下手这些楼盘,是不是一场豪赌?

来源:中国网地产 2019-05-29 11:43:28

今年,南京市场上出现了多家破限价的“孤盘”,有的孕育在新板块里,也有的生长在发展较早的老城区上。除了一些有长远目光的“冒险家”,一般买房会避开“孤盘”。特别是新区、新地区或者新城,由于规划配套落地以及成熟周期等不确定性因素较多,买房人担心被“套牢”,所以持观望态度的人多。

“孤盘”:不确定因素多

何为“孤盘”?

南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华表示,“孤盘”没有准确的定义,大多倾向于表示某个新兴板块中在售的唯一项目,这样的项目一般短期面临不被认同的风险。主要原因还是板块尚未成熟,推出的土地量少,消费者包括开发商对该板块信心不足。

也有业内人士表示,早期的协议拿地或者新发展区域尚在初始阶段,且后续又没有跟上,导致区域内普通老破旧小区居多,只有1-2家楼盘在售,基本与大区域内其他居住板块“孤立”开来,这样的项目亦可称之为“孤盘”。

南京楼市的“孤盘”现象

“孤盘”现象在新兴板块的出现较多,有的楼盘位于江宁、江北等大区域中,表面上可以与所有楼盘共享配套。但交通、学区等核心资源存在不均衡性,具体到各子板块,就会形成“孤盘”。比如:

鱼嘴金茂悦位于新兴的鱼嘴商务区,首开前区域内仅其一家楼盘面世,均价也成功批到3.98万/㎡,开盘当天就售罄。

华侨城翡翠天域位于城北栖霞山板块,一条312国道将其与仙林湖板块划分开来。据悉,项目上一次开盘是在2018年9月,共加推504套房源,均价22017-24993元/㎡,截止发稿前,项目去化76%。

保利金地贝克湾位于淳化梅龙湖板块,随着万科和昌金域东方、弘阳禹洲时光春晓收官,该项目也成了“孤盘”。据悉,项目上一次开盘是在去年12月1日,平推138套毛坯叠墅,均价26738元/㎡,截止发稿前,项目去化9.4%。

佳源玖棠府位于江北核心区的研创园板块,新兴产业园区内仅有的一家楼盘。据悉,该项目预计6月首开,周边交通(长江五桥+11号线)、商业(自带综合体)等规划配套均在建设中。

由于主城土地稀缺或者老盘规模较大,老城区也同样存在“孤盘”。比如,板桥、新玄武、尧化门等。其中,板桥楼盘石林云城是超级大盘“石林大公园”的延续,区域内已有其余新盘在售,该项目上一次开盘是在4月29日,开盘当天售罄;星河天赋位于新玄武板块板块,区域断供长达21个月,首开当天售罄。

吴翔华教授表示,有的板块未来规划清晰,一级土地市场已经处于待开发状态,很快就会形成新的小板块,这样的孤盘是值得去投资的,而有的则是一个超级大盘,未来在板块内竞争对手不多,这样的孤盘要小心,后期上市量大,价格上升空间有限。还有的孤盘处于没有明确规划利好的板块,是过去的老盘新开,这样的孤盘缺乏参考楼盘进行比较,升值空间不确定,往往受制于周边二手房价格。

“孤盘”的出路

实际上,很多楼盘与板块都会经历由孤到不孤的演变,对于买房人而言,更看重“孤盘”是否值得购买?即什么时候会结束孤盘状态。

按上述逻辑来看,鱼嘴板块定位河西CBD旗舰区,未来将打造金融总部集聚区、各类基金管理机构的基金特色街区等;而研创园板块属于江北核心区,未来长江五桥引路直抵。另外,这两大新兴板块还存在大量教育、医疗、住宅等性质用地可供开发,有投资价值。

栖霞山与淳化等板块内都只剩一家超级大盘在售,板块内缺乏竞品楼盘比价,周边配套也待开发,投资价值有限,较为适合自住改善。板桥楼盘石林云城算得上是老盘新开,周边规划利好同样未全面落实,且对区域板块房价也并没有多大的影响。其受关注主要是由于周边板块市场风向转变,鱼嘴商务区批价3.98万/㎡,石林云城反而成为大区域的价格洼地。

某开发商营销总表示,“孤盘”的改变,主要看大的规划,看规划配套,看地块出让计划,以及看区域吸引力。孤盘一般比较偏远,配套差,但价格相对便宜,钱少就买,有购买力就不买。

吴翔华教授也表示,关键还是看后面的规划,品牌号召力,开发商的实际定价。随着时间推移以及规划发展,孤盘也会有被盘活的时候,一跃成了抢手货,例如江北的中交锦蘭荟。

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