2018年，北京写字楼大量入市，供应量和空置率均大幅上升。机构预测，2019年将持续有大批写字楼入市，空置率将被进一步推高。市场将迎来供应高峰，传统写字楼行业间的竞争也在日益加剧。与此同时，办公市场的主力用户群体已悄然发生变化，80后，90后甚至00后组成职场的中坚力量。这代人大多倾向于富有创造力的企业团队以及具有包容性的办公环境，他们的喜好很大程度上就决定了新一代企业选择办公空间的偏好。为满足这种市场需求，新办公的概念被提出。在中国网地产趋势沙龙上，浪潮资本创始合伙人潘杰就此发表了自己的观点。

新办公的定位要与传统办公有本质区别

在谈及从各自领域出发所理解的新办公时，潘杰表示，从投资人的角度来说，对于新办公的关注点主要集中在三个方面。第一，新办公是怎样的商业模式？即除租金收入外是否还有其他的增值服务以及如何体现在资本市场体现商业办公的价值。第二，新办公和传统的二房东模式有何本质差异？能给用户提供哪些增值服务以及哪些亮点可以说服投资人？第三，新办公企业的未来发展定位、终极业态是什么样子。每家公司的切入点都是相同的，但是定位和后续的发展方向各有不同。

新办公的痛点在于解决企业的协同互通

由于现代电梯的发明和利用，构筑物开始向高层建筑的转变，使人们的活动空间从地面扩展到了高空，促成了大量高层和超高层办公楼的产生，这同时也导致大城市区域性的拥挤，主要商务活动进行的地区相对集中，人口大量聚集在CBD。互联网给我们生活中比如购物、餐饮带来了很大的改变，但是办公业态一百年并没有改变过，从100年前的纽约帝国大厦跟现在国贸三期没有本质区别。

移动互联网技术的发展和完善实现了多空间的连接，对于办公用户来讲可以选择更加人性化的办公场景，通过简单的手机的连接，实现多用户的远程沟通，虽然体验上距离面对面交流还有差距，但是随着未来技术的更新，科幻电影里的虚拟投影都是有可能实现的。关于新办公与科技的结合发展，潘杰指出，新办公的用户群体不只是几个人或十几个人的小微企业，无论是跨国企业还是本土化的大型企业都会有这样的需求。大企业、跨国企业数万员工分布在全球各地，新办公发展的痛点在于解决员工之间的多方协同。随着社会发展，跨区域合作、从分布式办公趋势来说未来企业一定是扁平化的，或者跨区域合作会成为主流趋势。通过互科技的手段解决更多的办公需求，人与人之前之间高效的沟通，多方协同，这是新办公亟需解决的。

很多传统的业主方也在加大创新科技的投入，比如说整楼的智慧化改造，然后通过手机实现用户与办公室的实时互动，当然创新科技的投入都是非常昂贵的，很多中小企业没办法负担。这个时候如果有第三方的服务平台提供是非常有必要的。创新的科技系统目前在办公领域到底能够给用户带来多大的差异化价值？或者让用户觉得选择新办公不选择传统办公是因为创新科技的影响，潘杰认为目前的差异化还没有体现出来，但这肯定是一个发展方向。

运营与自持兼顾，是联合办公的发展趋势

潘杰分析指出，联合办公企业目前分两种，一种是只做运营管理方，盈利绝大部分来自租金的差价。另一种是运营和资管同时兼顾。从运营方到运营与自持兼顾，这是联合办公企业的发展趋势。以WeWork为例，目前做到在海外有一半的物业自持。他们有大批用户，积累了大量的数据，企业规模足够大，在融资方面和与大企业批量合作等都占据一定优势。

需考虑企业管理层对于创新的接受程度

对于市场是否要一味讨好年轻人的喜好，潘杰认为，尽管目前年轻一代的90后、00后大量进入职场，对新鲜、自由的办公环境有更高的要求，但是目前多数企业管理层还是以80后、70后甚至60后为主，他们是否能接受过于开放式的环境，这是新办公发展要考虑的。

经济“寒冬”是挑战也是机遇

2018年的资本“寒冬”，很多小微和初创企业受资金影响很大一批直接关停，新加入的寥寥无几。潘杰指出，之前市场上的联合办公主要用户群体是小微企业，市场预测今年市场将继续存在不确定性，共享办公的发展趋势之一将是用户群体转向为大中型企业。在经济下行压力下，很多公司不敢盲目扩张，大家更愿意采取更灵活、投入较少的办公形态。根据机构报告，跨国企业在进入中国市场时，大多也不再采用租赁固定区域的形态，更倾向于联合办公。这对联合办公来说既是挑战也是机遇。

去年下半年以来，很多国外资本看好中国市场，外资的资管公司最近在中国市场都很活跃。潘杰认为，外国资本进入国内需要更多的本地化运营经验。同时，地产行业经过过去二十年的大发展，增量空间逐渐减少，开始进入存量运营时代。在核心一线城市，在未来供大于求的市场背景下，存量资产的精细化运营将成为未来地产行业的重心。