广州供应增加 房企拿地态度变积极

来源:南方日报 2019-04-30 16:41:41

房地产开发商以土地为根基,近年来,规模房企纷纷提升了土地储备量,做到“手中有粮心不慌”。而对城市而言,土地供应情况直接决定了该城市新建商品住宅的供应量。换言之,如果住宅用地供应不足或供应超量,也就意味着一段时间后的一手住宅供应量较少或猛增。若楼市供求比不平衡,势必会造成价格的波动。

根据最新公布的供地计划,今年广州住宅用地供应宗数有所增加。同时,各路开发商也纷纷关注广州住宅供应,在部分重点地块展开竞逐。

多宗地块竞争激烈

今年2月28日,广州迎来今年首场土地出让拍卖,3宗土地分别位于天河、南沙两区。其中,天河金融城商住地块最受关注,根据广州国土资源交易网公布的信息,该地块位于天河区黄埔大道东646号,宗地面积30946平方米,由两小块地组成。由于地块南临珠江,因此属于沿江一线用地。

该地块吸引了时代、金融街、合景、平安、中海等12家企业参与竞逐,经过近两个小时56次竞价后,该地块最终被合景以楼面均价3.7万元/平方米、自持比例55%获得,总成交价37亿元。若将自持部分扣除掉,则楼面价达到5.5万元平方米,因此有机构预计,该地块未来或将建成高端住宅物业及商业设施。

此次拍卖中,位于南沙的两宗地块也顺利出让,其中庆盛枢纽片区的2019NJY-1地块被新鸿基以11.9亿元拿下,而位于黄阁镇东湾村的2019NJY-2地块被星河地产以66.78亿元收入囊中。

拍地“开门红”之后,广州的几次土地出让都取得成功。4月1日,广州迎来今年以来规模最大的土地竞拍,共有5宗地块,分布在番禺、荔湾、海珠,其中纯宅地3宗,商住地1宗,商服用地1宗。

值得关注的是,多宗地块都吸引了超过10家房企的关注,其中番禺亚运城宅地更是吸引了20多家房企。最终,除海珠的商服用地底价成交外,其余地块均经过数十轮竞价才得出结果。

番禺的3宗土地分别被时代、龙光、中海摘得,其中时代获得的“禺山大道南侧横江地块一”,计容面积10.9万平方米,成交价格22.79亿元,均为5宗地块中的最高水平。而中海除耗费41轮竞价,拿下亚运城宅地外,还将荔湾区广钢宅地收入囊中,该地块出让竞价也经过38轮竞价才最终得出结果。

与2018年多宗地块底价或低溢价成交不同,今年广州多宗土地都经过激烈角逐,土地市场有所升温。肖文晓认为,市场普遍预期预测今年成交量有望触底回升,这给开发商拿地增添了不少信心。

宅地计划供应量增加

在人们对今年土地市场逐步确立信心时,今年广州的供地计划也出炉了。

4月18日,广州市规划和自然资源局发布2019年广州经营性用地供地蓝皮书。根据蓝皮书披露,今年计划推出的商品住宅用地有55宗,主要分布在荔湾、番禺、花都、增城、白云空港经济区等区域。

值得注意的是,近三年来没有新增宅地供应的越秀区,今年终于有了一宗8470平方米的土地,该地块位于东濠涌和越秀南路西侧,距离6号线团一大广场站约200米,计容建筑面积49500平方米,容积率5.84,整体条件优越。

对比近两年的供地蓝皮书便会发现,从去年的44宗到今年的55宗,广州住宅用地供应计划是逐年上涨。海珠、天河、白云、荔湾、增城、番禺等城区,今年计划供应的宅地都比往年要多,不过根据供地蓝皮书,黄埔和南沙今年并没有宅地计划出让。

肖文晓指出,截至3月末,广州一手住宅库存去化周期11.7个月,属于要增加供地的城市,这与蓝皮书公布的广州宅地供应逐年增加的计划相符,加大宅地供应力度符合“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求,预计2019年广州土地市场将供求活跃,保持较高的市场关注度。

“一城一策”促进楼市健康发展

今年全国两会期间,住房城乡建设部有关负责人表示,今年将落实城市主体责任,因城施策,稳定地价、房价,防止房价大起大落。由于城市规模、城市能级等存在差异,因此本轮楼市调控中,各地均结合自身发展状况出台楼市相关政策。

