编者按：

或许是投鼠忌器，让已经入职房企的经济学家任泽平对房地产业的分析欲言又止,于是新年伊始中国网地产从异常忙碌的任博士那里挤来的采访时间集中在了对未来经济走势的研判上。中国的房地产行业也早已不再能独善其身，这个资金密集型行业和中国乃至全球的整体经济形势休戚与共、息息相关。

从2016年的6.7%，到2017年的6.8%，再到2018年的6.6%，近3年里，中国的GDP增速，显然已离开了高速增长通道，进入了一个中速通道。

近年的经济运行走势，早在恒大研究院院长任泽平先生的意料之中。在2010年，舆论普遍认为中国经济还能重回8%以上的高增速的时候，任泽平就参与提出了“增速换挡”的判断。而在2015年4月时，他又预测到，“中国经济增速换挡可能从快速下滑期步入缓慢探底期，未来3年经济将呈L型”，并成为最后言中的少数派。

眼下，3年已过，2018年的中国经济，在库存周期、房地产周期、产能周期、金融周期等多个周期的多重叠加下，如期按照L型走向发展，并经历了第一次触底，经济下行的压力令整个社会一筹莫展。

但在接受中国网地产的独家专访时，任泽平提出：在2019年上半年，中国的经济还将继续下滑，而在年中时候，经济将实现第二次触底，下半年有望企稳。从全年来看，在货币财政政策放松和几大经济周期自身力量的叠加下，对中国经济和资本市场不必过度悲观，否极泰来，“经济短期有下行压力，但中长期乐观”。

观点一：宏观经济将在年中二次触底，下半年有望企稳

常见的经济复苏类型包括有L型、V型、U型和W型，而其中，L型代表的是经济下行之后，仍在一定增速上保持平稳运行。表面上，L型是经济增速从高速到中速转换，但这背后，实质上是经济结构发生了系统的变化，是要素投入到创新驱动，政府主导到市场主导的转变，是深层次的改革转型。

任泽平认为，从经济周期运行看，当前处于六大周期叠加：世界经济见顶回落、金融从去杠杆到稳杠杆、产能新周期筑底、房地产调控尾声下半场、主动去库存周期、新政治周期。2018年四季度以来，经济下行、物价大降，量价齐跌，表明经济周期运行从滞胀转入通缩。当前经济下行，有潜在增长率下降的趋势性因素，也有外部性、周期性和政策性因素叠加，世界经济见顶回落、中美贸易战、金融去杠杆、财政整顿、地产调控、去库存等叠加，经济下行压力加大。2018年四季度GDP创2009年以来新低，2018年全年增速创1991年以来新低。

与此同时，政策明显转暖，各部委持续出台积极政策，落实中央经济工作会议的“稳定总需求”“强化逆周期调节”。“但因为经济走势会存在下滑惯性，可能要到2019年中期才能触底”。

具体而言，短周期的库存周期和中周期的产能周期，是影响宏观经济走势以及决定改革时机的两股重要力量。

任泽平认为，我国当前处于库存周期的主动去库存阶段，量价齐跌，拖累经济，预计持续至2019年3季度左右，是经济触底的重要原因。本轮库存周期运行的四个阶段分别是：一是2016Q1-2016Q2，被动去库存，量跌价升，复苏；二是2016Q3-2017Q2，量价齐升，繁荣阶段；三是2017Q3-2018Q3，被动补库存，滞胀阶段；四是2018Q4-2019Q3，内外需收缩，主动去库存，衰退阶段。由于合意库存水平低，前期补库周期力度浅、时间短，因此去库周期对经济的拖累相对较弱。

任泽平将产能周期分为四个阶段：第一个阶段，在经济繁荣的时候，企业家过度乐观，导致产能扩张以及随后的产能过剩。第二个阶段，由于产能过剩，供过于求，供求格局恶化，引发通缩。在漫长通缩过程中，中小企业退出，大企业淘汰落后产能，这是一个供给出清的过程。第三个阶段，产能出清尾声，行业集中度大幅提升，剩者为王，企业利润改善，开始修复资产负债表，为新一轮产能扩张蓄积力量。但因为刚刚过完冬天，企业对未来前景仍然谨慎，新增产能扩张不是很明显。第四个阶段，随着企业盈利持续改善和资产负债表修复，我们终会看到新的产能扩张，一开始带动需求，后期增加供给。他认为，新周期的核心就是产能周期的第三阶段，当前则处于筑底阶段。

