专题热议丨购房或将告别公摊面积时代？

来源：地产圈club 隔壁伍哥/文

今天，落款为2月15日，由住建部办公厅发布的（住房和城乡建设部办公厅关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知）（以下简称通知）中，其中关于住宅全装修、使用套内面积交付两条意见征集，一经媒体报道后迅速发酵引发热议。

该意见征集被媒体报道后，引发公众热议和关注，在意料之中情理之内。

公摊面积向来是笔糊涂账。在卖方主导市场，期房销售为绝大多数的市场前提下，开发商与购房人就交付房屋面积扯皮一事，曾屡见报端网络。去年北京某知名豪宅项目，就利用期房销售，在交付面积上做文章，提前布局并巧妙给购房成本嫁接给购房人，实现自身利益最大化的手法，暂且不表。

在北京等一些城市，如果购房人细心的话，在签署商品房购房合同时，仍然能在价格条款中看到相应的套内面积单价和建筑面积单价。尽管主管部门早就提出过套内价格的相关执行事宜，目前的国内房地产市场，重庆是一直坚持使用套内面积进行销售的，其它的城市绝大多数都是以建筑面积为计价标准向购房人出售。

值得肯定的是，若本次意见征集能成为最终强制执行的政策，交付时可能让业主省去一些不必要的麻烦。

其实购房人所关心的，就是建筑面积和套内面积之差，所产生的公摊面积。根据现在绝大多数城市商品房销售以建筑面积销售的惯例，在房价普遍不便宜的前提之下，公摊面积可是真金白银。对于不同类型的住宅建筑而言，公摊面积必须保持在相对应的合理面积之内，过高则降低实用性，过低则影响舒适度和空间感。

因此，就算是将来套内面积落地，对于购房人而言，公摊面积都是绕不过去的槛。没有谁家的房子能独立存在于空间之中，此外，物业服务、安保、工程保障等各类基础配套设施都将依赖于公摊面积所配建。

若政策将来落地，全国房价也将因为计价规则变化迎来“普涨”。因为计算标准不同，将导致今后在除了购买房价计算方法变化以外，跟业主息息相关的物业费、取暖费、维修等后期的费用的计算标准和规则，也将发生变化。

不过，在当前房地产市场卖方占主导话语权，购房人议价话语权缺失的背景下，前期开发商仍然具有定价权，后期物业等管理方具有对后期费用的定价建议。因此，该规则的变化，不会从本质上降低购房人的购房成本，以及后期生活花费成本。“羊毛出在羊身上”，是对这一规则变化最好的注解。

本次意见的征集引发的舆情关注度上升，不会也不应该扰乱房地产市场相对平稳的形势。建议购房人在购房时，也要擦亮眼睛，不要轻易被忽悠。建筑方式计价标准变化所带来的价格波动，是规则的变化而非房价的上涨。此外，也需要警惕部分城市和地区，可能有不良商家会利用该事件进行房价恶意炒作，煽动市场秩序。

对于购房人而言，本次《通知》仅仅是意见征集，距离正式论证成可发布的政策，尚有一定的时间周期，执行情况仍需以将来的具体文件为准。就现阶段而言，根本谈不上实质影响和变化，该干嘛干嘛。

本次政策意见征集，部分擅长以“偷面积”等手段打造产品获利的开发商而言，可能需要重新定位和整理产品规划方案以及全新的应对策略。万一，该意见征集最后真成了强制性政策了呢？