2019年上半年刚结束，南京楼市已经历了数轮开盘潮的冲击，至少开盘150多次。特别是4-6月份，多个板块推盘节奏提速，每月上市量都在7千套以上，客户争夺激烈。

（开盘现场）

据去化成数显示，南京上半年约3成左右开盘是当天基本售罄的，超4成楼盘去化8成以上。楼市整体有所回暖，为下半年楼盘上市打下了良好的基础。去化成数，很大程度上反映了买房人对于产品的接受度。细究销售数据在8成以上楼盘，大多具备以下几个特性：

（1）拥有稀缺城市资源，比如学区、山水等；

（2）跟着城市规划新区买房；

（3）区域内的品质标杆，房产居住价值高。

壹

今年上半年，南京楼市分化的现象愈发明显，大到板块、小到楼盘，冷热不均情况随处可见。再加上南京首套房利率也于近日再次收紧，购房者手里的房票、贷票也越发珍贵。大批有资产配置需要的买房人以及刚需开始将目光放在都市圈区域。同时，也有部分老南京人会将主城的房子留给孩子，自己再选择一处总价合适，远离都市嘈杂但交通便捷的养老居所。

前期，速递菌曾多次前往各家楼盘的开盘现场，随机采访了过多位准业主。其中，位于郭庄的禹洲金陵朗廷呼声极高，受到了广泛关注。

▲禹洲金陵朗廷效果图

在项目售楼处内，李先生以一次性付款方式认购，他表示：“靠近赤山湖湿地的低密度小区，在南京很少见了，卖一套少一套！价格便宜不说，还不浪费我在南京的买房名额。今天很幸运地抢到如此高性价比的房源，还是早点下手吧！住在这里，小区隔壁就是东郊奥特莱斯，以后出了门买东西都很方便，而且开车到南京也快，20分钟不到就到禄口机场了。”

贰

郭庄位于国际大空港新区，毗邻南京江宁禄口与溧水。对于空港新区，李先生一直都很看好。他表示，“我从2018年就开始关注空港新区了，紧邻的溧水跟禄口已经开始发展，（郭庄）这里的位置也很重要。当时，我就想以后这里肯定能发展起来。”

5月9日，《经济日报》发表了这样一篇文章《南京都市圈：长三角高质量发展新增长极》，其中提到：“长三角区域一体化发展正式升级为国家战略，在这一蓝图中，南京都市圈无疑是重要的组成部分。”其中，宁镇扬一体化是极为重要的一环。

随着宁镇扬一体的推进，位于发展核心节点的句容被大量买房人抢占。在南京购房需求汹涌外溢的情况下，曾经被当作刚需自留地的宝华，上演了房价三级跳，目前宝华高层价格普遍已经涨到1.5万/㎡左右甚至更高，部分项目高层单价已经超过2万/㎡。高房价，令南京刚需购房者颇感吃力，再加上限购政策影响，宝华一度陷入发展瓶颈期。

在此情况下，同样位于句容的郭庄空港新区出现在南京购房者的视线内——紧邻南京，接壤江宁；交通便利；大牌房企汇聚；不限购不限贷……

（1）郭庄空港新区强势崛起

根据句容发展战略显示，宝华、句容开发区+市区、郭庄三个区域将分别打造为宝华新城、省级经济开发区、郭庄空港新区，属于句容重点发展的三大区域。目前，不限购、不限售，可说是郭庄与宝华发展的重大区别。

南京大学城市科学研究院副院长胡小武在“句容郭庄空港新区宜居投资价值研讨峰会”上曾表示：郭庄也有可能纳入储备发展规划，这是省、市里面都在推动的示范区，郭庄未来最主要的城市发展形象就是宁句同城发展的示范区之一。

▲南京市政府审议通过的《宁镇扬一体化报告》

（2）距离南京一步之遥

宁杭高速在郭庄设有道口，距南京禄口国际机场只有12公里，距南京市区25公里，距江宁开发区8公里；与南京地铁1号线中国药科大学站仅有十多分钟车程；宁杭高速铁路在郭庄镇城隍西村设站，与南京紧隔一段高速，真正实现了同城化。

▲区位示意图

（3）40万方东郊奥特莱斯

郭庄空港新区拥有大型商业配套东郊奥特莱斯，项目总体分两期建设，占地40万方，建筑面积100万方，体量庞大，可以满足郭庄空港新区居民的休闲娱乐消费需求。据悉，项目一期已于2015年2月开业，目前已有多家品牌商家入驻，运营情况良好。二期预计今年下半年开业，据称将引进四星级假日酒店，以及方圆20公里内唯一一家3D IMAX影院。

