来源：德信中国

他人眼中的加官晋爵，也许只是当事人心中的被逼无奈。

今天（2019年2月26日），内地赴港上市房企再添新军——以建银国际为独家举荐人的德信中国（2019.HK）在港交所主板上市，成为2019年首家在香港上市的房地产公司。

早间，德信中国以2.8港元／股发行价开盘。开盘后股价先迅速升高至2.82港元／股，而后直线回落。截止午间收盘，其股价在2.8-2.81港元之间来回震荡，最终收报2.80港元／股，成交量624万，总市值73.7亿港元。

来源：同花顺

德信中国2月25日发布公告，宣布全球发售约5.32亿股，其中香港发售数目为1690.6万股，国际发售5.15亿股，发售价厘定为每股发售股份2.8元，为招股价介乎2.32元至3.25元的中间价左右。预计发售所得款项净额为13.73亿港元。

其中，于香港发售的1690.6万股，相当于香港公开发售项下初步可供认购的5320万股香港发售股份总数的约0.32倍，约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的3.18%。根据香港公开发售初步提呈发售而未获认购的3629.4万股发售股份后已重新分配至国际发售。

德信中国表示，募集13.73亿港元款项60%将用于开发若干现有物业项目的开发成本；约30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划拓展业务的城市物色和收购地块以收购土地储备，10%将用作一般公司及营运资金。

来源：中国网地产

德信敲钟的背后，究竟是让人欣慰的业绩还是令人头疼的债务？

浙系味道浓厚 过度依赖杭温湖三城

“地域标签”，是好，也是坏。

根据德信中国的招股书各项数据显示，浙江依然是德信中国名副其实的大本营及主战场。根据行业报告，2017年，按浙江省全部11歌地级市住宅物业合约销售额计算，德信中国排名第五位，市场份额达到2.2%。

土地储备方面，招股书显示，截至2018年11月30日，德信中国总突出达到693.39万平方米，其中浙江省土储达到589.87万平方米，占比高达85.07%，浙江的布局在德信的地位依然不可撼动。

值得注意的是，杭州、温州、湖州三城成为“德信三强”。

来源：德信中国招股书

数据显示2018年11月30日止，杭州、温州、湖州三城土地储备分别为140.19万平方米，134.89万平方米以及97.57万平方米，分别占总土储的20.2%，19.5和14.1%。三城土地储备占集团总土储过半，达到53.8%。此外，招股书显示，2018年德信中国共拥有107个处于不同阶段的物业项目，其中，28个位于杭州，26个位于温州，18个位于湖州，三城占集团总物业项目的67.29%。

收入部分，杭温湖三州也一直占据前三甲位置，2016年三城收入达到66.40亿元，占总收入比重达到98.78%，2017年三城58.44亿元的收入占总收入比重89.89%。2018年前三季度，三城55.86亿元收入占总收入比重又达到98.28%。

值得注意的是，德信中国千年老二温州从2017年开始，营收超过浙江省会杭州，成为德信中国收入贡献率最高的城市，2018年前三季度，温州更是以50.37亿元的收入超过杭州4.53亿元的10倍之多，占德信中国总营收的88.6%。

无论业绩还是土储，都说明德信中国依然是一个典型的区域性房企，全国化程度还尚在襁褓。

来源：德信中国招股书

在业务布局风险方面，德信中国方面表示，目前集团业务在很大程度上取决于我们经营所在的浙江省和长三角地区的其他地方的房地产市场。这些房地产市场可能受本地、地区、全国乃至全球因素影响，包括经济和金融状况、本地市场投机活动、房地产供求关系、投资者信心、房地产买方其他投资选择的可行性、通胀、政府政策、利率和资本供应。

