一、百城库存近两月暂时性回落

1、100城库存：3月份环比出现回落

我们定义，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下降0.7%，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。当然2019年2-3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降。鉴于当前楼市回暖是局部性和暂时性的，所以预计二季度库存依然会有攀升的可能。

图1  100城新建商品住宅库存面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、城市结构：三四线城市库存增长最明显

截至2019年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2798、22295和19917万平方米，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。观察三类城市数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近5个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。

图2  一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

3、城市排行：49个城市库存低于2018年同期水平

2019年3月，100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。此类城市库存规模上升，和近期供应规模较大等因素有关。同时，100个城市中，有49个城市的库存出现了同比下降态势，其中济南、丹东和郑州的同比降幅较大，降幅分别为42%、34%和24%。对于丹东来说，其在3月份全国70城房价指数中环比涨幅最大，这和其库存规模萎缩的态势是有关联的。

表1  100城新建商品住宅库存面积同比增速排序

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

二、推盘规模增加，但力度不强

1、100城预售：有所反弹但位于中间水平

2019年3月份，100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4579万平方米，环比增长82.7%，同比增长25.7%。相比1-2月份数据，3月份推盘节奏有所加快，但相比去年四季度数据其实并不高。实际上去年四季度是房企密集推盘期，当前消化的库存也基本上是去年四季度所形成的。

图3  100城商品住宅新批准预售面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、100城成交：呈现小阳春态势

2019年3月份，100个城市新建商品住宅成交量为4915万平方米，环比增长69.2%，同比增长20.2%。总体上看，3月份市场交易还不错，体现了小阳春态势。这和近期房地产贷款相对活跃、房企积极做促销、购房者观望情绪减弱等因素有关。

图4  100城新建商品住宅成交面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

3、供求关系：呈现供小于求的态势

2019年3月份，100个城市新建商品住宅供应量为4579万平方米，而成交量为4915万平方米。楼市呈现“供小于求”的态势。观察2019年一季度的月度供求关系，总体上以“供小于求”为主要特征。这说明市场交易比预计的要好。这也利好房企消化库存和加快资金回笼。

图5  100城新建商品住宅月度供求关系

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

三、存销比暂时性下跌

1、100城存销比：位于“12-6个月”区间

我们定义：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.2个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.2个月，该数值相比2月份10.5个月有所减少。

自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显着增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

图6  100城新建商品住宅存销比走势

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、结构分类：一线城市去库存周期最大

2019年3月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为14.1、9.6和10.6个月。相比2月份14.4、10.0和10.7个月的数值，三类城市的存销比均有收窄。

横向对比看，去年四季度以来，三类城市中，一线城市和三四线城市存销比总体拉升最明显。但这两类城市的逻辑不一样。其中一线城市预售证管控明显放宽，高端楼盘入市节奏加快，这会拉动存销比数据的上升。而三四线城市则面临房屋交易降温的问题，这也会使得去化的动力减弱。

图7  一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

3、城市排行：13城符合“加快供地”标准

根据库存五分法概念，100个城市中，消化周期在36个月以上的有两城，包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市，包括厦门、漳州等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括常州、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有38个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市，包括中山、南通等城市。此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。

表2  100城新建商品住宅存销比“库存五分法”排序

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

四、二季度去化周期或扩大

2019年3月份全国百城住宅去化周期有所下降，这和住宅交易表现相对较好有关。去化周期变小，利好房企一季度销售目标的完成，同时也会影响相应项目的定价策略等。

当前全国部分城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及，这也使得二季度楼市政策收紧的可能性增加。基于此类政策环境，预计二季度市场交易回暖将面临新的阻力，这也会影响相应城市的库存去化状况。相关市场参与主体需要注意去化周期扩大所带来的影响。

附注：

100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。