原标题：三问房企“激战”粤港澳大湾区

综述 本报记者 周雪松

风从海上来，弄潮正当时。

“这是房地产行业期待已久的消息。”《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称“纲要”）的发布，在大半个房地产圈立刻引发一场不小的情绪躁动。

尽管纲要未提房地产，但地产人从来不缺发现商机的眼光。从公开表态来看，房企普遍看好粤港澳大湾区的未来。提前布局粤港澳大湾区的房企，可以更好地享受政策所带来的红利。还未进入粤港澳大湾区的房企，也想进军这片热土。粤港澳大湾区已成为“兵家必争之地”，一场激战在所难免。

身处粤港澳大湾区的房产中介，也频频释放各种利好，有的甚至散布项目将要大幅上调价格的消息，虽然后经确认是谣言，但这样的事情还是引起人们的担忧。在短短十多天时间里，粤港澳大湾区房地产始终是热议的话题。不过，在房企纷纷投身于粤港澳大湾区浪潮之时，还有一些问题与挑战需要去思考和面对。

一问：如何理性看待未来市场？

纲要的出炉，意味着粤港澳大湾区的建设已经步入全面提速的阶段。一个全新的世界级都市群从此呼之欲出。

建设粤港澳大湾区，既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试，也是推动“一国两制”事业发展的新实践。纲要一发布，与其相关的概念板块股票立即上涨。与此同时，作为早期孕育房地产业的土壤，一直是房企“必争之地”的珠三角地区，又迎来新的发展机遇。

纲要出台才两天，手握重金的投资者就已签下大单。2月20日晚间，亚洲最大房地产信托投资基金领展在港交所发布公告称：公司董事会同意拟初步支付代价人民币51亿元收购位于深圳福田区的一处商业物业。

纲要指出，将把粤港澳大湾区建设成全球科技创新高地和新兴产业重要策源地，建设富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。而多家大规模布局粤港澳大湾区的房企均公开表示，纲要的发布将为公司带来红利。

就连此前高喊要“活下去”的万科最近也对房地产市场产生了新的认识。其董事长郁亮表示，没有可能找到和房地产赚钱前景相当的行业。郁亮认为，尽管竞争激烈，但行业还是有机会的，因为中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。他还特别提到，第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化，比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务，有些还没被满足。

易居研究院研究总监严跃进表示，在房地产领域，纲要的出台可能会对三个方面产生影响：一是产业园区，因为产业发展是粤港澳大湾区的重点；二是租赁住房，粤港澳大湾区发展需要引进人才；三是建设用地，随着产业的布局，房企会争相投资这片热土。

另有分析指出，展望未来，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望给珠三角9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。但与此同时，区域内房价存在一定的上涨压力。

无论对于个人还是房企而言，如何看待粤港澳大湾区的未来，关键在于必须保持理性，要冷静客观，切莫盲目乐观。

在分析人士看来，房地产的发展水平将受制于产业发展水平，受制于总体经济发展的水平。房地产一枝独秀的局面将很难再度出现，房地产价格暴升暴涨的势头将会被严格控制。

这方面可以比较的区域是雄安新区，前者对房地产实施了严格管控。虽然两者有很多不同，但就严控房地产泡沫来说，粤港澳大湾区也不会例外。在房地产开发规模与价格等调控方面，还有很多的不确定性。所以，任何过于乐观，轻松可以赚钱的想法都可能是一厢情愿。

二问：主要功夫应该用在哪里？

房企嗅觉向来灵敏，事实上，早在粤港澳大湾区概念刚刚提出之时，房企对这片热土的争夺战就已打响。对于他们而言，布局大湾区，不仅是立足当下的战略之举，更是押注未来的重要选择。

纲要发布之后，很多房企首先想到的是拿地，尽量多拿地。作为房企，没有地无法盖房子，一切都是空谈。既然看好粤港澳大湾区，那就多拿地，多多益善，如果市场持续向好，地越多，卖房子越多，赚钱就越多。

伴随着粤港澳大湾区规划“靴子”落地，房企开启新一轮“跑马圈地”。其中紧邻广州的佛山一天迎两宗地块出让。2月22日上午，鑫苑置业以约11.85亿元总价竞得佛山高明区西江新城15.3万平方米商住地，同时也是这家房企首次进驻佛山市场。当天下午，美的置业也以约6.77亿元总价拿下佛山禅城区南庄2.9万平方米商住地。

实际上，纲要出台后粤港澳大湾区土地市场竞争更为激烈。还以美的置业拿下的禅城南庄不到3万平方米地块为例，多家房企参与争夺，最终历经2小时的厮杀混战，美的置业才以6.77亿元竞得，折合楼面价9359元平方米，而附近二手房价格才在1.1万—1.3万元/平方米之间。

