研发、创意、生产、服务……在一个区域内就能有一个完整的生产业态。这样的产业生态构想在中山或将成为现实。

中山市人民政府日前正式对外发布《中山市新型产业用地管理办法》（以下简称《办法》），提出“新型产业用地（M0）”概念，支持新型产业项目发展，为创新型企业发展和创新人才的空间需求提供用地保障。

《办法》针对用地范围、规模要求、准入认定、供地流程、转让管理、履约监管等作了规定。新型产业用地（M0）可用于建设产业用房和配套服务设施，容积率上限可至6.0，以满足新产业、新业态用地需求。

多类型产业用地属性灵活融合

“与传统形态的工业厂房不同，新产业、新业态的用地通常具有研发用途比例高、需求多元化等特征。新型产业用地（M0）较好地适应了单个宗地项目内多种新型产业业态布局的需求。”市自然资源局相关科室工作人员介绍，随着城市产业升级深入推进，对新产业、新业态需求日益增加。为此，在“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类。

M0项目用房包括产业用房和配套服务设施。产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套服务设施包括生产服务、行政办公及生活服务设施等。

该工作人员表示，增加这种新的用地类别，可有效适应新型产业的用地需求，有利于加快中山产业转型升级、促进土地集约节约利用。

对于新型产业用地相关控制指标，《办法》予以了明确，鼓励高强度开发，提高土地集约节约利用水平。新型产业项目用地面积应大于2公顷。容积率3.5至6.0，建筑密度不超过40%，绿地率10%至20%，建筑高度不超过120米，配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%，具体指标将纳入项目所在片区的控制性详细规划或“三旧”改造单元规划。另外，各类用房均应按照公建化立面进行设计，并与城市整体景观风貌相协调。

为了保证新型产业用地（M0）项目的持续开发运营，《办法》要求开发主体自持产业用房比例不得低于51%，自持时间不少于15年。可分割转让部分要在达到土地出让合同和履约监管合同中约定条件后，方允许按幢、层等固定界限为基本单元办理不动产分割登记和转移登记。产业用房按幢分割的，每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米，按层分割的，每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。产业用房自完成不动产转移登记之日起2年内不得再次转让。满2年的产业用房再次转让的，优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购。已办理分割转让部分不得再次申请分割。

值得注意的是，《办法》强调，配套服务设施可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让。

在火炬开发区、翠亨新区、岐江新城等地试点

此次出台的《办法》显示，M0分为新增新型产业用地、“三旧”改造的“工改M0”和已出让用地转为新型产业用地三种类别。

其中，新增新型产业用地须采取公开方式出让；“三旧”改造的“工改M0”和已出让工业用地转为新型产业用地的，可采取协议方式出让。

新增新型产业用地和“三旧”改造的“工改M0”按最高年限50年出让；已出让工业用地转为新型产业用地的，按照原工业用地剩余出让年限确定。

“M0用地地价分类确定，目的是鼓励支持新兴的实体产业。”市自然资源局相关科室工作人员介绍。

按照《办法》，新增新型产业用地出让起始价应经市土地管理委员会集体决策报市政府批准后确定，原则上按照商业服务业用地市场评估价的35%确定（经领导小组认定需要支持的产业项目，可下调至25%）。“三旧”改造的“工改M0”和已出让工业用地转为新型产业用地的市场评估价，按照商业服务业用地市场评估价的20%确定。

新型产业用地范围布局如何？《办法》提出，新型产业用地应符合国土空间规划、土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、产业规划等相关规划要求，应布局于交通便捷、配套完善的重大发展平台、重点发展区域、轨道交通站点周边等区域。在火炬开发区、翠亨新区、岐江新城、民众创新园范围选取试点，其中翠亨新区马鞍岛范围依规划可允许已出让工业用地转为新型产业用地。其余镇区原则上可布设1个项目，且应为“三旧”改造的“工改M0”或因政府原因造成闲置的工业用地转为新型产业用地。

“新型产业用地目前来说还是一个新的用地类别，各地通常也是选取试点推进，试点范围多集中在创新要素集聚区域、重大发展平台等地区。”上述工作人员阐述。中山试点选址火炬开发区、翠亨新区、岐江新城、民众创新园等重点区域，并不意味着中山其他地方不允许做，其余各镇原则上也可布设1个项目，具体项目布局将由市自然资源局负责统筹。

违约将被收回土地使用权

新型产业用地（M0）具有用地属性相对灵活等特点，谁能申请到M0用地、如何申请备受关注。

《办法》规定，在准入认定上，开发主体或法人应无不良信用记录，对被列入经营异常名录、严重违法企业名单、相关主管部门认定有失信行为的企业依法予以禁入。国家、省、市在产业导向、产业政策、控制指标等方面对新型产业有具体规定的，准入要求不得低于已有规定。

“《办法》对申请主体提出了一些负面清单要求。不过，这只是一个前提，新型产业用地项目还要进行产业准入认定。”市自然资源局相关科室工作人员介绍。

《办法》提出，新型产业用地（M0）项目需由镇政府、区办事处、区管委会（以下简称“镇区政府”）提出申请，由市招商引资领导小组（以下简称“领导小组”）办公室审定准入主体资格、项目选址、产业类型、项目技术经济指标等内容并出具产业准入认定意见。

新型产业用地（M0）的灵活用地性质，也对部门监管提出更高要求。如何确保M0用地政策不走偏？上述工作人员表示，此次出台的《办法》坚持引入产业为政策导向，在准入认定、签约、二次转让、后续监管等环节制定了多重保障措施、加强监管项目。

其中，履约监管合同由项目所在镇区政府与开发主体签订，并对执行情况进行监管。项目所在镇区政府应按照履约监管合同要求进行监管，并将履约情况报领导小组办公室备案。项目履约监管合同内容包括产业导向、节能环保、违约责任等相关条款。

对不符合履约监管合同要求的项目，责令开发主体限期整改，整改期限不超过履约期届满之日起一年。开发主体违反土地出让合同和履约监管合同的，项目所在的镇区政府可向市自然资源局提请解除土地出让合同，收回建设用地使用权；市自然资源局根据出让合同约定报市政府同意，收回建设用地使用权。同时，通报市企业诚信主管部门，纳入市“信用联合奖惩应用系统”黑名单。

名词解释

新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地项目用房包括产业用房和配套服务设施。

其中，产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套服务设施包括生产服务、行政办公及生活服务设施等。