观点二：货币政策边际转松 融资环境改善

过去两年，去杠杆、防风险一直是中国经济政策的主基调，货币政策整体偏紧，融资形势紧张。

任泽平表示，面对经济下行压力，宏观调控政策应加强逆周期调节对冲，CPI、PPI双降意味着企业实际利率上升，货币政策必须降息降准，金融监管政策应结构性放松支持实体经济，减税和基建应双双发力。宏观政策既要防止对冲不及时、力度不够，也要防止力度过大重走老路。

1月4日，中国人民银行宣布，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。与2018年的四次定向降准不同，2019年开年央行送上的这份大礼包，是全面降准的回归。这一次全面降准，也被视为2019年货币政策边际转松的佐证。

1月M2货币供应同比增速8.4%，为2018年7月以来的新高。新增社会融资规模4.64万亿元，同比多增1.56万亿元，存量增速10.4%，超预期反弹，此前连续14个月下滑。货币宽松和融资形势改善。

任泽平建议2019年全年还要降准3次，并建议通过下调政策利率的方式进行降息。

此外，任泽平预测之前金融监管一刀切的现象，在今年将得到校正，而今年国内的融资环境将有改善，定向支持政策还将增多。他预计今年里，无论来自银行的、表外的，还是来自多层次资本市场，各行各业的融资形势都将比2018年有所改善，但改善的幅度不尽相同，创新型企业、民营企业和中小企业的改善力度相对可能会更大一点。

财政政策方面，则将更为积极。任泽平在专访中做出研判：2019年的财政政策理念将从平衡财政转向功能财政，并将出现两个点发力，“第一个是大规模减税，预计2019年减税规模超过1.4万亿，减税的方式也将更加合理，要立足于增强市场主体的获得感，从缩减税基式减税转向降低税率的减税，从碎片化减税转向一揽子推出的减税，从政策式减税转向改革式减税，从特定行业、特定主体的特惠式减税转向普惠式减税；第二个就是加码基建，提高赤字率，2017年的赤字率是3%，到了2018年降到了2.6%，预计2019年赤字率会再度上调到3%左右，就能打开几千亿的投资空间”。

2018年，由于金融去杠杆、财政整顿、中美贸易战等叠加，股市低迷，股权质押风险大面积暴露。2019年，任泽平认为，随着货币金融放松和经济二次探底，资本市场有望否极泰来。

观点三：中美贸易战具有长期性和日益严峻性，建立零关税的中美自贸区

关于中美贸易战，任泽平在2018年初提出了三大基本判断并被不断验证：“中美贸易战具有长期性和日益严峻性”“这是打着贸易保护主义旗号的遏制”“中美贸易战，我方最好的应对是以更大决心更大勇气推动新一轮改革开放，坚定不移。对此，我们要保持清醒冷静和战略定力。”

他认为，中美贸易战从狭义到广义有四个层次：缩减贸易逆差、实现公平贸易的结构性改革、霸权国家对新兴大国的战略遏制、冷战思维的意识形态对抗。中美双方要控分歧、避免误判，在第一、二个层次多谈判、合作、寻求共赢，尽可能避免将分歧引向第三、四个层次。今天的中国已经开启市场化全球化导向的改革开放，不是40年前的中国，也不是二战后的前苏联。

“必须清醒地认识到中国在科技创新、高端制造、金融服务、大学教育、关键核心技术、军事实力等领域跟美国的巨大差距，中国新经济繁荣大部分是基于科技应用但是基础技术研发存在明显短板，我们必须继续保持谦虚学习、改革开放。转危为机，化压力为动力。顺势以更大决心更大勇气推动新一轮改革开放（类似1960-1980年的日本、1960-1990年德国产业升级应对模式），推动供给侧结构性改革、放开国内行业管制、降低制造业和部门服务业关税壁垒、加强知识产权保护的立法和执行、下决心实施国企改革、改革住房制度、建立房地产长效机制、大规模降低企业和个人税负、改善营商环境、发展基础科技的大国重器等。”

