原标题：产业地产“战国时代”满是科技味未来感

10年前，让整个房地产市场兴奋不已的是那句流行语——“商业地产将迎来黄金10年”；而10年后，能让整个房地产市场保持信心的流行语尚未出现，但可以肯定的是，它将与产业地产密切相关。

5月8日，赛迪顾问产业地产研究中心在“新形势下城市运营商发展路径研讨会暨系列白皮书发布会”上，发布了《2019中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》《2019中国房地产企业多元化发展与创新实践白皮书》。赛迪顾问产业地产研究中心总经理孙晓利作出了自己的判断：未来两三年，房地产将迎来产业地产最活跃、产业资源博弈最激烈的时期。

房企掀起“改名潮”

呼风唤雨多年的房地产业，显然正在经历一场巨变，而这从众多企业纷纷更改名字的风潮中可见一斑。

2016年7月，名声显赫的恒大地产更名为恒大集团。2018年，又有多家大型房地产企业先后更名：龙湖地产有限公司改名为龙湖集团控股股份有限公司；远洋地产有限公司改名为远洋控股集团（中国）有限公司；保利房地产（集团）股份有限公司改名为保利发展控股集团股份有限公司；深圳市万科房地产有限公司改名为深圳市万科发展有限公司。到了今年，这股更名之风依然刮得很猛，先是中粮地产（集团）股份有限公司改名为大悦城控股集团股份有限公司，后有佳兆业物业集团有限公司改名为佳兆业美好集团有限公司。

据赛迪顾问不完全统计，2017~2019年，全国共有21家房地产企业改名。“房地产公司较大规模改名，意味着房地产发展新的拐点到来，反映出房地产开发商正在从‘单一开发’模式，逐渐向多元化业务发展方向升级。”赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师彭丹丹说。

而在这轮升级转变中，传统的房地产企业开始为自己增添越来越多的科技味，即通过推进智能+，探索数字化升级。同时，互联网企业具有巨大的流量优势和先天的技术优势，与房地产企业的数字化发展目标不谋而合。“智慧社区与智慧商业是房地产企业与互联网企业合作的两个主要方向。”彭丹丹举了两个例子：一是万科与阿里云在智能住宅、智慧社区领域进行合作，规划5年内推进100个智能小区建设；二是保利与阿里云、筑家易合作探索智慧社区建设，以实现“互联网+房地产”的转型升级。

房地产企业并不满足于简单地与互联网企业进行合作，有的索性开始直接将业务向科技领域拓展，最典型的是碧桂园。2018年7月，碧桂园围绕地产主业布局高科技业务，开始进军机器人领域，成立了广东博智林机器人公司，以机器人作为核心技术，围绕地产主业进行布局。

碧桂园并非个例，此前中国恒大已开始积极布局高科技产业。2018年初，恒大提出积极探索高科技产业，未来10年计划在新能源汽车、生命科学、航空航天、人工智能、机器人、新材料、集成电路、现代科技农业等重点领域，投入1000亿元，创建科学技术研究基地、科研孵化基地、科研成果产业化基地。2018年4月，恒大与中科院签署全面合作协议。同年8月，双方在京举行首批合作项目签约仪式，总投资额16.47亿元，项目包括“中科恒大”超级计算机、人工智能、石墨烯、无人机、手术机器人及“大健康海云工程”，总估值约为46亿元。

战略性新兴产业带来机遇

不过，相对于直接投资布局科技产业，更多的房地产企业还是坚持自己的核心业务房地产，同时添加更多的科技因子，而日渐升温的产业地产自然对此有所体现。

以布局机器人行业的碧桂园为例，其在此前的2016年8月，就发布了“产城融合战略”，正式启动“科技小镇计划”。其中的潼湖科技小镇是碧桂园科技小镇计划的典型项目，充分体现了产城融合理念，即塑造产业生态，整合产业资源，不断完善产业运营体系。据了解，潼湖科技小镇包括三大特色科技产业集群：东部产业集群以人工智能、云计算等为主导；中部以智能制造、智能终端、智慧物流等为主体；西部则以物联网、大数据等为核心。

