过去半年，在全国70个大中城市里，西安新建住宅价格同比涨幅一直位居第一。昨天，西安的限购加码。

6月20日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组下发《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确：

自下发之日起，从西安市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。同时将临潼区纳入住房限购范围，严格执行西安市住房限购政策。

对比即可发现：

新规要求需落户满一年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)才能买房；而旧规中落户即可买房。

新旧之间，遏制落户炒房，是西安此次面对多月楼市涨幅领跑的必然之举。

新房价格领涨全国

在国家统计局6月18日公布的5月份全国70城新建住宅价格统计中，西安同比涨幅连续第六个月领跑，达24.4%。环比涨幅2.0%，也位居第一。

国家统计局此前的另一份数据显示，近年来西安的住宅销售面积节节攀升，在2018年达到了创纪录的2221.27万平方米。相较之下，北京和上海等一线城市则创下了多年来住宅销售面积的新低。

一冷一热之间，反映出不同城市之间的楼市调控态势。

从最近看，监管部门对于楼市价格上涨有过热趋势的城市，加强了监管力度。

5月份，住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个数月来新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的城市进行了预警提示。此后，上述城市分别出台了限售和调高了二套房贷利率等措施。

针对此次西安出台限购，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政策出台非常及时，符合预期。该政策是针对“一落户就炒房”现象进行了收紧。对于无户籍的人员，在西安限购区域需要满足5年社保的条件。这一规定非常严厉，实际上现在需要交纳5年社保要求的，主要是北京上海等大城市。所以西安此次调控，对于一些外来人口的购房行为进行了管控。

史上最宽松落户政策

百万人口大军进长安

西安近两年执行号称史上最宽松的落户政策，已让西安的人口增加了超过百万人。

根据《西安人口志》记载：

西汉京兆尹管辖12县，今西安市境有7个县，总人口约48万。

唐天宝元年，京兆府20县人口196万，今西安市境有8个县，总人口约132万人。

2017年3月，西安出台“史上最宽松”的户籍新政，放开普通大中专院校毕业生的落户限制等“三放四降”措施招纳人才。之后，西安先后7次升级调整户籍政策。

至2019年2月，西安人才落户政策再次升级为“全国高等院校在校学生均可落户西安”——本科及以上学历落户不受年龄限制，全国高等院校在校学生均可落户；具有本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下也可落户。

官方数据显示，截至2019年4月30日，西安户籍人口共1004.9万人，流动人口317.9万人。两年零两个月的时间里，西安市共迁入落户115.1万人。

两年百万大军进长安。有网友笑称：这是自唐朝以后，西安最大规模的人口净流入。

而人口急剧增加后，沉寂多年的楼市迅速火热起来。

根据中证君近两年的观察，西安楼市在人潮涌入后，各售楼处大排长龙、摇号、排卡等火爆城市的惯常操作，也在西安频频上演。

未来：“房住不炒”是主线

城市主体责任需落实

不过话说回来，西安的米到底贵不贵，居住到底易不易，不同机构之间持观点也不相同。

易居研究院最新发布的《中国百城房价数据》统计显示，5月份西安新建住宅均价13931元/平方米，与百城均价13937元/平方米几乎持平。

对比其他非一线省会城市，5月份合肥17307元/平方米、石家庄新房均价15804元/平方米、济南15406元/平方米、郑州13792元/平方米，西安的房价仍具有一定价格优势。

不过严跃进表示，西安目前并非全国性的购房市场，即便房价上涨，也不可能持续。换而言之，对比一些全国性的房地产市场来说，类似杭州、三亚等，西安的房地产的市场需求更多还是陕西省内的，市场经过炒作后还会降温。

而更重要的，还是要贯彻楼市调控的主体责任的要求。

业内人士预测，有关部门在4月、5月分别对相关城市做出预警提示，不排除6月仍然会继续预警，目的就是为了督促各个城市严格落实主体责任，认真执行“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位。

一个端倪是，4月以来，楼市调控政策又密集发布了。中原地产研究中心数据显示，4月和5月，各地分别出台楼市调控政策60次、41次，较2月和3月有明显增长。