外围区域成交亮眼 广州楼市仍有“价格洼地”?

来源:南方日报 2019-03-29 08:46:45

当下的广州楼市,真正的房价“洼地”是否存在?购房者在衡量居住价值与物业价格时,如何取得相对的平衡点?

根据广州中原研究发展部的统计,热销板块主要集中在南沙、增城两区,其中增城一区“独占”5个热门板块。一方面,得益于两个区域顺销大盘货量充足,不同价格区间产品选择多样,吸客能力强劲;另一方面,在大湾区利好因素的加持下,南沙今年以来供货量也大幅增加,金洲、黄阁、南沙湾等地均成为销售热门。截至3月17日,广州2019年第一季度“至Top热销板块”的前三位分别由增城永和、南沙金洲和番禺亚运城把持,三大板块成交量累计占全市成交的26.5%。而外围区域成交量亮眼,除了交通、配套等各项利好加持外,价格优势这一“硬核”优势也成为打动刚需购房者关键的一点。无论首次置业的刚需族,还是寻求大户型的改善型购房者,低总价意味着降低了购房门槛,调动了购房积极性。

值得注意的是,以往表现相对低调的北部区域,今年表现也分外“抢眼”:从化街口—江浦板块成交量杀入全市前十,地铁14号线与价格洼地的优势让从化被更多购房者纳入购置范围。花都方面,狮岭、区府、新华旧镇等多个传统大盘推出了新一期项目;近年供地集中的花都湖板块新货亦陆续入市,给予购房者更多选择空间,预计北部区域的成交气氛也将得到陆续改善。

热门板块分析

南沙

利好政策带动金洲、黄阁表现突出

2月中旬《大湾区规划纲要》公布,南沙升格为“大湾区合作发展三大平台”之一,主要负责国际航运、金融及科创发展,未来将打造大湾区“半小时交通圈”交通枢纽,在此重磅利好带动下,南沙部分项目随即“借东风”加推,市场反应积极。今年第一季度,黄阁、金洲板块成交量占全市一手成交总量的12%,成为支撑成交的“顶梁柱”。

其中,金洲作为南沙发展成熟度较高的“传统优质板块”,由于供货量充足,不同项目存在明显价差,可满足各类购房者的置业需求。对于总价预算160万—180万元区间的购房者,可选择越秀滨海新城、阳光城丽景湾等项目;对于购置预算相对充裕,总价在200万—220万元区间的购房者,可选择越秀东坡、碧桂园·玺悦等进港大道沿线新盘,生活配套更加完善。

对比南沙其他板块,金洲的突出优势在于现有配套完备,生活氛围浓厚,同时2019年以来,已引入星河、上海升龙等优质房企推进旧村改造。

广州中原研究发展部认为,旧改将为金洲中心区补充大量居住配套商业配套,提升金洲中心区宜居程度和营商环境,旧改对城市形象的提升亦有助于金洲完成南沙“城市会客厅”的规划定位升级。

另一方面,近年供地充足的黄阁板块从去年第四季度起新盘供应力度不断提高,成交较为突出的项目有万科海上明月、方圆合景·南沙水恋,其中万科海上明月主推59-75平方米小户型单位,以低总价吸客;方圆合景·南沙水恋临近4号线黄阁汽车城站,对于市区上班族而言,45分钟通勤可覆盖万博、琶洲、金融城等重要商服区。

增城

永和“货量为王”通勤与配套升级

虽然第一季度增城整体一手供应量较去年第四季度少,但永和板块凭借大盘众多,顺销货量充足的优势吸客,成为2019年至今全市成交量最大的板块,占全市成交量的10.6%。

永和板块的招商臻园、金地香山湖、誉山国际等项目成交表现不俗。广州中原研究发展部认为,新塘万达广场建设推进、增城有轨电车示范线环评等利好将进一步带动永和板块价值升级,板块客户群亦将由以往刚需上班族为主陆续变化为刚需+中高端置业。

荔湾广钢南区陆续入市滘口优质项目可观

目前,广钢中轴线以北项目陆续进入一手销售中、尾段,未来广钢南区项目将接棒成为广钢板块的销售主力,目前南区如保利碧桂园·公园大道、保利和光晨樾等项目已投入市场,价格在4.7万-5万元/平方米之间。

值得一提的是,今年2月,广钢挂出AF040225-B“蚊型宅地”,地块条件平庸,但起拍楼面价达28140元/平方米,为广州宅地拍卖史上最高的楼面价。广州中原研究发展部认为,广钢时隔2年再次挂地,加上金融城黄埔大道646号地块出让“珠玉在前”,预计房企会争夺较为激烈,为广钢市场带来积极氛围,也将引导市区地价整体走高。

除广钢新城外,滘口、茶滘板块自去年下半年起,一手项目供应量亦有所增加,今年第一季度,保利花海湾、悦江上品苑、珠江鹅潭湾等项目都陆续加大供应量。

与广钢板块相比,滘口、茶滘具备临近地铁5号线的优势,可不换乘一线直达淘金、珠江新城、科韵路等商服区,加上购物、餐饮、公交、医疗等生活配套完善,对强调生活氛围以及“三代同堂”改善置业的买家具备吸引力。

热门板块分析

天河

依靠东圃、奥体供货金融城标杆地带动热度

截至2月底,天河一手住宅库存量为14.6万平方米,仅次于越秀为全市库存量第二小的区域,库存消化周期为2个月。2018年下半年起,牛奶厂板块一手销售陆续进入尾声,目前天河主要依靠兰亭盛荟、珠江花城两个项目供货。

另一方面,近期出让备受瞩目的金融城黄埔大道646号地块以37亿+自持55%的条件出让,折合楼面价37465元/平方米,刷新天河地块单价标杆。

广州中原研究发展部认为,天河地块出让竞争激烈,反映了当前广州“中心”天河用地买少见少,加上珠江新城—金融城—琶洲“黄金三角”加持,房企对于优质地块有着乐观预期。天河对于高端人群的吸引力不言而喻,未来区域客户群将覆盖粤港澳大湾区等实力雄厚的买家;对于购房者而言,当前天河面临“一手缺货+地价变动”的现状,更需把握机会适时入市,以免过分等待造成购房成本增加。

从化

地铁14号线与价格洼地优势带动街口—江浦板块成交

去年底地铁14号线开通标志着从化正式纳入广州“地铁圈”,从街口—江浦通往白云的时间将控制在45分钟左右;同时,通过知识城接驳,从化与知识城通勤时间在半小时内。广州中原研究发展部认为,从化楼盘“低价优势”对白云、越秀、黄埔知识城上班族具有较强吸引力。

从长远角度来看,从化将承接白云人口转移及居住需求。广州中原研究发展部认为,当前白云正积极推进“三旧”改造,优化低端专业市场,作为广州常住人口最多的区域(271万人),未来部分居住、置业需求沿地铁线往北部外溢的可能性较高。

北部两区中,花都优质板块均价已达2.5万—3万元/平方米,相比之下从化优质项目单价在2万元/平方米上下,虽然从化生活配套成熟度仍有待提高,但对价格敏感度较高的购房者而言,具备较强吸引力。

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