主营住宅销售业务进入“白银时代”，物业正逐渐成为房企规模发展新的赛道。彩生活珠玉在前，各家开发企业纷纷效仿其营业模式，布局物业板块、拆分上市。截至目前，伴随着奥园健康生活和滨江服务3月顺利登陆港交所，港股市场上由房企分拆的内地物业公司达到10家。

有人欣然趋利，有人则淡然处之，规模处于行业前列的万科物业就坦言，服务主营业务，暂无上市计划。物业公司“上市”后，服务和盈利谁将被摆在第一位。实现业主口碑与企业效益双赢，成为检验物业企业成功与否的双重标准。

大量资金涌入行业加速整合

房企拆分物业板块独立上市，缘于对物业服务未来价值的高预期。技术作为推动力量重要性日益凸显，智慧社区大发展已箭在弦上，物业成为房企们前景广阔的新规模赛道。在过去1年多时间里，便有8家物业服务企业成功登陆主板。3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。对此，克而瑞高级研究员汤晓晨分析指出，预计仅新三板转板储备上市的企业保守达18家以上

3月，多家上市物业服务企业陆续公布了2018年业绩报告，在资本力量的助推下，大部分上市物业服务企业交出不错的答卷。规模靠前的碧桂园服务收入约为46.75亿元，同比增幅约49.8%；绿城服务营收67.1亿元，同比增长30.5%；雅生活服务营收33.8亿元，同比增长91.8%；佳兆业物业去年净利增四成……

成绩打眼的背后，是资本加持下，上市物业企业进行的大规模并购。此前，“业务对母公司依赖较高”几乎是脱胎于房企的物业公司的共性。近年来，伴随着资本注入、盈利模式转变，物业公司同样开始“跑马圈地”。仅在2018年，彩生活并表万象美、雅生活服务收购青岛、哈尔滨地区两家物管龙头、碧桂园服务收购包括北京盛世物业在内的五间物业公司、佳兆业物业称上市募资七成用于并购……并购战打响的同时，行业集中度正逐渐上升。

对此，广发证券分析认为，本轮房地产开发行业的繁荣将会通过项目交付逐渐传导到物业管理公司，地产开发商集中度提升会推动物业管理公司的规模增长。

聚焦增值服务提升企业毛利

加速扩充规模的同时，物业企业也在逐步改变盈利模式。

相较于传统依靠收取物业费盈利，缔造出国内第一家上市物业公司彩生活的潘军想要推翻多数投资者对彩生活乃至物业公司的印象。熟悉彩生活的观察人士至今仍认为彩生活的商业模式超前，在彩生活之后陆续上市的10余家物业公司未能在彩生活“传统物业管理＋增值服务”的模式下有所创新。相反如雅生活、新城悦、佳兆业物业在商业模式搭建上或多或少存在着彩生活的影子。

“原来大家觉得提升效率只是在控制成本，企业想谋求更多的利润，一定不能只控制成本。彩生活始终在思考，用什么样的方式赚到更多的收入。在中国，物业公司如果想涨物业费，需要获得小区一半业主的同意，且同意的业主所占面积需超过一半。这两个标准达到了，才可以涨，这导致在传统路径下涨价是一件比较难的事情。”彩生活投资者关系总监于婧称，彩生活选择做增值业务，将社区变成入口和场景。业主家里水电坏了，下意识找物业，彩生活则变成平台，让真正安全的、让业主放心的合作方为业主家庭提供装修、维修等一系列的到家服务。这便是彩生活做增值服务的核心逻辑。

如今，在雅生活、滨江物业、佳兆业物业、碧桂园物业、新城悦等多数企业的2018年年报中，增值服务都占有较大比例。以新城控股旗下物业新城悦为例，新城悦年内的增值服务收入为人民币4.2亿元，较2017年的3.0亿元增长39.7%，增值服务占总收入比由34.5%提升至36.3%。新城悦发报称，增值服务相对于物业服务有更高的毛利率，其收入占比的提升为公司带来了更多元化和更丰厚的利润来源。