据克而瑞研究中心发布的《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》数据显示，截至2018年年底，TOP30房企在粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。而根据官方数据显示，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米，按此来看，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。

房企想多拿地可以理解，但毕竟土地属于稀缺资源，在粤港澳大湾区尤其如此，不是想拿就能拿得到。未来，大湾区土地更不会敞开供应，僧多粥少将是常态，即便是龙头房企拿地也会越来越难，中小房企更无异于虎口夺食。

这就引申出一个问题，房企的主要功夫应该花在哪里？是去抢地，还是做好现有产品？实际上，部分房企在大湾区的土地储备是非常大的，相比拿地，打磨好产品，提升居民居住品质，需要花费更多时间精力，只有树立好的品牌形象和口碑，才能最终站稳脚跟。

在这方面，星河湾是一家值得关注的房企，作为粤港澳大湾区本土起家的企业，这些年，星河湾没有快速扩张，没有到处去抢地，而是以稳健发展着称，把最主要的精力用来打造产品。所以当市场有风吹草动时，这类企业反而不慌，通过较强的产品竞争力去赢得市场。

提升产品品质，往往也能给房企带来更高的收益，特别是在当前数量型增长转向高质量发展成为必然情况下，房企更应该集中精力做好产品，以不负大湾区，不负广大消费者。

三问：要不要多元化发展？

要不要多元化发展，这也是一个老生常谈的问题。按照很多专家的观点，企业通常应该走专业化的道路，高度聚焦主业，多元化发展要慎之又慎。原因在于多元化的风险非常之高，往往发展快，倒闭得也快。这样的先例数不胜数。

而今世易时移，房企要不要多元化发展，可谓是仁者见仁，智者见智。有人认为，要以不变应万变，另有人则认为，应以变求变，莫衷一是。

近来中国内地房企多元化发展已经迈出实质性步伐，涉足高科技领域也正在成为常态。典型如碧桂园和恒大等房企就是如此。

2018年5月，碧桂园农业正式成立，定位为发展科技型农业、平台型农业、国际型农业，打造从研发、生产、市场一体化的全产业链；2018年7月，成立广东博智林机器人公司，定位于以机器人本体及其核心零部件、相关的机器人核心技术，智能机器人系统的研发、智造、运营为业务内容的科技型公司。无论是机器人产业还是现代农业（机械制造及种业）都恰恰符合纲要对制造业结构调整的要求。恒大这几年除了地产之外，还积极进入汽车、矿泉水、金融等生意。此外，还与中国科学院签署了战略合作协议，大举进军高科技领域。

此外，像上文提到的美的置业也是一个家多元化的企业，是美的集团下属企业，得益于在制造领域的深厚积累，美的置业将智慧家居领域的优势在房地产开发中进行了充分发挥，成功打造出了智慧地产品牌，多元化发展顺风顺水。

事实上，纲要强调在粤港澳大湾区建设过程中，坚持开放合作，互利共赢。以“一带一路”建设为重点，构建开放型经济新体制，打造高水平开放平台。同时，要巩固和提升香港国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，把澳门建设成为世界旅游休闲中心，其他城市都各自有自己独特的定位。另外还提出要构建具有国际竞争力的现代产业体系，加快发展先进制造业，培育壮大战略性新兴产业，加快发展现代服务业，大力发展海洋经济等。如今商机空前，这也为房企提供了绝佳的多元化业务拓展机遇。

通过富豪榜变化观察可以发现，多元化可以创造奇迹。由于全球股市的变化，内地的首富可以说是一天一换。有一个值得关注的现象是，虽然内地首富如走马灯一样变换，而香港的首富30年都没换过人。李嘉诚已经在这个位置上坐了30年。过去30年不管世界经济形势如何改变，香港的经济是起还是落，李嘉诚一直稳居香港第一。这其实是得益于李嘉诚的多元化经营策略。因为李嘉诚在几十个行业都有生意，而且这些生意遍布全球50多个国家。如此分散的策略，只要不发生全球性的危机，李嘉诚的生意几乎就不会有太大的影响。

目前，很多内地房企规模已经很大，有的已经开始冲刺万亿大关，销售额突破万亿元只是早晚的事情。但是再做大，从万亿级别的房企变成十万亿级别的房企难度就大多了。所以房企在接近发展的天花板，走出去也面临很大挑战，今后互相厮杀，“内斗”会很惨烈，多元化发展不失为一种较好的出路与选择。