在成都东客站西广场出口处，赫然屹立着一座鹏瑞利医疗健康中心，建筑外立面恢弘大气，俨然成为整个东客站商圈的地标。然而，进入这座名为“全国首个国际医疗健康综合体”的项目，却发现整个商场门可罗雀，与东客站潮涌般的人群形成强烈的违和感。

这个于2018年6月开业，屹立在东客站广场核心位置的鹏瑞利医疗健康中心如今像极了一座孤岛。

理论上来讲，车站作为一个天然的商业场所，其对周边区域的带动效益是显而易见的。

放眼全球枢纽的发展路径，东京新宿依托高铁站，通过“枢纽+CBD”模式，打造了全日本第二大中央商务区；而上海虹桥基于交通的便捷性，打造了国内外企业总部和贸易机构的高端现代化商务区。在诸多国外大城市中，高速铁路客运站在城市结构中占据重要位置，它一般位于城市中心区，车站商业及其连带的周边建筑可形成复合的多功能综合体，成为一个繁华地区的中心。

然而，为什么鹏瑞利医疗健康中心如此荒无人烟？是项目的困局，还是商圈的尴尬？

“善变”的鹏瑞利东站广场

让我们把时光回溯到2014年8月27日，彼时，鹏瑞利医疗健康中心名为“鹏瑞利东站广场”，项目推介会在龙之梦•鹏瑞利新城高调举行，全国重量级品牌商家云集，主流媒体纷纷追捧，也得到了成都市政府的热切关注。

这是鹏瑞利东站广场在成都的亮相，“交通枢纽购物 ”的概念被首次带到成都市场，一时间，这个成都商业地产的新秀成为业界宠儿。

作为鹏瑞利集团继鹏瑞利青羊广场后在成都的第二个商业地产项目，鹏瑞利东站广场由上海长峰集团与鹏瑞利房地产控股有限公司共同打造，号称“斥资100亿的超大城市综合体。”

理想是丰满的，根据规划，鹏瑞利东站广场的业态全面，各大快时尚品牌旗舰店林立，从西南 14厅双巨幕自由人数字影院、KTV、健身房、SPA 、电玩城到国际标准真冰滑冰场，各式休闲娱乐业态一应俱全，将呈现出全新概念室内商业街区场景。

然而，不到一年，这个耗资上百亿的大型商业综合体便对外宣称将改造成“西南国际医疗健康中心”。

整体来看，占地面积达170万平方米的龙之梦·鹏瑞利新城，由A、B、C、D四个地块构成，其中A地块正是规划为东站广场，转型为28万平方米的国际医疗健康中心。B地块为三星至五星全覆盖中高端酒店集群，D地块为50万平方米高品质服务式公寓和商业街。调整后，原属于A地块的部分商业形态会调整合并到C地块，并进一步深化。

这个美其名曰“鹏瑞利集团在中国境内的第一个国际医疗健康中心项目”，噱头十足：世界顶级高端医疗机构强势入驻，国际标准化服务配套，中医理疗、医疗整形、月子会所、保健器材、有机超市、养生餐饮等业态俱全。

但现实却是骨感的，三年改造，这个非同寻常、史无前例的购物中心市场并不买单。

鹏友会核心创始人，西南交通大学国际创新创业学院副院长蒋鹏表示：“一个项目的成败，背后有许多复杂的原因。项目选址、商圈动线，各类定位、产品运营、招商功能、回报率等，

商业项目是一个复杂工程，需要从关联产业，金融、零售、地产、服务行业的集体系统中获取方法和工具，无法单一评判。”

尴尬的鹏瑞利医疗健康中心

纵观整个鹏瑞利医疗健康中心：一楼二楼的商业业态毫无人气，其中规划的鹏瑞利锦绣中医医院、鹏瑞利国际名医院、圣丹福整形美容医院、成都顾连康复医院、成都爱帝宫月子中心更是无人问津，与生活配套、儿童类业态混搭在一起显得不伦不类，医疗业态的强行植入，与最初的蓝图相差甚远。更为尴尬的是，即使在中午用餐高峰期，负一楼的美食城除了成群结队的民工用餐，流动性消费人口少之又少。

据商场某服饰品牌工作人员介绍：“平时几乎没生意，偶尔碰上一两个从东客站出来的人消费。”

另有负一楼餐饮商户诉苦：“这里的餐饮店生存都很艰难，商场没有人气，就没有翻桌率，再加上进驻购物中心的高额成本，很多小商户都撤离了。”

当然，卖场内也能看到“童心市集”、“梦想舞台才艺大赛”等活动的展台，可见项目运营方试图通过活动带动人气，然却效果甚微，每层楼大面积的空置率，不难看出项目的招商困境。

当然，东客站商圈本身也存在巨大问题，曾经的东客站，是“成都东村”的重要区域，商业体量规划超过300万平方米，但目前东客站区域已开业商业仅40多万方，其中鹏瑞利就占据33万方，其他均为社区底商、商业街的形式呈现，大型商业项目成型寥寥。

同时，东客站虽因城市交通枢纽的重要地位，带来不少人流，但行色匆匆的过客，似乎并不会成为鹏瑞利的客户来源；虽交房小区众多，但分布不集中，较为分散，无法形成集中消费人群，这些都成了桎梏项目发展的重要因素。

没有学会走就想先学跑，最终成为异类

鹏瑞利的难题并不是个案，反应了当前成都商业地产的普遍问题。

鹏友会核心创始人蒋鹏总结道：“从商业的资本角度看，国内仅有极少数的商业项目从地道的商业逻辑入手，可以讨论内部收益率。

根本原因在于现在是地产商业，主导了商业发展，这是全球独一无二的商业发展模式。缺乏资本市场支持的商业项目，几乎都源于住宅地产销售输血，缺乏独立生存的人格条件。

商业已经高速发展了10年，有太多的细节可以评判，但始作俑者是政府政策，地产企业在商业地产领域是唯一受害者，全面被迫陷入困境。不懂的必须做，做了得不到任何方面的支持。”

显然，当下成都的商业综合体同质化严重，每一个新开的购物中心都大同小异、千店一面，定位、品牌、业态缺乏惊喜，无一例外面临招商难、人气不足的困局。

但鹏瑞利东站广场最大的特殊性在于“弃商从医”的战略性转型过于求新、求变，追求差异化。这样超前的定位，需要极度专业的团队去耐心深耕。这就不难理解，还没有学会走就想先学跑，曾经雄心勃勃要以“医疗健康中心”布局全国的鹏瑞利为何在首站成都便折戟沉沙。