今年3月6日正式在港交所上市的银城国际，近期出现一则收购动作引发外界关注。7月11日，银城国际发布公告称，收购19间财困公司的重整计划已获余杭法院正式批准，代价为25.3亿元。在此之前，银城国际最近的一次拿地动作，则是7月初以25.1亿元的价格摘下南京玄武区商住地。

问题在于，今年上半年销售额约79亿元的银城国际，如何在未来四五年冲击500亿元？在负债高企压力下，银城国际如何解决土地储备并不充足的问题，从而寻求规模发展？

25.3亿元收购19家财困公司获批

根据南京银嘉渊及临安屹翔订立的合作协议书，南京银嘉渊同意向临安屹翔出售17间非目标公司的全部股权及相关不良资产，总代价为1亿元，由临安屹翔直接向管理人支付。由于上述安排，银城国际将以收购代价净额24.3亿元实际收购两间目标公司。

公告显示，所有19间财困公司均已因2014年破产而进入清盘程序，于2016年11月由余杭法院共同裁定破产，其后于2017年3月由杭州人民法院裁定破产，并于2017年11月由余杭法院颁令重整。根据投资重整协议中的重整范围资产清单，19间财困公司的资产总值估计约为25.03亿元。

银城国际方表示，银城国际虽承购17间非目标公司的全部股权，但预期账目中不会录得该17家非目标公司有关的收益或亏损。

公告显示，作为目标公司之一的浙江临安中都置业，其主要资产位于浙江省杭州巿临安区的临安中都土地及楼宇，该土地目前仍在开发住宅等物业。项目总共分为六期，占地面积96.6万平方米，总建筑面积约62.96万平方米，目前还有约49.8万平方米待售。

根据重整计划、投资重整协议及合作协议书，银城国际将承诺继续发展及完成建设，以及交付临安中都土地项目第四期，以供出售及交付予买方，并应于重整计划规定的时间表内完成第四期发展区内的有关发展及若干维修工程。银城国际计划完成临安中都土地项目第四期余下部分建设，并发展分配予第五期及第六期发展的临安中都土地的余下部分。

此外，另一家目标公司是湖畔大酒店公司，主要从事杭州中都青山湖畔大酒店及临安湖畔童话酒店业务开发及管理。湖畔大酒店公司的主要资产包括，建造杭州中都青山湖畔大酒店的土地以及杭州中都青山湖畔大酒店的楼宇及固定装置。根据重整计划、投资重整协议及合作协议书，完成转让股权后，银城国际将承诺继续经营酒店业务。

“类似收购的成本总体可控。这说明银城国际上市后，正在加快规模的扩张和战术的优化。”财经评论员严跃进点评称，财务困境的企业是现金流出现问题，但企业基本面没有完全恶化。若有机会收购，可有助于降低并购成本，后续也利好其业绩提振。

上半年销售额约79亿，未来四五年冲击500亿

据了解，银城国际的前身为南京银城房地产开发总公司，从1996年就已开始进行房地产开发，曾是南京房地产行业的龙头企业。今年3月6日，银城国际成功在港交所上市。

在此前公开招股时，银城国际就曾遭遇认购不足。而回顾银城国际自3月以来的股价走势，其股价盘中最高达2.52港元，较2.38港元的发行价上涨6%左右。

值得一提的是，去年5月，银城国际在其召开的“2018长三角品牌战略发布会”上首次公布5年战略规划，称其2018年将冲刺200亿元销售规模，未来四五年内站稳500亿元。

不过，截至今年上半年，距离这一业绩目标还有不小的差距。7月5日，银城国际发布公告称，今年1月至6月，银城集团连同其合营企业及联营公司总合约销售额约为78.99亿元，总合约建筑面积约为512979平方米。

严跃进指出，类似业绩还比较弱，这和近期很多城市面临管控、楼市重新降温有关，这也会使企业在今年下半年加快销售节奏。

“长三角地区的房企竞争力度大，这也会使银城国际未来的营销成本增加，因此，要维持较好的业绩成长，预计下半年银城国际还需积极研究新的策略。”严跃进称。

对于下半年的计划，银城国际回应称：“下半年推货计划比上半年多，公司会努力完成目标。”

问题在于，银城国际在未来几年内，如何分阶段实现500亿元的业绩目标？对此，银城国际回应称，与很多全国化的房企不同的是，银城国际目前的战略主要还是围绕长三角区域深耕，形成自己特点的核心竞争力，成为强而美的房地产公司。