随着碧桂园、禹洲等品牌房企纷纷抢驻郭庄，人居配套开始提档、城市生活链也持续深入优化。其中禹洲金陵朗廷除了住宅项目，后期还计划打造4万方商业；郭庄医院、郭庄中心卫生院将为居民健康保驾护航；郭庄镇中心幼儿园、郭庄镇中心小学、郭庄中学等教育配套一站式发展……

叁

购房前，李先生已在禹洲金陵朗廷周边走了走，大致了解了周边的配套设施的位置。李先生通过提前感受未来生活的情境，发现项目完全贴合了其对生活的设想。周边除了生活配套齐备外，项目还紧邻赤山湖湿地公园，周边自然景观资源丰富。从项目驱车沿着省道243一路往东，短时间内即可到达赤山湖湿地公园。

赤山湖国家级湿地公园，700万方超量级国家湿地公园，被称为至今保存最为完好的赤山生态环境。经过长期的恢复，这里已成了水天连接、芦苇丛生、白鹭飞舞的湿地保护区，自然湿地率接近100%。闲暇时光，家长可带着父母、孩子一同在湿地公园内游玩，观赏四季的变化。此外，湿地公园内还借力地形条件，建成环湖15公里的“江南第一骑行绿道”，也是大家踏青休闲的好去处。

国外有研究机构表明：“一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响。”典型事例就是：中央公园建成后的15年里，曼哈顿地价增长了1倍，中央公园周边3个行政区本来位于房地产活跃地带以北2.5英里，它们的地价却增长了9倍。

肆

李先生对于禹洲金陵朗廷的社区景观以及产品设计也是颇为推崇。作为禹洲中端产品系“朗廷”系列在南京首次落地，不仅择址如此讲究，项目还采用新亚洲建筑风格，打造低密低容积率的全景围合院。

▲禹洲金陵朗廷效果图

景观方面，以传承东方居住精髓之“礼”为核心，引进构建人、建筑、环境和谐共生的人居环境。社区内不仅打造了以“归家、入境、君子、问友、匠品、动静、秘居、养心、冥思”九礼文化命名的九大景观节点，以满足业主间的邻里互动及交流。在社区布局上，项目还复刻了“门、园、坊、巷、院”的中式建筑格局，以相互分离又互为整体的景观设计理念，铺排了以“一进门、二入园、三入坊、四进巷、五归院”的“五重归家礼序”，全方面彰显大宅威仪风范。

▲禹洲金陵朗廷实景图

同时，为了给居住者营造一个清新、无霾的生活环境，禹洲金陵朗廷还重金引进了雾森系统。简单来说，以水为原料，将其分裂成极小的微粒，既增加了空气的湿度，也会产生大量的负离子，缓解气候的干燥，而且散发到空气中的水微粒还能吸附漂浮在空气中的尘土，并沉降于地面，防止尘土飞扬净化空气，有效阻隔PM2.5，为业主提供清新少尘的新鲜空气。

▲禹洲金陵朗廷实景图

禹洲金陵朗廷，共分为南北两个组团，南部为商业组团，北部为住宅组团。据悉，住宅组团规划有18栋花园洋房、8栋高层和2栋小高层。目前，项目在售建面约83-125㎡湖山公馆以及建面约98-100㎡的山水洋房。位置上，低密度洋房西侧的河流就是赤山湖的一条分支，整体一梯一户设计。电梯采用刷卡系统，可直达业主家门口，且入户私人空间设计，有仪式感，这一设计在南京主城还是比较少见的。

▲禹洲金陵朗廷效果图

洋房主要有98㎡、100㎡两种户型。其中100㎡的户型为三房两卫，三开间朝南，南侧大阳台开间约5米，尺度感十足。主卧为套房设计，含独立卫浴，私密性好。

（建面约100㎡户型）

高层房源面积跨度较大，兼顾了刚需与改善两重需求。高层户型都较为方正，均为三开间朝南设计；动静分区，私密性好；入户门、厨房等区域收纳空间较多，且卧室大多带飘窗，利用率高。

户型图：

样板间实景：

随着禹洲等房企入驻以及规划利好逐渐落地，一座集高端商务、宜居配套、魅力生态多维一体的“空港生态新城”正在崛起。禹洲金陵朗廷地处新城核心，紧邻南京，可远眺赤山湖湿地公园，周边配套自给有余，吃喝玩乐一站式体验，离尘不离城的生活唾手可得。

▲禹洲金陵朗廷效果图

品鉴地址：南京南·句容市郭庄镇东郊奥特莱斯旁