其实，科技小镇只是产业地产的一种类别，据赛迪顾问产业地产研究中心高级咨询师王志文介绍，产业地产主要分为产业园区、产业新城、产业小镇和创新形态四大类。其中，产业园区面积通常在30~1500亩，以产为主，允许15%左右的配套，由政府集中统一规划确定区域范围，并给予进驻企业一定的优惠政策，一般指定符合园区发展方向的特定行业、形态的企业进驻；产业新城面积通常在10平方公里以上，是产城融合的探索，具备产业功能与一定的城市功能，新城一般定位综合型产业发展，少有单一的产业主题；产业小镇面积通常在1~3平方公里，通常基于原有乡镇特点，依靠资源禀赋、区位优势选定特色产业方向；创新形态分为两种：一种是面积在500平方米以上的众创空间，另一种是面积在500~2000平方米之间的孵化器。

据了解，目前，六大方向正在成为产业地产企业的热门选择：绿地、万科、恒大、保利、鑫创科技布局智能制造；宝能、碧桂园、华夏幸福、恒大布局汽车；绿城、远洋、绿地、鑫创科技布局医养健康；华侨城、融创布局文旅；中节能、雅居乐、华夏幸福布局节能环保；万科、招商、海航、绿地、远洋、富力、平安不动产布局物流。

王志文表示，在产业地产发展的大环境中，战略性新兴产业是不可忽视的重要内容。“到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重预计达到15%，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等成为5个10万亿元级产业”，她认为，战略性新兴产业成为新增长点，将为产业地产带来重大机遇。

不再做纯粹的住宅

在研讨环节，亿达研究院院长王财以大连亿达软件园的发展升级为例，阐释了对产业地产发展趋势的理解。王财认为，产业地产经历了从“关注产品”到“关注人”的变革；在现阶段，打造产业地产项目不仅要关注入驻企业员工的工作环境，还要关注员工及其家人的生活状态，强调交流的空间，提高工作效率，完善配套，多元融合。

他强调：“亿达不做纯粹的住宅，哪怕房子很赚钱，也坚决不做，除非做住宅是为了做产业的配套。”

鑫创科技的产业园区建设起步于大连软件园，它深度整合国际创新与市场资源，在英国、美国、爱尔兰、以色列等全球创新高地建立创新中心或孵化器，并与IBM、腾讯、剑桥、牛津等国际知名企业或高校达成战略合作，打造“海外孵化-国内加速-科技小镇落地”的全链条孵化平台，实现国际科创资源在国内转化落地，其中，郑州中原创客小镇是鑫创科技目前重点建设的项目。鑫创科技产业研究院副院长徐光瑞分享了在前期探索及科技领域布局过程中的经验和思考。他认为，国际化产业资源的开拓及离岸孵化，能为园区招商运营带来新的活力；企业通过布局科技金融、人工智能等科技领域，做精科技增量，既可在实践中掌握科技企业的需求和发展痛点，也培育了产业地产业务中核心的产业资源。

启迪协信科技城投资集团有限公司因建设清华科技园而名声在外，该公司园区运营部总经理徐鹏在介绍自己对科技园区创新服务的理解时语出惊人：“我们的目标是让未来中国没有清华科技园。”他解释说，中国科技资源丰富的城市没有几个，主要就是北京、上海、广州、武汉、成都等，但中国经济和产业升级的需求是广泛的，因此只有把清华科技园科技服务的理念和经验在各地复制推广，使每个城市、每个区域都有清华创新园区这样的理念，才能弥补各地科技创新资源的不足。他认为，科技园区服务应学会聚焦，宽泛的园区运营管理存在难以复制、难以标准化、难以触及客户的痛点及“爽点”等问题，要做好未来的科技园区运营，应聚焦于目标企业最看重的创新服务、资管服务及面向高知群体的消费服务，聚焦场景化、产品化、数据化、金融化和社群化领域。

事实上，今天的中国空间资产尚处于低效管理的1.0时代，徐鹏透露，目前95%以上的园区没有实现市场化运作。他表示，创新正在成为中国各地发展的刚需，致力于创新的启迪协信已经从一个产业地产开发商转向了完全的园区运营，因此在住宅市场“将不再做一角钱的生意”。