年报点评|佳兆业:告别阴影期 重现艳阳天

来源:中国网地产 2019-03-29 21:33:35

2017年3月,佳兆业复牌,许久未公开露面的郭英成,开口为佳兆业定下来3年内突破千亿的销售目标。298亿元的当年销售金额,加上大伤元气了两年,当时大家对郭英成的预期,更多的是抱怀疑态度。

2018年3月,复牌一年的佳兆业发布了2017年年报,447亿元的合约销售,同比增长了50%,净利润由连续三年亏损转为盈利,时隔4年恢复派息。投资者对佳兆业,开始黑转路。

2019年3月,佳兆业提交了2018年的成绩单,合约销售同比增长57%达到700亿元,净负债率同比下降64个百分点改善至236%,需一年内偿还的借款同比下降了51亿元。千亿目标着调,财务状况持续优化,投资人与业内人对佳兆业纷纷路转粉。

5年时间,一瞬而逝。从亏损被质疑,到利润攀升股价大涨,2018年的佳兆业集团,用一系列爬升的数据,造就了行业“既深耕,又多元”的企业样本。

扭亏盈利后利润额稳健上涨

两年前刚复牌的时候,郭英成被媒体和投资人问起最多的事情,就是佳兆业的财务问题。当时郭英成回答表示,“未来我们的压力不大,但是有挑战,公司未来的发展我是充满了信心”。

如其所言,近两年里,佳兆业的财务数据,越来越趋于审慎稳健。

佳兆业2018年的业绩公告显示,年内公司实现毛利润112.3亿元,同比增长24.6%,毛利率为28.8%,同比增加1.5个百分点。扣除所得税开支、融资成本、投资物业公平值收益等影响因素,最终实现净利润32.9亿元,同比增长8.2%。净资产也由此同比增长21.1%,达到363.4亿元。

从2017年的扭亏为盈到2018年的利润额进一步上涨,佳兆业已将自己送入了正轨,也摆脱了来自外界的疑惑。

另一方面,引入了原中国人民银行深圳市中心支行行长张建军等资深金融机构管理层加盟的佳兆业,在债务借还操作上,也比以往更加谨慎。

截至到2018年末,佳兆业集团的总借款约为1087.7亿元,其中约169.7亿元须于一年内偿还、约345亿元须于一至两年内偿还、约330.2亿元须于两年至五年内偿还及约242.8亿元须于五年以后偿还。

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从比例来看,2018年末,佳兆业集团短期债务的占比大约为16%,相比2017年末的20%,债务结构得到优化。

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而2018年期末,佳兆业集团拥有现金及银行存款(包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金)达229.2亿元,已能完全覆盖1年内到期债务且有结余。

此外,2018年12月时,佳兆业物业在香港主板成功上市,也进一步分担了集团的融资与债务压力,拓宽了佳兆业集团链接资本市场的渠道。

区域深耕 近2万亿货值领跑大湾区

佳兆业快速“满血复活”的重要原因之一,就是其在大湾区的极致深耕战略。

2018年里,佳兆业于大湾区的合约销售占集团整体合约销售近60%,包括深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场及深圳佳兆业城市广场等旧改项目,在2018年里多次问鼎区域及全市销售桂冠。

佳兆业2018年的新增土储中,位于大湾区内的新增土地储备为120.7万平米,约占整体新增土地储备的28.5%。但如果以收购权益代价计算,则佳兆业在大湾区新增土地储备耗费的87.8亿元,已占到2018年集团整体新增土储投资的55.6%。

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而截至到2018年末,佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备,占总土储的54%,其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值约3370亿元,占全部货值的73%。再其中,深圳货值占比达到1600亿,又占据大湾区货值的半壁江山。

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除了大体量的二级开发储备,佳兆业在大湾区内还稳坐着“旧改之王”的位置。

2018年里,佳兆业成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目,合计57万平方米进入土储,可售货值达到330亿元。

而截至到2018年末,加上2018年竞得的广州市白云区小坪村更新改造项目,佳兆业共拥有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米,99%位于大湾区,其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%,中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%,对应在大湾区共拥有119个旧改项目,包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目,这些项目储备可为集团带来约1.8万亿货值。

预计在未来的1-2年内,佳兆业集团将有10个项目实现供地供货,货值近1000亿;中期,将有分布在深圳、广州的14个项目供货,货值约4500亿元。

而放眼远期,佳兆业将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场,货值将达到1.3万亿。

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一级旧改加上二级开发,近2万亿的大湾区货值储备,将成为佳兆业业绩可持续增长的雄厚支撑。

多元并进多元开花

除了拿地多元化,在地产之外,佳兆业也布局了诸多多元板块——例如,财富管理、文化体育、旅游、酒店、餐饮、物业、航海、医疗、教育、茶叶和红酒等。且已经有了10多年多元发展经验。

年报来看,目前并表在集团内的七大板块,2018年的收入额均实现了稳健甚至大幅的增长,为佳兆业的营收实力添砖加瓦。其中:

·物业销售收入360.81亿元,同比增长了15.62%,占集团年内总收入的93.22%;

·租金收入2.79亿元,同比增长了11.63%,占集团年内总收入的0.72%;

·物业管理服务收入5.16亿元,同比增长63.43%,占集团年内总收入的1.33%;

·酒店及餐饮业务收入2.50亿元,同比增长53.69%,占集团年内总收入的0.65%;

·戏院、百货店及文化中心业务收入4.91亿元,同比增长108.57%,占集团年内总收入的1.27%;

·水路客货运业务8.11亿元,同比增长51.10%,占集团年内总收入的2.09%;

·其他收入2.78亿元,同比增长279.47%,占集团年内总收入的0.72%。

此外,目前佳兆业旗下参股或持有的多元上市公司一共有五个平台,分别为佳兆业健康、佳兆业物业、NTP、佳云科技、振兴生化。

据悉,不同于其他同行的统一管理,为了让旗下的多元板块能实现专业且成熟的发展,佳兆业的多元板块都是用专业公司独立发展的,每个专业公司都会设定独立的董事会,让其独立管理。

郭英成表示,未来佳兆业将继续“成熟一块,分拆一块”的管理模式,希望未来五年多元业务的收入能够占到佳兆业集团整体收入的30%~40%。同时也希望能通过地产与多元化之间的互补,获取更多优质土地,并为城市文化丰富发展多做一些贡献。

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