中国网地产讯  3月，中央公园在一宗地破9千后，接力两宗破万高价地，一度拉升中央公园成为重庆的地王板块。同时，水土破6千、蔡家破7千，北重庆的土拍红得烫手，市民引颈而望。但是，土拍市场的热力图，是否就是城市发展格局的现实还原呢？

巴滨路实景  旭辉供图

围绕“两江四岸”，相关部门已启动若干方案

回过头来，我们看看基建动向：拆洋人街、拆红旗河沟、拆菜园坝，加紧在九龙半岛、杨家坪、巴国城等内环腹地增开轨道，所有的动作都围绕着“两江四岸”而来。

在过去的半年时间，围绕“两江四岸”，相关部门已启动了若干方案：

交通局全面启动“两江四岸”停泊船只和货运码头治理；

住建委发布《滨水步道技术标准》，主要适用于主城区“两江四岸”滨水步道的规划、设计、建设和运营维护；

江北城段6公里岸线、南岸鹅公岩示范段景观工程正式启动；

体育局发布全民健身公共服务体系提升计划，拟在两江四岸新建一批智慧健身长廊，新建109公里亲水骑行道；

住建委发布主城区“两江四岸”各标段的入围设计机构，涵盖了美国SASAKI公司、英国扎哈-哈迪德公司等12家全球一流设计公司；

市城投拟在四座跨江大桥增设垂直升降机，以解决沿江景观的通达性。

洪崖洞夜景  旭辉供图

如此密集的针对同一区域的联合行动，反应了什么呢？

重庆向北的势能到中央公园基本触顶，回归母城，打造国际化的两江四岸，响应长江经济带生态发展的号召，才是城市发展的根本大计。

而像中央公园这样的明星板块，得益于配套的成熟与政策阶段性地资源倾斜，带来短时间价值的爆发。但回看板块本身的规划和功能定位（1067万方的建筑体量，37%的住宅规划，城市功能定位会展、医疗服务），会发现其空间资源的局限以及职能的弱化，使区域本身并不能为城市的发展提供更高维度的势能，是城市在哺育区域，而非区域反哺城市。

其实，中央公园是很多北区热点板块的一个缩影，繁荣的背后，透露着力不从心的地荒前景及区域势能触顶。他们是城市发展过程中的一个个亮点，却难以背负起整个城市的光亮。

唯有主城的“两江四岸”，才是重庆以最具自身IP的标签在世界城市舞台立名的所在。好比巴黎塞纳河两岸、伦敦泰晤士河两岸。

重庆明确主城“两江四岸”治理范围及打造时间表

2018年12月3日，重庆市政府签发了关于主城“两江四岸”治理提升实施方案，明确了主城“两江四岸”治理的范围及打造时间表。

主城“两江四岸”涵盖范围：嘉陵江北岸（高家花园大桥—大佛寺大桥）17.8公里；嘉陵江南岸（双碑大桥—朝天门）16.3公里；长江北岸（鱼洞长江大桥—朝天门）34.3公里；长江南岸（龙洲湾—寸滩大桥）40.6公里。

注意，这里5年着力打造的主城“两江四岸”，仅在现有内环圈内，礼嘉、悦来、蔡家并未在范围之内。

治理时间表：2018-2022年，实现1年有变化、2年出亮点、3年见成效、4年出形象、5年大变样。

“两江四岸”治理提升范围示意图   旭辉供图

至2022年底，主城109公里岸线治理提升工程将全面完工，滨江地带实现生态、景观、功能、人文等方面全面提升，公众体验感和获得感进一步增强。

最终，“两江四岸”的发展定位是“国际一流滨江带”，成为重庆的城市名片，以吸纳全球的人、财、物的纷至沓来。

因此，无论是从建设所覆盖的腹地广度，还是城市发展的占位高度，“两江四岸”的成长天花板在目前是难以企及的。这也解释了为什么渝中半岛尽管已无扩容空间，但一直占据城市价格的高位。

抢占城市发展先机，巴滨路才是更好的选择

那么，站在世界的“两江四岸”的元年，要抢占城市发展的先机，哪一段滨江带是更好的选择呢？答案是：巴滨路。这似乎是一道送分题。

先来看看目前9条主要滨江路的发展情况：

旭辉供表

不难发现，重庆主城最主要的滨江路中，要么像业已成熟，只能等待旧城改造的渝中半岛、南滨路，已价格高企，进入门槛甚高；要么像九滨、沙滨，腹地狭窄，中等产品盘踞，扩建成本较高；而巴滨路，凭借其平坦广阔的腹地和优质的城市界面以及内环的串联通达，一跃而出，成为重庆主城最后的滨江人居沃土。