再度拓展赛道布局多领域空间

就在各家上市企业纷纷寻找其新盈利之际，高喊“服务主营业务”的万科物业，也未停下吸金的脚步。据万科A业绩报显示，2018年万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；并首次以公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份（以发行后总股份计算），成为其第四大战略股东。

除传统住宅物业，万科物业CEO朱保全在接受采访时就表示，面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求，万科物业提出了“依托住宅物业、商企物业，两翼共同发展”的战略方向，整合了商企物业的管理资源和专业能力，推出独立子品牌“万物商企”。

公开资料显示，2015年起，万科物业在商企物业领域着重发力。朱保全回忆，这是一个跟住宅完全不同的领域。当时某大型通讯商企业的采购方希望万科物业成为其服务机构，但当时万科物业的投标价格是其他投标公司的三倍，以至于采购方说，“你们到底知不知道怎么样去做这个IFM（企业管家服务）的业务？”这让万科物业在以后的投标中都会仔细研究标书。

一次碰壁并没有阻挡其前进的脚步，数据显示，2014年万科物业的商企业务营业收入约为1.50亿元，到2017年这部分业务的营业收入已达13.43亿元，增长近9倍。2018年全年，万科物业的商企业务将上升至18.28亿元；并与阿里巴巴、华为、腾讯、京东等互联网、IT行业领导品牌，以及华大基因、金蝶软件、海格物流、徽商银行、同济大学等展开深度合作。

彩生活CEO唐学斌在接受记者采访时就称，实际上戴德梁行等国际四大行，都是以商业物业服务为主，未来写字楼、企业总部、综合体服务也将成为物业企业新的增长点。

上述非住宅版图布局也受到其他企业追捧。在滨江服务招股书中就显示，其管物业类型大体分为五类：中高端住宅、商业写字楼、企业总部大楼、大型商业综合体、产业园区。截至2018年8月31日，在滨江服务的总体收入中，住宅物业收入占比85.8%，非住宅物业收入占比14.2%。

易居企业集团执行总裁克而瑞CEO张燕称，大服务的生态场景已非常丰富。物业服务企业从以住宅为核心的单一领域，扩张到包括办公、酒店、会展乃至政府多维度领域空间。

消费抵扣物业费探索运营新模式

即便探索新业务、新盈利模式，不断上涨的物业刚性成本与难以上涨的物业费，始终是物业管理难以解决的问题。

在唐学斌看来，单纯依管物收费的方法已不能维系传统物业的生存，物业企业可以探寻适合人们的消费习惯、消费需求的智慧社区生态圈，并结合社区服务线上线下一体化的模式，拉动增值服务的提升，最终实现社区服务运营企业的自主运营，而不再以依赖第三方“资金输血”或降低基础服务品质来解决发展之难。

实际上，在2018年3月，彩生活便在其彩之云APP推出了“彩惠人生”功能模块。唐学斌称，可以将其理解成社区购物平台，业主在上面购买商品，可拿到冲抵物业费的津贴。根据商品种类不同，返还的物业费比例从10%到50%不等。

值得一提的是，这些返还的津贴并非由彩生活承担，而是来自于众多想要进入社区生态的商家，商家以往的广告营销费用直接变成惠及用户的津贴。

财报数据显示，自2018年3月31日推出后，彩惠在九个月累计成交182.5万单，为26万个家庭减免了3600多万物业管理费。

唐学斌重复强调，公司并不靠彩惠人生赚一分钱，把利益给用户。当然，彩生活也不会在其中亏钱，最多是赚了吆喝，投入一定成本。但彩生活希望彩惠人生能把更多好处给到业主，让业主成为彩生活生态圈的忠实粉丝，这样业主才会在生态圈中的黏性增强，促进其他增值业务的增长。

一位不愿透露姓名的物业企业负责人则告诉记者，物业始终是个服务行业，如果想要口碑与效益双赢只能做加法而不是减法，这样才不会让消费者流失。