广州逾250个城市更新项目激活社会资本 房企抢滩广州旧改盛宴

来源:南方日报 2019-08-16 09:37:46

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广州最大城中村旧改项目沥滘村复建安置房开工。

开栏语

当前,广东作为国内最早大胆探索“三旧”改造并已形成成熟制度的省区,正在深入落实国家关于建设粤港澳大湾区的战略部署,以“三旧”改造为重要抓手,优化土地资源要素供给,助力粤港澳大湾区建设世界级城市群,促进全省经济高质量发展。以城市更新为主要目标的旧改项目,也在社会资本中间开启了一场万亿级的盛宴。本期开始,产业周刊将开设“城就未来”专栏,聚焦各路企业参与城市更新的积极行动。

这几天,广州旧改再度引发关注。

根据今日公开招标采购的《广州市城市更新专项总体规划(2018-2035年)》《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019-2020年度)》等文件,广州共有已批准未完工旧改项目251个,包含38个旧村和213个旧厂房,今年以来实质性进展的项目共37个。另据广州公共资源网公开信息,截至7月底,今年进行招标的旧村项目已经有18个,旧改提速明显。

作为旧改的重要参与者,不少布局广州的房企都对旧改有所触及,本土房企如富力、时代、方圆等均为旧改主力。与此同时,今年以来参与旧改的外来房企也在增多,例如升龙、融创等外省企业。“旧改”这一蓝海正在迎来角逐,但房企在“抢滩”的过程中,同样也面临风险和挑战。

提速利好

戴德梁行此前出具的一份报告指出,珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位,其中深圳、东莞、中山、佛山及珠海5个城市土地开发强度已超过30%,广州增城、从化等外围城区以耕地林地为主,因此整体开发强度较低,但主城区的土地开发强度则已超过48.9%,越秀区更是超过90%,这使得广州中心城区对城市更新的需求处于高位。

基于城市发展扩张的方式,广州的旧村、旧厂房众多,城中村和老旧小区密布,即便是越秀区,目前也仍存在共和村、王圣堂村等城中村,以及大片的老城区。如今,不少城中村、旧厂房均被放进旧改日程表。

根据此次广州公开招标文件的系列公告,在已批未完工的251个项目中,38个旧村总面积达到1742.6公顷,213个旧厂总面积有1383.9公顷。

南方日报记者查阅招标文件发现,在2019年有实质性进展的37个旧改项目中,旧村占10个,总面积为628.83公顷。而根据克而瑞广州区域的一份统计,截至今年7月底,广州公共资源交易网共发布18条旧村的招商招标信息,总投资额超过1080亿元,改造面积超过1012万平方米。

最新的一次招标结果就发生在8月14日,花都区田美村东南经济社当天组织成员会议,表决同意富力成为该村旧改项目合作企业,改造范围用地面积约11.5万平方米,总投资预算17亿元,根据招标信息,富力需按要求在明年一季度启动安置房动工建设。

旧改提速对房企而言意味着参与项目的计划增加。戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰告诉南方日报记者,房企参与旧改有不少好处,包括成本较低、利润可观,旧改项目地理位置通常比较优越,项目规模较大等,此外,由于一线城市土地供应量紧缺,因此对于房企而言,旧改可令其获得可观的土地资源。

房企竞逐

南方日报记者注意到,在2019年有实质性进展的旧村改造项目中,海珠的沥滘村与黄埔的萝峰村均位列其中。由珠光操刀的沥滘村旧改项目,最新动向就发生在上周末。

8月11日早晨7时许,广州海珠区原长江百货地块,几台钩机随着号令开动,标志着沥滘村旧改项目复建安置房正式开工。今年以来,沥滘村旧改进程有所加快,海珠创新湾(沥滘片区)城市设计及控制性详细规划于1月落地,到了7月,沥滘村原长江百货地块正式启动清拆,沥滘经济联社表决决定申报复建住宅房屋产权性质为国有证。

位于黄埔的萝峰旧村改造项目由星河湾参与,并在今年6月正式开放了展示中心和样板房,未来项目总建筑面积约237万平方米,村民住宅为79.14万平方米。

珠光与星河湾都将旧改视作重点。在沥滘村之前,珠光参与的荔湾广铁南站、天河潭村等旧改项目已基本收尾,黄埔火村、从化东风村旧改也在推进中。而星河湾除萝峰村外,还将目光投向番禺,参与联围村、莘汀村等项目。

事实上,在广州的旧改的“大盘”中,参与的房企越来越多,包括保利富力、时代、奥园、越秀、方圆等本土规模房企均涉足其中。而随着旧改范围扩大,外地房企也在参与分食。

总部位于上海的闽系房企升龙,今年以来在广州连续拿下4个旧改村,范围遍及番禺、增城、从化,其中投资额最高的洛浦街沙溪村达到200亿元,由升龙和方圆联合开展。

克而瑞研究中心指出,身为外来房企的升龙发展势头猛烈,与其资金支持和旧改操盘经验相关,持股广东华兴银行11.02%股份,与广东建行、广州农商行、广州银行签约,让升龙手握4家银行的贷款渠道。而在进入广州旧改之前,升龙已在河南郑州等地完成逾3000万平方米旧改面积,更新改造20多条城中村,总投资超过1800多亿元。

提防风险

尽管房企参与旧改可获得多重好处,但相比直接招拍挂拿地,旧改项目对企业仍旧形成巨大考验。

邵丰向南方日报记者表示,理论上所有类型的房企都可以参与旧改,但由于旧改项目投资力度大,开发商需要有强大的实力及雄厚的资金支持,且旧改是一项复杂工程,房企需能够灵活处理多方诉求。“以往只需要建筑方案不同,如今旧改项目对于产业定位、方向有一定要求及标准,甚至还需要有产业导入方案,这要求房企不仅是做住宅产品,在产业资源上还需要有所积累并能多元化发展,是一项不小的挑战”,邵丰说。

并非所有的旧改项目都一帆风顺,海珠区沥滘村早在2011年就已获得批复,但从批复到复建房开工过了近8年时间,且未来几年还将面对签约、拆迁的漫长过程。沥滘村附近某大型楼盘业主曾向南方日报记者表示,十年前买房时营销人员就说沥滘村即将迎来改造,但多年过去了,城中村仍是城中村。

而另一个更加著名的案例——冼村,早在2008年就被纳入旧改项目,历经漫长僵局,直到去年年初才首次迎来回迁分房,“改不动”的局面一直持续。此外,由于冼村多数房屋已被清拆,村民需要在外租房或购房居住,参与旧改的保利还需要持续提供临迁费补偿,这又是一笔巨大的投入。

在邵丰看来,旧改特别是旧村改造,如果周期较长,对开发商而言存在不少风险,例如前期谈判的不确定因素,拆迁过程中的拆迁风险、村民纠纷、各方关系的处理等,此外,部分旧村改造还涉及商用物业,商业规划及长期运营对房企来说都是不小的挑战。

文/图 南方日报记者 葛政涵

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