重庆现有滨江路   旭辉供图

巴滨路的独有价值：

城市景观靓丽，地势平缓，腹地深厚，主城唯一的亲水滨江带；

融汇、宗申、招商打下的大盘基地，城市界面纯粹干净；

沿江面限高控制，无超高建筑，天际线清爽，有较好的观江视觉通廊；

内环核心区内，交通路网畅达；

金科、旭辉、碧桂园、龙湖、华润、华远、中铁建等品牌开发商云集；

龙湖+融汇+爱普+珠江，形成巴滨路的四个商业中心区。

巴滨路的居住逻辑与增值逻辑，值得入驻！

其实，判断一个区域是否值得入驻，不外乎两个逻辑，居住逻辑与增值逻辑。

从居住逻辑上讲，一是要环境宜居，二是要生活便捷畅达。

环境方面，巴滨路随弯就势，保有了长江沿线原有的生态系统和自然环境。沿线种植樱花、桂花、黄桷树、香樟、玉兰、红梅、紫薇、茶花等各类乔木10万余株，打造了10公里的滨江樱花大道，10公里长临江自行车道、人行步（梯）道20公里、建有梅沁绿洲、阳春湿地、江涌翠堤等6个亲水公园和石榴秋硕、花溪河畔等8个亲水平台，是目前主城主要滨江路段唯一拥有亲水公园的滨江带。可以说是走在了“两江四岸”提升治理的前沿。

巴滨路亲水景观实拍   旭辉供图

生活便捷上，如果只是自然资源或景观资源，如果没有便捷的出行路网及公共交通，如果1000m生活圈没有对应等级的配套设施，也并不适合居住。 

目前交通路网上，通过滨江路与内环、渝南大道两大主干道的接驳，巴滨路自驾到南岸、九龙坡、杨家坪、龙洲湾、解放碑等五大商圈均在30分钟的车程内。

智轨电车  旭辉供图

公共出行方面，未来巴滨路-南滨路沿线会建设智轨电车，预计今年年底部分完工，届时沿江而行的有轨电车将与6号线、3号线及轨道环线接驳。同时接连“大杨九”三区的5A号线也已动工开建，无论是公共出行还是自驾，巴滨路的通达便捷性都是有保障的。

同时，最后一公里的生活上，巴滨路目前已有特色滨江商业西流沱古镇，体量和风貌都不亚于洪崖洞，但开场面更宽，立面层次更丰富。龙湖约21万方滨江商业综合体长江时代也已敲定，艾普接手的君禧天地，也将改建约12万方巴渝民俗文旅商业街，珠江城鎏金码头形成一条约10公里的滨江商业带。

西流沱滨江特色商业街   旭辉供图

那么，从增值逻辑上，如何评判一个区域的价值空间呢？

一般是从区域的成熟周期与溢价空间两个向度判断。

16年前，巴滨路通过融汇、宗申、招商、恒大的沉淀，已经完成了大量人口的导入。基础的商业、教育、医疗配套完善，随着17年金科、旭辉、碧桂园、龙湖、华润、华远、中铁建的集中入驻，且都为大体量的高端盘，这些项目都或多或少带有公共配建，如千江凌云配建部分公园，龙湖商业配建，华润医疗配建等。

而且，在主城“两江四岸”五年提升计划中，巴滨路段预计在2021年完成建设，而这一标段将由中国城市规划设计研究院、深圳市清华苑建筑与规划设计研究有限公司、Cracknell Landscape Design L.L.C联合体等机构参与设计建设，区域价值兑现时间明确，周期短，实现快。

巴滨路控规图   旭辉供图

从成长空间看，地价方面，2015年至今，巴滨路及其腹地楼面价在2254元/㎡攀升至6055元/㎡。价格方面，高层建面均价在一万左右，改善型如洋房、别墅的价格目前也仅对标北区的高层和部分大平层的总价，区域的价值生长空间并未因地价而透支。

再说一句，如今两江四岸暂缓开发，短期内不会有土地出让，但是3年后、5年后，待主城滨江带得到有效的治理提升，再开放的沿江地块，其价值诚可期待。

总之，如果你向往出门就是江河日落，暖树流莺的滨江生活，或者如果你看好主城滨江路的成长价值，那么巴滨路将成为你入手滨江最好的机会。

网红大盘千江凌云的人居魅力

如果要推荐一个耐看又实在的项目，这里强推网红大盘千江凌云。超越时代审美的示范区设计（这一示范区将作为未来公园的一部分永久保存）获得多个业内设计大奖；项目的景观和建筑设计山水比德、水石设计均是打造过金科九曲河、泰禾院子、大一山庄等国内高端住宅项目的团队。

千江凌云示范区实景图   旭辉供图

在布局上，千江凌云滨江头排扇形铺排，超大观江通道，这与“两江四岸”限天际线、限第五立面，预留丰富观江通廊的理念不谋而合。约300亩滨江公园环绕，千江府2号地约6万方景观中庭，相当于3个标准足球场大小。而且，项目产品以8层板式洋房和13层大平层为主。

在本就日益稀缺的“两江四岸”滨江地块，仍旧愿意规划大片的低密改善业态，足见千江凌云项目对于更好人居品质的诚意。

千江府2号地社区大堂效果图   旭辉供图

在生活配套上，千江凌云紧邻龙湖、爱普滨江商业，10分钟生活圈，出入繁华而归于娴静，是滨江生活最理想的式样。千江凌云地处内环腹地配合轨道5A线外河坪站，家人无论是驾车或公交出行都十分便捷。另外，千江凌云项目范围内规划有教育用地，目前正在与某知名小学洽谈入读指标事宜，以便为未来的业主提供一步到位的居住和教育需求。

千江凌云规划示意图   旭辉供图