新刚需时代,到底需要什么样的房子?

来源:西部网 2019-07-29 14:50:50

2019年上半年,西安商品住宅成交量中90㎡以下的住宅成交占总成交的12.1%,相比2016年的占比31.6%,下降幅度很大。与此相对应的是,120-150㎡之间住宅成交占比从2016年的22.3%增长至今年的36%。

住宅成交中三室以上的户型占比增长幅度很大,这其中,增长的很大一部分是刚需群体。刚需群体的需求也发生了变化,不再是小面积、低总价,而是因购买的产品升级,满足迫切的生活需求,例如孩子教育和出行便利等出现“被动买单”,刚需和改善需求的界限越来越模糊。上半年单价2万左右的华润悦府摇号,半数都是刚需家庭。这些事实也在半年的点上,让我们重新审视刚需人群,重新定义新刚需群体。

市场:刚需房子越买越大

根据西安市房管局数据显示,2016年到2019年上半年,100-120㎡面积段成交占比基本不变,110-150㎡面积段成交占比49.2%,占据市场近一半。从中可以直接看到市场方向的转化,两室成交占比严重下滑,三室、四室成为购房者的首要选择,改善需求持续扩大。

CRIC易居(中国)企业集团股份有限公司|克而瑞项目总监蔡瑞亮表示,从2016年下半年开始,改善性需求量和价格就开始了一个上升的过程。2016年市场成交价格基本维持在6500-7000元/㎡,随着产品升级,大平层等高配产品进入市场,价格持续上涨。另外,西安落户政策放开带来更多的刚需和改善性需求。从市场和购房人群的角度来说,都促成以上的现象:大面积需求增加,刚需能接受的价格上涨,改善需求扩大。

价格:接受度水涨船高 

上半年楼市排号火热的几个楼盘,价格不低,但是刚需人群不少。其中,华润置地悦府核验通过1368人,刚需占比29.2%;中国铁建万科翡翠国际核验通过5805人,刚需占比34.2%;大华锦绣前城核验通过1243人,刚需占比41.3%。其中,中国铁建万科翡翠国际均价近14000元/㎡,华润置地悦府均价2万+,134㎡的房子总价在280万+,最终仍有半数的房源被刚需家庭收入囊中。

对这个现象,蔡瑞亮表示,刚需购房者对于市场价格接受有一个循序渐进的过程。此前,刚需可以接受的市场价格大概是8000元/㎡左右,从2017年到现在,刚性需求也在发生转变,今年上半年市场成交价格基本维持在12000-14000元/㎡左右,购房市场热度不减,很多品牌楼盘的开盘都出现了摇号的情况,说明刚需购房者已经能接受这个价格区间段。这是市场发展的必然趋势,也是部分购房者“被动买单”的结果。

需求:新刚需和改善群体的需求重合

之前有购房者咨询小编买房,他们是一家三口的小年轻家庭,此前一直住的是父母房子,是名下无房的刚需家庭。他们买房有几个特点:一是父母帮忙带娃,面积希望能大一点,每代人都能有自己的空间,需要150㎡以上;二是交通便利,方便夫妻俩上班,有教育资源,孩子能就近上学;三是双方家庭支持的买房基金相对充裕,能接受的总价较高;四是房子的品质要高,物业要好,后期升值空间也大。

此前,我们对刚需家庭的定位更多是从经济的角度来考虑,刚需家庭一般也会有先买一个性价比高的小两室或者小三室来过渡,过几年之后再进入改善的阶段。但是,随着房价的上涨和限购的升级,刚需一步到位的需求变多,刚需和改善的边界变得模糊,需求的重合越来越多,此前的刚需概念已不合时宜。

蔡瑞亮认为,现在的刚需群体不少是之前观望价格没有来得及上车,因老人、孩子、结婚、落户等刚性需求的人群;其次,因落户政策放开,在西安落户定居的群体。

产品:迫切需要房子品质升级

这类新刚需群体,他们购房又有什么需求呢?首先,价格始终是他们的首要考虑因素,当然,部分刚需人群对价格的接受度更高;其次,教育、交通、医疗、商业等配套依旧是他们综合考虑的条件,在选择上更加注重居住的舒适感及生活的便捷性;最后,在面积上的选择上,刚需购房者更关注三房或四房,不太会选择两室的房子,毕竟置业成本在增加,再改善频率也会降低。

擅长房企研究与咨询的兰德咨询之前发布调研结果认为,房产市场的需求都在发生变化,不论是刚需还是改善,只有做出适合这种变化的产品,房企才能跑赢市场。那究竟做什么样的产品呢?

刚需会升级:虽然面积不增,但产品类型、功能性能、精工品质上需要进一步升级。 改善会降维:面积会进一步精缩,但功能、性能(包括绿色健康、智慧人居等)会进一步提高。


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