7月27日，2019博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在海南三亚隆重举行。在分论坛日的首个环节，以《城市群大时代：城镇化主场与经济新动能》为主题，演讲嘉宾就城市群规划和房企布局进行了充分的分享与讨论。

著名学者、商业思想家吴伯凡，首创经中产业新城平台副总经理董茜, 金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富，以及佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策分别在现场分享了他们的观点。

第一位嘉宾吴伯凡带来了主题为“5G视角下的房地产前景”的演讲。

5G是第五代通讯技术，在吴伯凡眼中，城市也可以分为五代。以百度、阿里巴巴、腾讯（BAT）为首的大型互联网企业，已经占据人们的视野长达二十年，吴伯凡认为，它们的近况也许还不错，但已显现出老态。

“另外一些不是那么资深的互联网企业，如今日头条、美团、滴滴和拼多多正在壮大，”吴伯凡说道，“拼多多成立37个月即在纳斯达克成功上市，尤其引人注目”。像拼多多这样处于高速增长，对商业模式进行创新的新兴互联网企业，已经对既有的互联网形成了巨大挑战。

对于BAT来说，它们与城市间的关系并不密切；而美团、滴滴和拼多多却扎根在城市当中，与人们的生活息息相关。吴伯凡认为，“它们正在重新定义城市”。

正是因为美团们的崛起，如今五、六线城市和乡镇县的居民正在享受着五年前没有的服务。以吴伯凡的理解，美团和滴滴其实是在“运营城市”，通过有序、高效地调动资源，重新定义了城市的生活方式与环境。

吴伯凡以拼多多和学而思为例，详述了它们对城市重新优化的方式。

“学而思说要消灭学校区域房，”吴伯凡如是说。在一线城市，学校区域房的制度与习俗困扰父母们的时日已久，学而思通过非凡的教育方针与培训方式，向人们传输：你住在哪里不重要，你上哪里的机构是非常重要的，“我们在哪里，哪里就是学区”。

而拼多多，则让目光跳出了五环内，关注五环外的人群。这在吴伯凡看来，拼多多是一个市场的棱镜，以特殊的视角重新细分了消费市场的人群。一线城市中，有背负着高杠杆的白领阶层，也有住在小镇中没有大量债务的消费人群。

互联网与房地产，分别作为新经济和传统经济的代表，正通过城市的深刻变化而加深了交集。“我们每建立一座城市，就是为了大大降低搜索成本，农村的带宽则很低，不可能从一个农村到另外一个农村频繁的流通。”吴伯凡说道。

而今，新IT逐渐代替了老IT，由信息技术逐渐转型智能技术。由原来的关键词搜索出辅助性内容，向更为智能与主动的方向转变。吴伯凡认为，距离是文明的象征，也是信息的中心，通过建立车联网、物联网而产生的大数据，正在让城市变得越来越聪明，“目前中国处在第三代和第四代城市之间，即信息化城市和智能化城市之间”。

随着5G技术的出现，城市集群会迎来快速发展，高带宽带来的低延时是有价值的。5G的快速反应对城市网点进行重新定义的同时，亦会为未来的房地产带来变化。“中国每年新售的房子分摊到每个人可以达到1.234平方米，相当于年销售17亿平方米。有人计算15年后会下降到1平方米以下，这样的数据已经很不错了。”吴伯凡认为，未来的房地产增长会趋于平缓，甚至是下降的趋势。

“连接更广、连接更深，节点与节点的速度越来越高速，这就是5G的特点，它一定会出现。并不是位于现实物理的世界，而是位于智能化的城市群。”吴伯凡总结道。