综述

岁月轮转，新年又至。保利房地产行业白皮书的发布，已进入第3年。

回首过往，我们发现即便时代瞬息万变，但万物发展都有其坚固的内核，秉持关键逻辑去预判房地产行业仍可奏效。比如，我们运用市场运行周期理论预判短期市场走势，明确提出“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。事实证明，本轮市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现；我们运用行业生命周期理论展望中长期趋势，明确提出“房地产已进入峰值时代”，实际数据已印证，即使2018年的市场运行周期承压，仍不改行业规模高位的峰值特征。

落笔新章，我们将以“云游”式的广阔视角观察新生力量，但最终依然回归质朴有力的保利周期理论，看清本质、勾勒未来。

诺贝尔经济学奖得主克鲁格曼曾提出“核心—边缘”理论，即在一个平衡的区域内，能够自发形成经济集聚的核心和边缘区，而两者的空间结构地位并非一成不变的。这个理论在今天仍有借鉴意义，在人口、经济和产业等多重推拉力下，我国城市“地壳运动”正在持续进行，有的城市上升，有的城市下沉。我们重申，基本面才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

风起于青萍之末。城市晋级赛激战正酣，房地产行业亦呈现出新趋势。我们发现，趋向于“零和游戏”的节点上，无论在城市发展抑或行业发展中，人口都已成为重要的活力因子。本次白皮书我们聚焦新趋势新机遇时，对人口的结构、迁移也给予了重点关注。我们发现以下3个新趋势：

趋势一，“工程师红利”，发展新动能。人口规模已告别高增长的数量红利，但巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新一轮的人口质量红利。过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

趋势二，边界模糊，尖角耸起。城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只1个；而在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚。

趋势三，“冰山”融化，首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升。

增量开发市场： 2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是“调整年”，整体延续调整。但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

存量经营市场：前期火热的长租公寓却遭遇“风波年”证明存量经营当前仍面临诸多难点痛点，因而需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。

我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。

展望未来，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态，成为美好生活的同行者。

Part Ⅰ 行业生命周期

城市基本面决定行业生命周期，峰值时代聚焦最优百城

探究房地产行业两大核心驱动力——人口及城市，可以发现：人口步入“质量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结构变化，2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。

经济转型升级下，新一轮产业分工逐步形成，城市竞争格局动态调整，三大都市圈的底层驱动逻辑亦有差异，中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代更应追寻需求而非供给，布局聚焦最优百城。

► 人口维度：

2.5亿高素质人口规模创国家纪录

Ⅰ 人口总量高位区间，内部结构变化趋势是关键变量

中国人口增长率的高峰期已过，《国家人口发展规划：2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多，十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响，人口增长势能减弱”，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转，但人口内部结构性变化不可忽视。

Ⅱ 人口迈入“质量红利”周期，人才竞争决定未来城市格局之变

近期关于人口危机的探讨，很多人将其归因于对生育的政策性限制，但其实世界上绝大多数国家没有限制人口，但全球生育率仍在不断下滑；这称为工业化生育率悖论，指随着经济发展，生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展，高等教育得以大规模推广，过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人口素质红利待爆发。

人口周期转变，人口迁移形势随之变化。一方面，流动人口规模在2014年前后趋势性下滑，这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大，我们观察到农民工有回流三四线城市迹象，这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

►城市维度：

最优百城呈现动态更新发展

Ⅰ 经济“强核”发展，高质量人口继续向核心城市聚集

选取2000、2010和2018年三个时点，追踪各区域GDP占全国比重，可以看出：北方区域GDP贡献度普遍下滑，其中东北下滑最为明显；而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显著提升。

全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势，从社会融资规模看，长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。

进一步细化至城市层面，核心城市经济贡献度持续提升：（1）三大城市群，京津冀核心城市贡献度最高、长三角、珠三角核心城市贡献率略有提升但幅度不大。其中，珠三角九市GDP占广东全省比例从2000年的78%上升至现在的85%；（2）北方区域其他核心城市贡献比例不高，未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性；（3）中部区域，武汉区域贡献度提升显著提升，而郑州、南昌在省内经济优势地位虽有提升趋势、但暂时优势仍不明显。

Ⅱ 三大都市圈底层驱动力各异，城市发展形态阶段不同

京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈是中国经济发展的核心引擎。这里以占全国5%的土地、24%的人口，创造了43%的GDP总量，并培育出超过3000家上市企业，为房地产市场贡献了26%的成交规模。三大都市圈虽各具特色，但都有极大的发展空间和潜力，无疑仍将成为未来高素质人口的首选流入之地。

基于不同的现状特征和资源条件，三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京津冀都市圈侧重“协同”，是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”；长三角都市圈侧重“一体化”，是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”；粤港澳大湾区侧重“融合”，是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。

●京津冀都市圈：政策驱动强，单核主导发展不平衡

政治心脏，政策优势明显。京津冀都市圈历来是我国的政治中心，政策倾斜力度大。但反过来由于其行政色彩偏重，导致市场化程度不高。

以北京为单核的空间布局，资源矛盾加剧，环境恶化。北京过强的虹吸效应，导致周边城市增长乏力，呈现单核特征。

产业分工尚待调整，方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比，增强对天津和河北的第二产业拉动，逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。

●长三角都市圈：资本高地，创新创意引领新发展

独具历史积淀，经济与教育基础雄厚。长三角既有港口优势，又腹地广阔，自古就是富庶之地。教育资源丰富，为知识经济发展打下了坚实的基础。

城市串珠型分布，空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁，上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地，有效外溢不足。

产业门类齐备，创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位，以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。

●粤港澳大湾区：高度市场化，创新驱动可持续发展

商贸基础厚实，高度自由化市场经济体。以香港、广州为代表的商贸之都，海纳百川，积累了深厚的商业传统和坚实的商贸基础，市场经济意识深植人心。

城市呈连绵带状发展，已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连，形成了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界。

全球独特的完整产业链，创新能力突出。香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心，造就了完备的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续动力。

Ⅲ “冰山”成本消解，中西部核心城市首位提升

全国城市GDP TOP20折射城市格局的变化，背后是经济产业格局的变化。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。例如，武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿，成为“中国光谷”；西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等。产业地位提升，也使得这些城市房地产市场加速发展。

中西部核心城市人口聚力显著拔升是重要例证。对比中西部典型省份省会与省内其他城市小学生人数增幅，发现：2010年以前，省会对省内人口吸引力并不显著，具体表现为小学生人数增减是同向变化的；2010年以后，省会城市人口吸引力明显提升，如成都小学生规模累计增幅近四成，而同期四川其他城市小学生规模仍处于负增长区间。

人口规模拐点降至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向大中城市聚集，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。我们重申基本面（人口、经济、产业等）才是支撑房地产发展的根本因素，房地产发展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地产的生命周期。

基于对全国城市生命周期的反复研究及验证，我们提出：峰值时代，房地产布局百城理论，聚焦百城，动态调整。聚焦 “胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；北方人口、资源、经济向少数大城市的集聚效应会更明显，而当前“南强北弱”格局下，南方城市整体看布局机会点优于北方。同时，随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。