中证网讯（记者 齐金钊）从“收敛聚焦”、“巩固提升基本盘”、“矢量组织、冠军组织、韧性组织”，到“活下去、活得好、活得久”，近年来，自带话题流量的万科不断抛出一个个新名词，成为行业热议和猜测的焦点。3月26日上午，带着新鲜出炉的2018年年报，万科A(000002)在深圳总部举行了业绩推介会。针对房地产行业的未来、万科的“护城河”、业务转型进程以及万科人才引进培养计划等诸多方面的内容，万科管理层进行了一一回答。

以能力领跑代替规模领跑

近年来，房地产行业的集中度提升越来越难，大型房地产商之间已经进入“高手对决”阶段。对于行业竞争，万科总裁祝九胜表示，从全球的经验来看，单一开发商的市占率最高会到6%-8%，公司过往通过对自己的能力定位和战略定位，对规模的追求和依赖变得不那么严重了，万科未来要在能力上做到领先和领跑。

“所谓领先，我们要能够先看到客户的需求变化、市场的变化，能够先一步找到答案。所谓领跑，就是能够给客户提供更多的产品和服务，赢得更好的口碑。”祝九胜表示，为了在能力上领先领跑，万科已经在租赁住宅、物流、物业服务等多个领域找到了办法。

祝九胜介绍，在租赁住宅方面，万科从2007年开始探索，2008年在广州有了第一个租赁项目万汇楼，为低收入的家庭提供租赁方案，2014年开始大规模探索和布点，经过4年时间，现在已经开业运营超过6万间，一年的租金收入接近8亿；在物流业务方面，公司旗下万纬物流管理面积现在也超过了971万平米，进入了42个城市，各种经营指标在行业里面相对领先，也能覆盖融资成本；在传统的物业服务方面，2018年物业服务业务板块的收入达到了98亿元，用4年的时间增加了5倍。

危机感驱动公司发展

从2018年秋天开始，万科关于管理方面的各种说法开始在行业内不胫而走，有“收敛聚焦”、“矢量组织”、“冠军组织”、“韧性组织”，还有广为流传的“活下去、活得好、活得久”。万科一下子冒出来的这么新名词，背后的逻辑是什么？在提出“收敛聚焦”、“基本盘”后，是不是意味着万科别的转型业务不做了，又回到基本盘上去了？

“万科是危机感驱动的公司，而不是危机驱动的公司。”万科董事会主席郁亮表示，万科2012年得出一个判断，房地产行业进入白银时代，白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属。在白银时代公司启动转型，这样才让公司有足够的时间来探索和思考。这六七年以来，万科对白银时代的判断从来没改变过，公司对转型坚定的认识也从来没改变过。

“收敛聚焦，是阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，而是修枝剪叶。一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实来。这是万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意。”郁亮介绍，万科2018年在战略上做了小小的修订，升级为“城乡建设与生活服务商”，从配套上升到生活服务商，意味着公司不仅提供硬件，也需要提供软件，不仅要提供空间，也需要提供内容。万科试图找到一条新的增长曲线，在这点上公司从来没改变过、也没动摇过。

会严密监控市场进行资产减值计提

近年来房企的融资成本一直在走高，万科的负债率虽然比较低，但是也有上升的趋势。万科的财报显示，2018年万科的净负债率为30.9%，而2016年和2017年分别为25.9%和8.8%。对此，万科执行副总裁、首席运营官张旭表示，万科一直以现金流为基础，一直保持稳健的负债水平，目前的净负债率是30.9%，维持在非常合理的区间。净现金流方面，万科持有货币1884亿元，是短期负债的2倍，处于稳健的区间。

此外，对于外界关于今年万科资产减值计提增加的疑问，万科执行副总裁、首席财务官孙嘉表示，万科每年都在严密监控市场和项目情况，并且对项目进行计提减值的测试和评估。今年万科计提资产减值23.5亿元。在是否计提减值的判断上，会基于这个项目可变现的难易度，整个计提减值的过程要经过公司的审计委员会通过。在未来项目的继续开发过程中，会持续根据市场变化情况和评估情况，结合实际情况来判断是不是需要计提和调整的准备。

“大江大海”不是“海盗”行动

早在2000年，万科制定了命名为“海盗”的挖人行动，中海成为“海盗”行动针对的对象，在三年的时间内，吸引近50位中海骨干人员加入万科，极大提升了万科在工程质量和成本控制方面的管理能力。而最近一段一时间，万科又提出了“大江大海”的人才计划，外界因此有猜测，万科是不是要启动新一轮的“海盗”行动？

对此，郁亮回应称，2000年的时候万科在发展过程中从中海挖了很多人过来。但现在的“大江大海”计划跟“海盗”行动一点关系都没有。“我们的战略发生转变，组织要相应转变，要进行事人匹配。未来公司里面不是基于人来做事，而是基于事找人。”

“万科在自有人才上还是有信心的，但我们也无法拥有所有的优秀人才。还有优秀人才是否跟你适合匹配。” 郁亮表示，在新的人才计划中，首先公司会把内部变成人才的“大江大海”，另外也需要整个社会的“大江大海”，用来自外部的优秀人才来补充。未来公司更多的主张从具有服务意识的企业和行业去挖人，比如从工程管理、建设单位等乙方公司招人，这是“大江大海”计划考虑的范围。