每年前仨月的楼市常被视为全年的风向标而受到格外关注。今年一季度，无论是新房还是二手房，成交量均出现回升企稳态势。值得关注的是，随着限竞房的规模化入市，限竞房平抑市场的作用愈加明显。二手房方面，弱势回温的态势主要是季节性回调导致，并不代表后续有大幅上涨的动力。整体来看，北京楼市预计将延续一季度的企稳态势，并无大幅波动可能。

新房限竞房入市成交量同比大涨

延续去年第四季度的销售势头，2019年一季度北京居住类物业市场成交走热。居住类物业（不含回迁房，含普宅、高端住宅、别墅、自住房、酒店公寓）的成交额是去年第一季度的两倍，居住类产品成交、供应的各项数据都远高于2018年同期。

根据北京中原的成交统计数据，第一季度北京新建商品房总成交额757.12亿元，共成交14944套。其中居住类产品（不含回迁房，普宅、高端住宅、别墅、自住房）成交679.18亿元，环比去年第四季度下跌2成，共销售13487套，占整体成交量的9成，环比去年第四季度增加1910套，成交均价44633元/平方米，环比去年第四季度成交价下跌9000元/平方米。价格下挫的主要因素在于，今年第一季度自住房和限竞房成交比重的提升。

在供应层面，今年第一季度北京居住类物业供应面积仅是去年第四季度的35%，成交更多在消化库存。

从产品类别看，3月北京新建商品房成交市场中，受春节长假影响，新房市场成交额不敌去年第三、四季度，但是超过去年同期177%。

其中，普宅市场成交量占总成交量的31%，成交额、成交面积不敌去年第四季度，但均超过去年第二季度，同比去年第一季度增长140%。

自住房（共有产权房）成交面积占比高达35%，今年第一季度北京自住房成交明显提升。

别墅市场成交套数、成交额、成交面积均不如去年第四季度，但是都超过去年的前三个季度，成交面积同比去年第一季度大增175%。

数据显示，今年第一季度，西城天铸限竞房、金融街融府限竞房、佑安府限竞房、泰禾北京院子二期限竞房、润泽御府、中粮瑞府、远洋LA VIE、华润昆仑域等8个住宅项目成交额均突破10亿元大关。在普宅成交排名前20中，限竞房占据10席。

零售物业一季度零供应以存量改造为主

世邦魏理仕发布的《2019年一季度北京房地产市场回顾及展望》显示，2019年第一季度，北京优质零售物业市场没有新增供应入市，而百货项目改造仍在继续。长安商场即将从区域型百货商场改造成社区生活中心；时代名门经营权转手后，为更好地满足亚奥商圈消费者需求，即将歇业改造。王府井的in88商业部分改造初步完成，为迎合年轻潮流消费群体，引入LEGO和NBA两大旗舰店。凯德集团在太阳宫店推出其首家新零售体验店“来探Next-Ten”。

今年一季度，餐饮及健身馆、照相馆、教育培训机构等服务业态较为活跃，服饰品牌表现分化。

整体市场活跃度趋弱，空置率环比上升0.3个百分点至5.0%。购物中心首层平均租金每天每平方米36.2元，环比上涨0.1%。租金增长来自于核心和次级商圈的个别项目。未来六个月，无计划入市的新增项目。预计市场空置率将小幅下降，租金将保持持平或小幅增长。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“知名国际品牌当前已不再热衷于单纯的布点扩张，在城市核心商圈优质商业项目开设旗舰店成为越来越多品牌下一步发展的重点。旗舰店面积更大、产品品类齐全、服务更为个性化，更大范围地满足消费者的购物需求，成为品牌对外展示的窗口的同时提升销售额。”

二手房虽季节性回调但无大幅上涨动力

根据贝壳研究院统计，2019年3月北京二手房市场处于弱势回温态势，成交量表现好于去年，同比增加23.2%。随着市场的回升，均价稳步上扬，涨幅在历史周期中不大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧持续，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小幅波动。

贝壳研究院认为，市场的升温主要是季节性因素导致。从历史数据来看，每年春节后市场均出现回升，今年也不例外，今年3月成交环比增幅与2018年同期相当。同比来看，与2015-2016年市场较热时相比，在依旧严厉政策环境下，今年3月市场同比回升力度相对温和。从周度数据来看，一般春节后第一周，成交量开始回暖，持续3-5周后成交量开始回落，今年成交量在节后持续走高3周后出现持续回落，市场在节后快速升温的势头并不会持续。

此外，从绝对量来看，当前成交水平处历史中等水平，市场不存在过热迹象。

对于接下来的市场走势，价格方面，3月均价涨幅相对温和。3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

从业主来看，新入市业主也没有明显涨价，3月新增挂牌均价保持稳定，环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升，但仍有近8成业主下调报价。

从成交周期看，3月购房者成交周期79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。

写字楼乙级写字楼迎春天丽泽商务区“抢眼”

戴德梁行近日发布的数据显示，2019年第一季度，北京全市甲级写字楼净吸纳量为22216平方米，较2018年同期下降92.1%，全市空置率为7.9%，环比下降0.2%。受核心区部分企业的退租和缩减面积影响，五大核心商圈净吸纳为负39634平方米，空置率环比上升0.5%达4.3%。得益于丽泽金融商务区、新机场航站楼规划的确定以及政府给予入驻企业租户税收优惠等一系列鼓励政策，丽泽金融商务区市场成交表现抢眼。一季度丽泽金融商务区空置率环比下降18.6%达57.8%，有效净租金环比上升7.4%，按建筑面积计算达每月每平方米人民币225.68元。

一季度甲级写字楼市场租赁需求小幅下调，市场成交租金出现松动。由于甲级写字楼租金的高企不下和一些老旧项目持续进行升级改造，乙级写字楼迎来春天。预计随着一些新的乙级写字楼的入市，充足的可租赁面积和较低的租金水平将拉动乙级写字楼租赁需求继续上升。

对此，戴德梁行企业服务部高级董事廉峰哲表示，在3月结束的全国两会中，“金融科技”代替了“P2P”和“互联网金融”成为热点话题，未来相关领域企业将迎来更多发展机遇。由于金融街租金日渐高涨和可租赁面积一席难求，丽泽金融商务区被打造成为继金融街之后的第二个金融中心，受产业聚集效应的影响，预计未来将有更多金融科技类企业选址于此。