今年，南京市场上出现了多家破限价的“孤盘”，有的孕育在新板块里，也有的生长在发展较早的老城区上。除了一些有长远目光的“冒险家”，一般买房会避开“孤盘”。特别是新区、新地区或者新城，由于规划配套落地以及成熟周期等不确定性因素较多，买房人担心被“套牢”，所以持观望态度的人多。

壹

“孤盘”：不确定因素多

何为“孤盘”？

南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华表示，“孤盘”没有准确的定义，大多倾向于表示某个新兴板块中在售的唯一项目，这样的项目一般短期面临不被认同的风险。主要原因还是板块尚未成熟，推出的土地量少，消费者包括开发商对该板块信心不足。

也有业内人士表示，早期的协议拿地或者新发展区域尚在初始阶段，且后续又没有跟上，导致区域内普通老破旧小区居多，只有1-2家楼盘在售，基本与大区域内其他居住板块“孤立”开来，这样的项目亦可称之为“孤盘”。

贰

南京楼市的“孤盘”现象

“孤盘”现象在新兴板块的出现较多，有的楼盘位于江宁、江北等大区域中，表面上可以与所有楼盘共享配套。但交通、学区等核心资源存在不均衡性，具体到各子板块，就会形成“孤盘”。比如：

鱼嘴金茂悦位于新兴的鱼嘴商务区，首开前区域内仅其一家楼盘面世，均价也成功批到3.98万/㎡，开盘当天就售罄。

华侨城翡翠天域位于城北栖霞山板块，一条312国道将其与仙林湖板块划分开来。据悉，项目上一次开盘是在2018年9月，共加推504套房源，均价22017-24993元/㎡，截止发稿前，项目去化76%。

保利金地贝克湾位于淳化梅龙湖板块，随着万科和昌金域东方、弘阳禹洲时光春晓收官，该项目也成了“孤盘”。据悉，项目上一次开盘是在去年12月1日，平推138套毛坯叠墅，均价26738元/㎡，截止发稿前，项目去化9.4%。

佳源玖棠府位于江北核心区的研创园板块，新兴产业园区内仅有的一家楼盘。据悉，该项目预计6月首开，周边交通（长江五桥+11号线）、商业（自带综合体）等规划配套均在建设中。

由于主城土地稀缺或者老盘规模较大，老城区也同样存在“孤盘”。比如，板桥、新玄武、尧化门等。其中，板桥楼盘石林云城是超级大盘“石林大公园”的延续，区域内已有其余新盘在售，该项目上一次开盘是在4月29日，开盘当天售罄；星河天赋位于新玄武板块板块，区域断供长达21个月，首开当天售罄。

吴翔华教授表示，有的板块未来规划清晰，一级土地市场已经处于待开发状态，很快就会形成新的小板块，这样的孤盘是值得去投资的，而有的则是一个超级大盘，未来在板块内竞争对手不多，这样的孤盘要小心，后期上市量大，价格上升空间有限。还有的孤盘处于没有明确规划利好的板块，是过去的老盘新开，这样的孤盘缺乏参考楼盘进行比较，升值空间不确定，往往受制于周边二手房价格。

叁

“孤盘”的出路

实际上，很多楼盘与板块都会经历由孤到不孤的演变，对于买房人而言，更看重“孤盘”是否值得购买？即什么时候会结束孤盘状态。

按上述逻辑来看，鱼嘴板块定位河西CBD旗舰区，未来将打造金融总部集聚区、各类基金管理机构的基金特色街区等；而研创园板块属于江北核心区，未来长江五桥引路直抵。另外，这两大新兴板块还存在大量教育、医疗、住宅等性质用地可供开发，有投资价值。

栖霞山与淳化等板块内都只剩一家超级大盘在售，板块内缺乏竞品楼盘比价，周边配套也待开发，投资价值有限，较为适合自住改善。板桥楼盘石林云城算得上是老盘新开，周边规划利好同样未全面落实，且对区域板块房价也并没有多大的影响。其受关注主要是由于周边板块市场风向转变，鱼嘴商务区批价3.98万/㎡，石林云城反而成为大区域的价格洼地。

某开发商营销总表示，“孤盘”的改变，主要看大的规划，看规划配套，看地块出让计划，以及看区域吸引力。孤盘一般比较偏远，配套差，但价格相对便宜，钱少就买，有购买力就不买。

吴翔华教授也表示，关键还是看后面的规划，品牌号召力，开发商的实际定价。随着时间推移以及规划发展，孤盘也会有被盘活的时候，一跃成了抢手货，例如江北的中交锦蘭荟。