在广州,部分调控政策于去年年末进行了调整。有机构分析认为,政策调整是因城制宜地对各城市目前房地产市场中存在问题予以解决,是为了更好的推动房地产市场的健康发展。

优化价格机制打击“阴阳合同”

去年10月中旬,有关广州将要放松楼市限价的消息传播开来,顿时引发业内热议。10月19日,广州市住建委发文,提出对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

对于限价政策的调整,克而瑞研究中心指出,此举意在打击“阴阳合同”使房价回归真实,减轻购房者的压力,增加市场透明度,减轻购房者的资金压力。此前有报道称“阴阳合同”(又称“双合同”)一度在广州盛行,一方面容易引发纠纷,另一方面也掩盖了房价真实水平。

不过,广州住建委的发文也指出,对于预售、网签价格指导机制优化,是在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下的,因此限价政策调整并不意味着调控力度有所放松。

该项政策出台后,广州一手市场“阴阳合同”现象也得到遏制,近几个月来,记者以看房者身份走访广州各地新建楼盘项目时,销售人员都表示现在是单合同,不再采用“双合同”发售。

商服物业政策调整带动去化

2017年出台的“3·30”调控政策曾规定,商服类(商业和办公)房地产项目最小分割单元不得低于300平方米,且销售对象应是法人单位,再次转让也应转让给法人单位。

该政策出台后,广州公寓类产品的成交量大幅下滑,根据广州克而瑞的数据统计,2017年全年广州公寓成交量仅为2016年的57.3%,截至2018年11月底,广州一手公寓库存量达到160.04万平方米,共计28136套,所有商服类物业的存量则达到675.87万平方米,去化周期拉长至23.1个月。

到了去年12月19日,广州市住建委对于去年“3·30”调控政策中有关商服类物业限购的规定进行调整。政策调整后,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目的销售对象不再限制为“法人单位”。

政策调整意味着符合相应条件的商服类项目将允许个人购买。此后,广州公寓成交量上升迅速,去年12月就网签了3700多套。而进入2019年,1月和3月的成交量都超过2900套。与此同时,广州公寓存量去化速度也加快,到今年3月时,公寓存量为137套,去化周期也缩短至13.9个月,降至2018年以来的新低。

广州近期

楼市新政

2018年

◎2月6日:广州市住房公积金管理中心、广州市住建委共同发文,就住房公积金缴存业务提出6项新规定及调整。

◎4月2日:《关于加强土地管理的实施意见》提出商品住宅用地可采取“限地价、竞配建保障性住房”“限地价、竞配建拆迁安置房或人才公寓等其他政府性房源”等多种方式出让,并规定各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工。

◎6月28日:省住建厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》,确定5个试点城市,试点时限一年,广州是其中之一。

◎7月11日:《广州市2018-2020年住宅用地供应三年滚动计划》《广州市2018-2022年住宅用地供应中期规划》出台。2018年-2022年计划供应宅地3225公顷,其中普通商品房用地占75.3%,租赁住房用地占24.7%。

◎7月25日:广州市住房公积金管理中心发文,规定非本市和非本人及配偶户籍所在地购房暂停提取,限制频繁交易投机行为提取资格,暂停离职提取,暂停违规套取公积金者提取资格。

◎9月10日:省住建厅发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见》,对每户家庭购买套数、转让条件、如何转变为商品住房等进行详细规定。

◎10月19日:广州市住建委在《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,提出在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

◎12月19日:《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》出台,2017年“3·30”调控政策出台前(含当日)土地出让的商服类房地产项目不再执行“销售对象应是法人单位”条款。

◎12月24日:新的《广州市住房公积金提取管理办法》放宽异地购房提取范围,缴存人及配偶在广州市行政区域内无自有产权住房的,在广州、本人户籍地、配偶户籍地及毗邻广州的佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关购买自住住房可以提取。

2019年

◎4月1日:《广州南沙新区试点共有产权住房管理实施细则(征求意见稿)》公布,对共有产权房的销售价格、产权份额、回购、上市流转、购房贷款等多个方面进行了详细规定和说明。

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