奥园:大步向前还需低头看

来源:中国网地产 2019-03-05 10:38:25

2018年3月,在奥园集团2017年业绩会上,中国奥园运营总裁马军放出豪言:2019年,奥园的销售目标是突破千亿。

这对于2017年还未达到500亿元销售规模的奥园来说,似乎是天方夜谭。

2019年1月10日,在奥园2019媒体活动上,集团副总裁郭士国出席活动表示,奥园2018年销售额突破千亿,地产板块销售额913亿元,超额完成全年指标。

从2017年的455.9亿元,再到2018年的912.8亿元,奥园完成了幅度惊人的大步跨越,千亿目标近在咫尺。奥园方面曾于2017年业绩会上表示,未来三年销售额复合增长率将高于40%。奥园过去三年销售额复合增长率高达81.9%,要完成这一目标并不困难。

但规模的急速扩张,带来的是债务的快速增长。截至2018年中期,奥园一年内到期负债约为256.42亿元,同时,乐于在收并购市场出手的奥园,投资现金流为-110.17亿元,期末现金为234.08亿元。

另一边,奥园健康生活集团于2019年2月最后一日刊发了招股章程,在港上市已经可期。但是,这家在管总建筑面积刚逾千万平方米的蚊型物管平台,上市后能否如愿募集足够资金,以支持奥园地产板块扩张,外界似乎并不看好。

试探性扩张 较为稳健

“快速开发、快速销售”这一开发策略最早出现在奥园2012年年报中。彼时,奥园方面曾对外表示,在一个项目的开发周期,从交地到卖楼,根据不同地区,奥园一般只需要6个月的时间,最长也不过9个月,加速周转可以在一定程度规避市场系统风险,把主动权握在自己手中。

2012年,奥园的销售额不过52.5亿元,一年后,这个数字来到了100.38亿元,大幅增长了91%。2011年底,奥园的在建面积由中期的150.2万平方米,大幅增长至207.0万平方米。如此一看,奥园销售额的爆发也是必然的。

这算是奥园的第一次爆发。当时的奥园,债务结构仍比较为稳定,2012年与2013年期末现金皆能覆盖一年内债务。

2015年时,奥园实现了151.7亿元的销售额,三年复合增长率约为42.4%。

但彼时,奥园的拿地节奏却慢了下来——2012年,奥园的新增建筑面积约为187.4万平方米,一年后,这一数字为213万平方米;2015年,奥园249万平方米的新增土地面积甚至要少于2014年的265.7万平方米。

虽然拿地速度放缓了,但奥园的资金压力却只增不减,2013年-2015年,奥园的经营现金流和投资现金流皆为负数。

为了提速,奥园只能快速练就自己的融资能力。其在2013-2015年三年间融资流入金额分别为68.81亿元、77.90亿元、141.83亿元,这也帮助奥园渡过了2015的债务高峰(2014年期末奥园一年内到期负债为44.64亿元,期末现金为19.89亿元)。

密集的发债 局面逐渐严峻

电影《疯狂的石头》中有这么一场戏:男主角包世宏踱步江边,拔剑唱道,“苍啷啷拔出宝剑,哗啦啦马踏联营”。纵有万般解读,导演宁浩却回道:“没什么别的意思,就是缓和一下影片的节奏。”

而奥园的规模增速从2016年到2018年期间,却毫无拖沓。在2016年和2017年期间,奥园连续两年销售业绩增幅同比超过68%,新增土储从314万平方米猛增至1286万平方米。

到了2018年时,更是仿佛坐上了火箭。

截至2018年中期,奥园销售额同比增长143%至402.91亿元,同时暴涨的是奥园创新高的1220万平方米在建面积。

同时,奥园在新增727万平方米的31个项目上,投入约173亿元(包括约53亿元还未支付的土地款项)。

在拿地的策略上,奥园方面曾对外称,“奥园始终坚持以收并购的项目为主,包括在2017年项目获取里面,股权收购的大概有66%,资产转让大概有15%,并一直延续了这样的水平”。此外,“奥园的拿地预算基本控制在当年销售额的50%-70%,而期末账面现金中的大部分,则会用于项目的建设中”。

从2018年中期看,奥园投资现金流中用于收购、投资、向附属公司垫款等项已达约104亿元,可见其一如既往地重视在收并购市场的投资力度。

但奥园2018年中期期末约234.08亿元的现金较期初减少了约13.61亿元,如果还要将大部分用于项目建设,将更加不足以覆盖一年内到期负债256.42亿元。

按照奥园2018年年初的计划,2018年下半年还将支出约177亿元的土地款,其中约81%将按照投资现金计入,可推测其全年的投资现金流基本为负。经营现金流方面,尽管中期奥园的经营现金流为正,但随着年底更多在建项目的竣工,可推测全年的入账销售回款无法覆盖可销售物业增加的支出,其经营现金流亦会承压。

内部资金周转承压,奥园的目光就瞄准在了外部融资上。

2018年8月30日,奥园发行2021年到期的2.25亿美元和1亿新加坡元优先票据,票面利率分别为7.95%和7.15%。

10月15日,奥园发布公告,称中国证券监督管理委员会已批准公司发行本金总额最多为人民币15亿元,票面利率8.5%的境内债券。

2019年1月3日,奥园发行2.95亿美元2021年到期的额外优先票据,票面利率7.95%。

1月15日,奥园发行于2022年到期的5亿美元优先票据,票面利率为8.5%。

2月1日,奥园申请发行42亿元公司债券已获受理,首期发行27亿元;同月11日,奥园发行2.25亿美元优先票据,票面利率为7.95%,将于2023年到期。

至此,奥园已获发行12.45亿美元、1亿新元、57亿元人民币的票据与债券,短期债务的压迫令奥园不得不密集发债。

然而,事情不总是一帆风顺。

2019年1月23日,上交所公告称:奥园非公开发行2018年10亿元住房租赁专项公司债券被终止审核。

奥园健康生活的软肋

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 图片来源摄图网

2018年11月,奥园地产更名奥园集团,并表示集团业务已涵盖地产开发,商业运营,物业管理,健康养生,文化旅游,跨境电商等方面。

2019年1月,奥园方面表示计划将旗下三大板块业务拆分上市:奥园健康生活集团计划2019年2、3月在港上市;文旅集团计划在6、7月上市;奥买家则计划2020年上市。

财源自然是广进最好。

有分析指出,房地产企业热衷于将物业公司拆分上市的主要原因,在于当前前者估值较低,若能将相对高估值的物业管理分拆变现,无疑是一种价值释放。其次,多一个上市平台对公司股东来说也可以多一种融资选择。

奥园的算盘,很可能是让三大板块上市后获取的融资,为旗下地产板块背书,缓解债务压力。但奥园未能赶上去年的港股IPO大年,没有跟着分拆物业上市的已经有碧桂园雅居乐、新城集团和佳兆业房企上岸。

另一个更为重要的问题是,奥园健康生活的蚊型体量,能否在资本市场获得青睐?

截至2018年9月30日,奥园健康生活的在管总建筑面积约1040万平方米,甚至小于另一计划上市的蚊型物管公司滨江服务,软肋过于明显。

2018年4月,新城悦登陆港股,在港发售2000万股份,但仅获得36%认购,开盘首日3.01港元/股表现亦跌破发行价。彼时,新城悦的管理面积约为7330万平方米。对于新城悦在港股的遭遇,有分析称此乃因为新城悦参与的管理面积较其他同行仍显过小。

依靠2000亿规模母公司的新城悦尚且如此,奥园健康生活的上市前景还有待观望。

奥园的算盘,恐怕不好打了。

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