来源：中原视点

“上海3月二手房成交量约2.6万套，创近2年半单月成交新高，同比去年上涨50%”，消息一经披露，震动了魔都的买房人，要知道上一次上海月度二手房成交超过25000套，要追溯到2016年9月，当月成交29417套。不少人表示，上海楼市终于回暖了。

上海二手房市场的回暖将给新房市场带来怎样的变化，楼市好转，是否会对4、5月份的行情产生影响？

专家观点

首改产品预热市场  小阳春一波三折

今年1-3月，上海二手住宅成交网签共52522套，比去年同期增长了44%。从成交结构来看，400万以下的楼盘成交量同比涨幅达53%，远高于其他价格段。可以说带动这波楼市回暖的，主要还是广大刚需客户。

承接农历新年后稳步向上走势，3月平稳开局，但基于月初有重要会议，开发商推盘比较犹豫，因此限制成交发挥。一般而言第二周成交会进一步攀升，但是中旬出现成交下挫，周度成交甚至不到6万平方米。

虽然后续出现“补量”行情，成交迅速攀升到17万方，月末收官一周继续保持强劲势头，并且创近30周新高，但3月总量仍无法突破80万方的正常流量。从成交热点产品来看，成交前十榜单中以3-5万元/平方米的首次改善产品为主，并且有不错的成交势头，刚需类产品也有不错表现，带动人气回暖有积极作用。基于中低价产品逐渐发力，上月均价54184元/平方米，环比下跌8.5%。

投放增加  远郊认筹有压力

分析人士表示，一方面，3月是传统销售季，市场成交热情复苏，另一方面，3月也是一季度做业绩的冲刺时机，房企推盘意愿也比较积极，但是为确保能跑量，因此在价格上维持低价入市的格局，多因素推动下3月实现小阳春行情。

据上海中原地产数据显示，3月入市面积为78.8万平方米，环比增加194%，同比增加100%。从投放节奏来看，下半月呈现井喷，周度投放量维持在20万平方米以上，虽然最后一周略有回落，但仍维持在高位。传统销售季房企自然不愿错过这波出货行情。

从入市的项目来看，多以3-6万元/平方米的中端产品为主。虽然平价入市是市场共识，但是远郊区域项目开盘认筹似乎遇到压力，当天平均去化在4-6成。

楼市成交好转意料之中，一方面长期清淡走势有积压的客户，年后房企会在营销层面为小阳春造势，消费者也习惯这一节奏，多方共同作用市场复苏。

另一方面，外围城市政策出现微调，虽然大家不指望上海调控政策会松绑，但可以肯定政策不会更严厉，在稳定预期下买家入市更为理性。市场供应层面仍有些许不畅通，部分买家转投存量市场，因此新房市场三月表现略低于预期。基于人气稳步回归，这股势头还会延续，4、5月仍有进一步冲高可能。

后市展望：小阳春热度有望延续至2季度

基于3月份成交热情已经被激活，而且信贷层面也有宽松迹象，对买房起到助力作用。而且3月以来多个城市对调控政策进行微调，其中不乏一线和热点二线城市。

虽然上海在楼市上会保持一贯从紧的作风，但从预期来看，政策不可能进一步收紧。政策面保持稳定，市场紧张情绪有所缓解，加之3月新房市场前期入市量不多，后续会抓紧投放节奏，预计经过短期休整后市场还有进一步向上的可能。整个二季度成交或维持当前交易水平，但价格不会出现快速上涨。