2018年，北京写字楼大量入市，供应量和空置率均大幅上升。机构预测，2019年将持续有大批写字楼入市，空置率将被进一步推高。市场将迎来供应高峰，传统写字楼行业间的竞争也在日益加剧。与此同时，办公市场的主力用户群体已悄然发生变化，80后，90后甚至00后组成职场的中坚力量。这代人大多倾向于富有创造力的企业团队以及具有包容性的办公环境，他们的喜好很大程度上就决定了新一代企业选择办公空间的偏好。为满足这种市场需求，新办公的概念被提出。在中国网地产趋势沙龙上，中国网地产常务副总经理冯伟主持会议并就此发表了自己的观点。

新办公要先做好数字化的基础设施建设 

冯伟指出，新办公目前只是一个概念，还没有统一的判断标准。顾名思义新办公就是区别于传统的办公，新办公“新”不应该只体现在空间升级，而应该是多个维度的基于商办大数据的全面革新，是以数据来驱动的全价值链商办运营服务。一些企业已经开始在用自己的方式从多种角度探索新办公，从产品创新到场景迭代，这些都代表了未来办公一种新的发展模式。首先新办公的发展需基于行业的数字化的基础设施建设，这需要海量行业数据积淀，从这一点来看，尚处于起步阶段，但是科技的发展会一直推动着整个行业的快速发展。未来的创新科技在办公领域的应用，应该能实现需求方和供给方精准、高效的连接，能实现办公通讯高效协同管理，同样能实现智能驱动线下空间利用。未来新办公发展的核心逻辑应该是要帮助企业提高效率，满足各类用户更加人性化的需求。

创新企业数量和规模的提升会促进新办公的发展 

随着“创新驱动发展”的国家战略深入实施，新产业、新经济在宏观经济中所占比重的不断提升，创新企业逐渐成为经济发展的新动能，以“新技术、新产业、新业态、新模式”为依托的创新企业数量和规模都在不断的提升，这会带来有别于传统办公的新需求，新办公需要与经济产业发展中企业结构调整趋势相匹配，合理配置需求。“创新驱动发展”的大背景也会促进新办公的发展

另外，纵览各大企业，尤其是互联网和科技创新企业，企业员工年轻化已经成为了趋势。创新企业的发展会带来大批年轻人进入职场，他们更喜欢自由、新潮的办公场景。这些需求变化会给新办公带来广阔的市场空间。

联合办公的问题是如何提升非租金收益

2018年联合办公领域资本继续向头部集中，头部企业不断的融资、并购，似乎联合办公的风向一直都是规模为王，但是放眼整个行业，国内能做到整体盈利的企业屈指可数，在该行业的收入结构中，租金收入仍占比90%左右，其他类似增值业务收入和政府补贴总共占比不到10%。在成本构成里，占比最大的是承租成本，这也是二房东模式的先天劣势。我们再看包括目前做的最好的WeWork，它的租金收入占比只有13%左右，从这一点上来看国内联合办公的非租金收入依然处于探索阶段。怎么通过运营能力完成价值再造，体现出与传统的二房东的差异，如何从“规模为王”到“运营为王”，这条路很多企业还没有走通。

谈及新办公未来的发展时，冯伟表示，2018年以来的资本“寒冬”，会对新办公的发展有一定的影响，因为新办公多维度的发展都需要大量的资本投入。同时，一定程度上也有积极的影响。在此之前新办公多是浮于表面的概念和故事，以此为契机可以让大多数企业沉下心来修炼内功，赠强核心竞争力。