冯海宁

新买的房子没过两年就出现质量问题，维权时却遭遇开发商各种推诿。多年来，这已是不少购房人的“心头痛”。近日，北京相关部门联合对《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》征求意见。按照征求意见稿，新建住宅将投保工程质量潜在缺陷保险。未来，购房人发现质量问题可向保险公司索赔。（4月18日《北京日报》）

从公开报道来看，屋顶渗漏、墙壁开裂乃至房屋倒塌等住宅质量问题在全国很多地方出现过，轻则影响购房人的正常居住使用，重则影响到购房人的安全感、幸福感。即使在住宅工程质量保修期内，购房人找开发商维权时往往也不会一帆风顺；一旦过了保修期，解决房屋质量问题更难。可以说购房人既承受着高房价之重又面临着质量之忧。

北京拟推出的住宅工程质量潜在缺陷保险，有望消除购房人对房屋质量的忧虑。因为根据意见稿，新建住宅工程项目要在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。即这种保险属于强制险，由住宅工程建设单位投保，保险公司根据保险条款约定对建筑物损坏履行相应赔偿义务，即出现质量问题由保险公司买单。

同时，保险公司介入本身可以减少房屋质量问题。因为保险公司为了保障自身利益、减少业务风险，必然会对开发商起到一定监督作用。这实际上有利于三方——对购房人来说，这种保险既能减少质量问题，出现质量问题后又能获得赔偿。对保险公司而言，新增加了一种业务和营利点。对开发商来说，虽然承担保险费，但也会从中受益。

开发商所承担的保险费，显然会计入房价成本，由市场供需双方来分担。通过投保，开发商不仅会减少房屋质量问题即减少相关纠纷，从而减少了质量问题所产生的成本。同时，还有利于维护开发商形象，因为质量问题所引发的纠纷，对开发商形象影响不小。另外，这种保险还可以节省行政管理部门、司法机关的资源并降低相关成本。

也就是说，新房强制上保险可以带来“一保多赢”，有望推动新建住宅质量整体“升级”。当然，也不是所有住宅质量问题都在保险范围内，根据意见稿规定，三种情形不属于保险责任范围。而保险范围内的缺陷，也规定得比较明确。这样一来，购房人就清楚了哪些质量问题可以索赔，哪些问题不能索赔，从而可以减少保险赔偿纠纷。

但要指出的是，这种保险只是减少住宅质量问题的一种补充性措施，既不能替代住宅项目建设单位、施工单位、监理单位在质量方面的责任，也不能替代行业监管部门对于工程质量的行政监管责任。即“一保多赢”不等于“一保万能”，参建各方还须继续落实质量终身责任制，相关部门要继续在日常质量监管、工程验收等方面严格尽责。

另外，今后新建住宅强制上保险后，老旧住宅能否享受“保险待遇”，值得思考。目前，各个城市存量住宅数量巨大，大多没有纳入保险。而浙江宁波2016年起为老旧住宅上保险的做法——保险产品由政府财政买单，将居民房屋倒塌损失等纳入保障范围，各地可以借鉴。