后，什么房子都卖得掉。但是从去年下半年开始，产品回归了，一方面是产品的质量和标准回归了，另一方面是由于客户层面的变化、群体的变化使得今天适配型住宅也出现了，随着95后、二胎家庭不断增长，购房比例当中不断提升，为他们塑造的产品今天也出现了。当然还有很多趋势，如三房产品的户型小型化趋势；如套均成交总价显著下降；如今天一两千万的高端住宅中95后群体大幅度增长，都使得今天我们对于户型、对于整个产品要作出新的一些变化。

二孩及95后也成为影响房地产市场的部分因素。

2017年二孩出生人数达到883万个，一孩只有722万个，一孩迅速下滑，二孩迅速提升。二孩家庭购买率是一孩家庭的3倍，每年会有七八百万二孩家庭的出现，这些家庭才是今天中国主流消费当中的主力群体，真的是主力群体。主力群体当中也是住宅消费，特别是住宅改善消费当中的主力群体。而目前，95后在购房占比非常高，这些都是总价在一两千万以上的项目。

渠道分销是新蓝海

15万亿的一手房市场可以长期保持，6万亿的二手房市场也可以长期保持。整个中国21万亿整体行业规模还是放在那里，这么大的行业规模其实足够我们在这个行业当中的从业者去共同耕耘，好好合作，好好互动，才是我们的未来。

营销今天在行业当中作用重新开始体现，在销售越来越困难，压力越来越大背景下，开发企业给出的营销条件可能越来越高、越来越好，渠道占到营销当中占比越来越高，今天可能渠道占比从2018年15%到20%到今天的20%到25%，最终可能会稳定在30%左右；代理的占比去年达到历史低位，可能不到40%，但是今年整个代理回升速度相对比较快。所以今天营销本身对房企、对开发商、对项目的作用已经开始显现出来了。

渠道行业份额可以达到多少呢？假设按照30%计算，4.5万亿的市场最终会由渠道来完成。如果按照2.5%到3%的佣金率测算，这是1000亿到1200亿的市场。什么概念？回到二手房，二手房今天是6万亿的市场，其中就算5万亿通过中介来完成，2%的佣金也就是1000亿人民币。所以渠道市场和今天二手房整个经纪市场的总规模是一样的，而这个市场在两年前大家都忽略了，两年前不是我们忽略，而是市场还没有这么大的需求，但是在今年，相信包括贝壳也看清楚了，我们也看清楚了，很多同行都看到了，大家都看到了这样市场的迅速启动，四五万亿市场其实足够在座所有人参与，也是一个1000亿以上佣金市场。中介行业够这么多人分，渠道更够这么多人分，大家共同搭建一个更好的平台。