■本报记者 王 峥

3月20日，中国房地产业协会联合易居对外公布了“2019中国房地产开发企业500强”测评榜单。榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团再次蝉联第一。2018年，500强房企全年商品房销售面积总额为7.16亿平方米，同比增长12.58%；销售金额创下9.9万亿元新高，同比增长17.1%。500强房企市场份额按面积和金额分别为41.73%和66.01%，分别较上年提升4.17%和2.77%。同时，年内千亿元级房企数量创下新高，达到30家。

《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2018年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动，随着“因城施策”的逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。企业方面，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。凭借自身在拿地、融资等方面的优势，龙头房企快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。2018年四季度以来，部分龙头房企规模增速较一、二季度增速下降明显，预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。此外，在因城施策的宏观背景下，中小房企因地域限制，业绩出现较大分化。

《报告》还显示，从2014年到2018年的本轮房地产调控周期，可以看到一些不同的特点。首先，去库存的政策延长了景气周期。在一、二线城市出现回调的情况下，棚改货币化政策和配套的金融宽松，支撑了三、四线房地产市场近几年的繁荣。其次，政策收紧期相比过往更长一些。从2016年的“930”到2018年年底的菏泽开始放松，长度跨越27个月。最后，以往全国政策一刀切，容易形成各线城市同涨共跌的情况，目前政策调整为因城施策，甚至一城一策，各线城市之间周期出现对冲。从全国范围观察，可能造成的结果就是周期振幅变小、波长变大。所以，对房企来说，除了关注全国大环境外，也要兼顾深耕区域的具体情况、所处周期。尤其是在拿地、开发、销售的节奏把握上，房企需要比以往更为谨慎。