2019年上半年，西安商品住宅成交量中90㎡以下的住宅成交占总成交的12.1%，相比2016年的占比31.6%，下降幅度很大。与此相对应的是，120-150㎡之间住宅成交占比从2016年的22.3%增长至今年的36%。

住宅成交中三室以上的户型占比增长幅度很大，这其中，增长的很大一部分是刚需群体。刚需群体的需求也发生了变化，不再是小面积、低总价，而是因购买的产品升级，满足迫切的生活需求，例如孩子教育和出行便利等出现“被动买单”，刚需和改善需求的界限越来越模糊。上半年单价2万左右的华润悦府摇号，半数都是刚需家庭。这些事实也在半年的点上，让我们重新审视刚需人群，重新定义新刚需群体。

市场：刚需房子越买越大

根据西安市房管局数据显示，2016年到2019年上半年，100-120㎡面积段成交占比基本不变，110-150㎡面积段成交占比49.2%，占据市场近一半。从中可以直接看到市场方向的转化，两室成交占比严重下滑，三室、四室成为购房者的首要选择，改善需求持续扩大。

CRIC易居(中国)企业集团股份有限公司|克而瑞项目总监蔡瑞亮表示，从2016年下半年开始，改善性需求量和价格就开始了一个上升的过程。2016年市场成交价格基本维持在6500-7000元/㎡，随着产品升级，大平层等高配产品进入市场，价格持续上涨。另外，西安落户政策放开带来更多的刚需和改善性需求。从市场和购房人群的角度来说，都促成以上的现象：大面积需求增加，刚需能接受的价格上涨，改善需求扩大。

价格：接受度水涨船高 

上半年楼市排号火热的几个楼盘，价格不低，但是刚需人群不少。其中，华润置地悦府核验通过1368人，刚需占比29.2%；中国铁建万科翡翠国际核验通过5805人，刚需占比34.2%；大华锦绣前城核验通过1243人，刚需占比41.3%。其中，中国铁建万科翡翠国际均价近14000元/㎡，华润置地悦府均价2万+，134㎡的房子总价在280万+，最终仍有半数的房源被刚需家庭收入囊中。

对这个现象，蔡瑞亮表示，刚需购房者对于市场价格接受有一个循序渐进的过程。此前，刚需可以接受的市场价格大概是8000元/㎡左右，从2017年到现在，刚性需求也在发生转变，今年上半年市场成交价格基本维持在12000-14000元/㎡左右，购房市场热度不减，很多品牌楼盘的开盘都出现了摇号的情况，说明刚需购房者已经能接受这个价格区间段。这是市场发展的必然趋势，也是部分购房者“被动买单”的结果。

需求：新刚需和改善群体的需求重合

之前有购房者咨询小编买房，他们是一家三口的小年轻家庭，此前一直住的是父母房子，是名下无房的刚需家庭。他们买房有几个特点：一是父母帮忙带娃，面积希望能大一点，每代人都能有自己的空间，需要150㎡以上；二是交通便利，方便夫妻俩上班，有教育资源，孩子能就近上学；三是双方家庭支持的买房基金相对充裕，能接受的总价较高；四是房子的品质要高，物业要好，后期升值空间也大。

此前，我们对刚需家庭的定位更多是从经济的角度来考虑，刚需家庭一般也会有先买一个性价比高的小两室或者小三室来过渡，过几年之后再进入改善的阶段。但是，随着房价的上涨和限购的升级，刚需一步到位的需求变多，刚需和改善的边界变得模糊，需求的重合越来越多，此前的刚需概念已不合时宜。

蔡瑞亮认为，现在的刚需群体不少是之前观望价格没有来得及上车，因老人、孩子、结婚、落户等刚性需求的人群；其次，因落户政策放开，在西安落户定居的群体。

产品：迫切需要房子品质升级

这类新刚需群体，他们购房又有什么需求呢？首先，价格始终是他们的首要考虑因素，当然，部分刚需人群对价格的接受度更高；其次，教育、交通、医疗、商业等配套依旧是他们综合考虑的条件，在选择上更加注重居住的舒适感及生活的便捷性；最后，在面积上的选择上，刚需购房者更关注三房或四房，不太会选择两室的房子，毕竟置业成本在增加，再改善频率也会降低。

擅长房企研究与咨询的兰德咨询之前发布调研结果认为，房产市场的需求都在发生变化，不论是刚需还是改善，只有做出适合这种变化的产品，房企才能跑赢市场。那究竟做什么样的产品呢？

刚需会升级：虽然面积不增，但产品类型、功能性能、精工品质上需要进一步升级。 改善会降维：面积会进一步精缩，但功能、性能（包括绿色健康、智慧人居等）会进一步提高。