在反省自身发展的同时，德信中国表示未来仍将巩固在浙江省的领先市场地位，以及会将业务扩展至长三角及全国的主要城市，同时持续增加具有成本竞争力的优质土地储备。

债务泰山压顶 赴港IPO能否自救？

规模与负债，似乎就像一对分不开的兄弟。

德信中国近几年成绩有目共睹，招股书显示，物业销售占的信中国总收入的90%以上，2015年—2018年第三季度，德信中国销售物业收入分别贡献，52.41亿元，67.22亿元，65.01亿元以及56.84亿元，2018年前三季度，德信中国销售物业收入占同期总收入的99.3%。

毛利和净利方面，截至2015年、2016年、2017年及2018年9月30日止九个月，德信中国毛利分别为人民币5.92亿元，9.08亿元、15.32亿元以及18.57亿元，毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。截至2015年、2016年、2017年，德信中国净利润0.65亿元、5.13亿元以及8.39亿元，复合年增长率约为260.3%。截至2017年及2018年9月30日止九个月，德信中国净利润利润分别为人民币2.34亿元及9.81亿元，增长率约高达319.5%。

不可避免，德信中国也无法摆脱规模扩张带来的巨额债务压力。

德信在规模扩张的同时，债务总额也大幅增加。招股书显示，2015-2017年德信中国总流动负债分别为137.19亿元、159.45亿元、271.93亿元，到2018年激增至380.39亿元。

来源：德信中国招股书

德信中国2015年净资本负债比率为278.7%，2016年高达435.2%，2017年降为275.7%，截至2018年9月30日，德信中国净资本负债比率降至103.1%，但仍高于行业平均水平。

来源：德信中国招股书

值得注意的是，德信中国2018年即期部分负债达77.07亿元，相较2017年底的42.53亿元上升81.21%。同时，截至2018年9月30日，德信中国需要一年内偿还的借款达到58.06亿元。

来源：德信中国招股书

而德信中国2018年前三季度现金及现金等价物金额仅为49.87亿元，远不足以支撑其77.07亿元的即期借款。

关于降低负债方面，德信中国董事长胡一平在港交所现场表示，未来会制定一些策略，将负债控制在合理水平。

政策调控趋严 千亿目标路在何方？

德信中国将2021年的销售目标定为千亿。

浙江省社科院发布的2019年浙江发展报告表示，2018年前三季度，房地产开发投资较2017年有较大幅度增长，处于近年来的高位。尽管目前增速有所下滑，房地产投资的增长态势将会持续一段时间，预计2019年全省房地产开发投资形势会呈现高位降速状态。

浙江蓝皮书还预测，遏制房价上涨，让住房回归租住属性，稳定市场预期，避免市场大幅波动仍然是当今和今后较长一段时期的政策导向和目标。因此，限购、限贷、限售、限价等限制性政策短期内不会松动。在金融方面，政府部门将继续严格管控各种违规资金进入房地产领域，抑制投机和投资性需求，严防房地产泡沫化风险。

显然，这个消息对于重仓浙江大本营的德信中国并不理想。

德信中国的发展历程超过25年，除地产业务外，目前还拥有影视、物业、投资、健康等产业。据招股书显示， 2015—2017年各年度，德信中国的合约销售总额分别为61亿元、72亿元及151亿元。截至2018年9月30日止九个月内，德信中国合约销售额为106亿元。

来源：中国网地产

至于全年数据，德信中国官方目前尚未公布，但弹房均查询三家数据机构，亿翰智库显示，德信中国2018年业绩234.2亿元，房企排名第84位，克而瑞显示其销售业绩为366亿元，房企排名第71位，中指研究院显示的房企排名数据与克而瑞相同，都为第71位，但销售金额为396亿元。

德信中国曾公开表示，2018年要实现合约销售350亿元，2021年实现千亿的目标。目前只能等德信中国年报发布才能得知2018年全年销售真实数据，但前9个月106亿元销售业绩显然大幅低于原定目标。

谈及经营策略，德信中国董事长胡一平在上市致辞中表示，德信中国将以均衡稳健为核心，在标准化管控和高效运营的同时实现有质量的增长，持续追求“规模、品牌、利润”的协同和均衡发展。

很显然，对于中国房地产千亿军团门槛而言，德信中国还有一段距离。