任泽平还提出中美自贸区的构想，“我们建议中方可以主动提出与美方积极推动建立中美自贸区，双方零关税，在中美贸易战中摆脱被动接招应对。自由贸易有利于促进国际分工、发挥中美两国各自的要素禀赋、实现双赢，而且天然有利于制造业大国，这在欧元区、各自贸区以及全球化进程中均表现明显，中国是过去四十年全球化最大的受益者，德国是欧洲经济同盟的最大受益者。从理论上也成立，中国劳动要素整体低于美国而且制造业产业链更完整，中美自贸区能够实现双赢而且中国将是最大受益者，也是中国自身发展的需要。因此，建立中美自贸区将有助于化解中美贸易战，化干戈为玉帛。继80年代设立特区、2001年加入WTO之后，建立中美自贸区将开启中国第三轮新一轮改革开放高潮，助力中国从制造业大国走向制造业强国。同时，中方应该高调宣传愿与美方共建自贸区，让美方回到谈判轨道、不要漫天要价，美方也应该受规则制约。”

观点四：建立房地产长效机制的关键是人地挂钩和金融稳健

2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，但仍比上年同期提高2.5个百分点。在预测2019年的房地产开发投资时，任泽平认为，受销售下滑、土地流拍增加等影响，今年地产投资下行压力依然较大，但考虑到库存去化充分、调控不再加码，地产投资回落有底，棚改货币化政策红利也将基本结束。未来应适度支持刚需和改善型需求。

相比短期调控手段，任泽平更关注促进行业健康发展的房地产长效机制的建立。他认为，中国房地产市场的运行更多的是跟中国的经济发展阶段和中国的住房制度紧密相关的，未来政府需要在制度上有针对性地出台一些政策、作出一些调整。按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，建立居住导向的新住房制度和长效机制，而这个过程中的关键因素是“人地挂钩”和“金融稳健”。

任泽平重申他研究房地产十余年的一个观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融。他表示，人是需求，地是供给，金融是杠杆，供不应求的地方，就会有价格风险，而供过于求的话，就变成了库存风险。就人口而言，中国还有十年的窗口期，可以去调整住房制度。如何调整住房制度？他的第一个建议是：人地挂钩。房地产要想平稳健康发展，就要实现供求平衡，而人地挂钩就是实现供求平衡的重要途径。

“根据我们对国际经验的研究，人口都是不断地在往都市圈流入。如此一来，我们的城市规划和用地指标也要做相应的调整。比如外来人口到了一线城市，虽然他在这没落户，但是他实际上是一个常住人口，他有稳定的就业，他需要居住的地方。但如果供地指标还继续供到他老家去，就不匹配了。我们大量的人都在往都市圈涌入，但是我们用地指标还在继续供向一些四五六线城市，这就是典型的人地不匹配，人地分离。应该要把用地指标根据人口的衍变进行调整，这样的话，才能比较好地去保障大家的居住需求”。

他的第二个建议是：金融稳健。就是房地产领域的金融政策不宜过松也不宜过紧，而要张弛有度，适当控制金融杠杆和货币供应。不能为了短期稳增长的需要，对房地产金融政策过度放松，也不能为了短期宏观调控需要，对房地产金融政策过度地收紧。

他的第三个建议是：做大量的制度变迁。比如：土地财政、招牌挂制度等等。他认为，政府需要正视土地财政的正反面，探讨如何才能让土地财政扬长避短，如何发挥好资源配置的作用，用土地财政支持基础设施建设，推动中国经济转型，实现高质量发展，同时又能减轻地方政府的财务风险。

对此，任泽平建议可以考虑在部分比较成熟的地区，试点将土地财政转为房地产税，“当然这个过程是渐进的，绝对不能一刀切。比如有些地方，它的税源比较丰富了，并不依靠土地，就可以逐步地用房地产税来进行替代。但如果有些地方它还处在初级的发展阶段，这时候就不要剥夺它通过土地财政获得融资的发展权利”。