国家统计局 2019年2月28日发布的国民经济和社会发展统计公报数据显示，2018年全国流动人口数量达2.41亿，占总人口的17.27%。而另一组数据是，在新生代流动人口中，“80后”所占比重约为35.5%;其次是“90后”，约占24.3%。

作为租房大军的重要构成，这届年轻人对于“租房”与“稳定”的观念，已产生了巨大的差异。他们认为“房子是租来的，但生活不是”。

1、长租公寓的机会点

精细化时代更重视“运营”

泊寓锦华店公区实景图

“住得好好的，房东要卖房喊立刻搬走”、“房间设施陈旧老化找不到人解决”、“涨房租时态度傲慢又决绝”、“总是遇到奇葩的合租者，宠物把公共空间弄得脏乱不堪”……几乎每一个在大城市租过房的年轻人都有一肚子控诉不完的血泪史。

难怪有人说“没被中介和房东套路过，不足以谈人生”。在成都泊寓锦华路门店，记者看到了另外一种“租房生活”。

香浓的汤汁咕嘟咕嘟地冒泡，锅碗瓢盆忙碌地叮叮当当。热辣的烧烤、红彤彤的小龙虾，一群在泊寓结识的朋友齐聚在一楼公共配套区，享受美食美酒带来的舌尖唤醒;“泊友”小付正在跟店长分享上个月被公司奖励一瓶防晒霜的喜悦;而另一群健身爱好者则正在健身房疯狂刷脂，朝着下一阶段的马甲线进阶……

通过观察，入住泊寓的租客人群肖像也颇具独特性。据泊寓锦华店店长介绍，锦华店的租房人群主要由刚毕业的大学生、周边公司职员以及IT从业者构成。这部分人群可以说具有共同的特征：热爱生活、追求梦想，对于居住环境和生活质量要求较高。

除此之外，记着还观察到，在泊寓，拎包入住是“基本”，家具家电是“标配”。同时，公区公共厨房、观影区、台球区、健身房的配置，符合当下年轻人的工作方式和生活习惯。

据了解，泊寓锦华店面积约1.7万平方米，共计32层，约722套房源，主要有温馨派、青春派、时尚派和学院派4种房型。其中，1楼为接待大厅，7楼配置空中食堂、wowo超市，9-30楼规划为出租房间，31楼规划公区厨房。

泊寓人民北路店样板间实景图

作为较早进入租赁住房市场的企业，万科从2008年开始试水长租公寓。2014年，万科正式启动长租公寓业务。2016年5月，万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌——“泊寓”，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。

据了解，截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。在成都，目前已经布局10个泊寓项目，约7000间房源。其中已开业3个项目，2019年预计新增开业4个项目。

戴德梁行华西区研究部主管助理董事贾萱认为，“一些拥有了一定市场占有率的长租公寓品牌已经开始放缓投资步伐，投入更多的精力在运营部分，提升租金、实现品牌溢价率等方面。

泊寓人民北路店样板间实景图

据了解，泊寓定位人群为高校毕业生、白领客群为主。在目前成都已经开业的门店选址来看，交通便利，均位于城市核心地段。且商业配套齐全，生活氛围浓厚，离地铁站或公交站较近，便于上班和出行。

作为长租公寓的示范性项目，泊寓为城市青年人群提供租住场所的同时，更是创造一个安全、健康、进步的互联网专属社区。万科租赁住宅业务部执行合伙人杨新跃认为，“泊寓的运营理念就是以客户为中心以及科技赋能。以客户服务为主，首先是要得到客户的信任和支持。”

“从服务角度，我们会打造社区活动氛围，不仅是提供活动公共区域，还会定期组织客户活动，增加租住年轻人的生活乐趣。同时，借助泊寓APP，客户除了完成租赁动作，还可以进行线上报修、投诉等功能，提高反应效率，实现零距离接触。”

2、做“美好生活场景师”

万科为青年描绘另一种租房方式

据了解，2018年万科迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，将自身的定位具化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

显而易见的是，定位调整的背后，是万科在地产开发之外的多业务领域的积极探索，原有的“城市配套服务商”已不能完全概括万科在其他业务板块的布局和发展意图。

4月25日，万科发布2018年一季度报告。在实现营收、利润双双增长的同时，万科表示，在巩固住宅开发和物业服务的固有优势外，继续将租赁住宅作为核心业务。

从专注住宅建设到如今相继涉足商业地产、物流、医疗、养老、教育、农业以及租赁住宅市场，万科其变化及阵势不可谓不大。

泊寓锦华店公区实景图

据了解，万科在成都已经布局了的10个泊寓项目，其中6个都是旧城改造项目。万科租赁住宅业务部执行合伙人杨新跃表示：“旧楼改造的最终目标是让居住者满意，泊寓的旧楼改造难点同样在于结构安全。无论是什么房子，都首先需要考虑安全性。基于城市更新的背景，万科正在做的事，一个是‘新建’，另一个则是‘更新’。泊寓的旧改项目就是城市更新的构成，能给老旧小区带来新的年轻的活力。”

要做好城市更新，尊重城市、紧贴城市发展脉络仅仅是必要条件。在杨新跃看来，“做好旧城改造以及城市更新还需要建立在理解客户的基础上。”

泊寓锦华店公区实景图

“我在万科工作了10多年，原来只是看别人做，现在能够亲身经历并参与行业规则、行业标准的制定，甚至去探索、去拟定它的‘玩法’，是一件刺激的事情，加入泊寓我感到非常兴奋。”

未来万科要做“城乡建设与生活服务商”，其成长路径或许可以从泊寓房源的获取方式中窥见一斑：1、集中式租赁，从第三方获取物业将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。2、自有物业，在开发中按照政府要求配置租赁用房;3、已有自持物业更新使用。

消费升级下租赁需求空前爆发，租购并举等政策利好加持，万科这一转型正好与2017年政府提出从“重售轻租”转向“租售并举”的市场走向不谋而合。

而运营方面，万科通过自身的“王牌”物业优势，通过集中租赁、集中管理，以提高房屋利用率和降低管理成本。不难看出，从开发到运营的转变，万科在运营、资本上均下了苦力。

　　泊寓人民北路店样板间实景图

泊寓建设路店店长张晓霞认为， “自己虽然是巨蟹座，但是包括泊寓的所有同事在内，行事作风更像处女座。我们会为了一个插座的位置和高度而进行反复讨论和修正，并且会不断邀请客户体验。”

　　泊寓锦华店业主活动现场

西安的90后“泊友”李小姐在采访中介绍到，“‘安全’是独自居住的女孩子最为关心的问题。泊寓的夜间保安巡逻、指纹门禁，指纹梯控，智能化密码门锁，这些牢固且贴心的安保措施可以让人安全感倍增。如果说从前租的房只是一个‘睡觉’的地方，那么泊寓为年轻人搭建的社交平台，更像是一个广结善缘的地方。”

社群活动是泊寓的一大特色，通过引进各种资源举办活动，加快新租户的融入，并为他们提供增值服务。

“我们与‘泊友’之间的关系更像是亲密的朋友，下班回来互相会打个招呼。平常还会一起做饭、逛淘宝、逛超市、看电影、跑步……”张晓霞补充到。

“长租公寓领域还没有独角兽。”万科董事会秘书朱旭多年前曾说。如今，按照万科董事会主席郁亮的规划，万科计划三年内进入全球最大的住房租赁企业行列。或许关于长租公寓的机会点，万科已经提前写好了剧本。