“这就需要打破传统房地产生产型模式，公司打造围绕客户全龄生活服务为主线的房地产+，其中包括发挥物业、养老等多维度业务的优势。特别是与养老产业领域的运营整合，现在是赛跑的阶段，谁能抢先卡位、拥有人才与团队、管理，谁就形成复合效应。”银城国际表示。

布局偏南京大本营，土储未进上半年百强榜单

定下成倍增长的销售目标后，银城国际开始在土地市场发力。除了收购19家财困公司外，新京报记者注意到，银城国际还于今年7月以25.1亿元的价格摘下南京玄武区商住地。

此外，记者了解到，银城国际还在浙江台州以合作方式获取住宅项目。银城国际称，其拿地计划正在根据公司年初的计划推进。

不过，银城国际规模扩张中，土地储备并不充裕。记者注意到，银城国际的新增土地货值和新增土地建面，均未进克而瑞发布的上半年百强房企榜单内。

公告显示，2018年，银城国际拥有位于中国8个城市的32个项目，其中23个项目由公司开发及拥有，余下9个项目则由合营企业及联营公司开发及拥有。

截至2018年底，银城国际拥有土地储备的总建筑面积约400.93万平方米，其中，公司应占权益面积为343.72万平方米；按权益口径计算，开发中建筑面积为233.98万平方米，未来开发规划建筑面积为82.59万平方米。

严跃进指出，上市地产企业为了扩大规模，前几年拿地都比较猛，但上市以后，拿地节奏明显放缓，银城国际亦如此。其原因在于，拿地过猛后，融资方面的压力较大，此外，今年土地市场管控较多，“从上市公司角度来讲，银城国际后续还需要积极做大土地储备。”

从土储的城市分布上可看出，尽管银城国际自2005年拓展至无锡，自2017年起拓展至苏州及镇江，自2018年起拓展至杭州、马鞍山、徐州及合肥，但南京仍是银城国际的主要发展城市，该城市土储占比达40%左右。2018年，南京贡献了银城国际全部销售额的52.7%，此外，同属省内城市的无锡、苏州、镇江则分别贡献了27.0%、8.2%和8.3%。

在严跃进看来，土地布局较偏重南京，会对银城国际的业务形成一些波动。从业务发展角度看，未来银城国际需要适当开拓，进而形成相对多元化的区域分布。

规模发展中的负债隐忧

新京报记者从招股书了解到，2015—2017年，银城国际总收益分别为20.9亿元、25.03亿元及46.75亿元，三年复合增长率为49.5%。截至2018年10月31日，银城国际总收益为36.65亿元。从近三年收入增长情况看，银城国际在规模扩张上加快了步伐。

不过，随着规模的快速增长，银城国际的负债率持续上升。招股书显示，2015年至2017年，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。银城国际在其招股书内解释称，是由于对业务拓展的资本需求增加，导致总债务增加。

截至2018年10月31日，银城国际的资本负债率达到380.1%。银城国际称，是由于尚未开始预售的相关项目进行的土地储备及物业开展活动增加。

此外，记者注意到，2015年、2016年、2017年以及截至2018年10月31日，银城国际尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元和95.14亿元。

对此，银城国际表示，企业在不同阶段用的杠杆比例会不一样，财务数据的解读，具体还是穿透到项目上。“譬如 2016年，公司在南京土拍市场拿了三宗现房销售的地块，销售周期与其他项目不同，须达到竣工备案条件才可以进行销售。正是这种特定的情况造成了现在的杠杆。随着对应项目的陆续入市，负债率逐渐回降。”银城国际称。

值得注意的是，目前资本市场对中小型区域房企一直持观望态度，在扩张需求下，资本市场究竟能为其提供多少融资支持也是个未知数。那么，负债高企压力下，银城国际如何解决土地储备并不充足的问题，从而寻求规模发展？

严跃进指出，现在的房屋销售行情，对银城国际回笼资金、融资方面肯定会带来一些压力，下半年要适当防范金融、融资方面的风险。不过，严跃进同时指出，到了今年第四季度，预计市场交易会有所改善，对银城国际来讲，或是个回笼资金、改善业绩，同时重新积极拿地的好阶段。

新京报记者 张晓兰