金科集团联席总裁 方明富

2008-2018，十年，世界经济格局重塑，中国房地产竞争体系焕新。

整体而言，2018年Top100房企的集中度达到74%，较2017年上涨20个百分点。分梯队来看，百强房企中除了Top3外，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。TOP10门槛值达到2007亿元，同比上涨32.7%，首次进入2000亿元大关。

TOP20门槛值达到1450亿元，增幅高达62.2%，在各梯队中上升最快。中型企业加速赶超，竞争最为胶着，TOP30门槛值达965亿元，同比增长38.1%。

亿翰数据显示，2018年千亿房企达到29家，相较2017年的16家增长13家。此外，2018年，在已提出业绩目标的房企中，已有近10家房企已经提前完成了全年业绩目标，金科就是其中一家。这也印证了金科股份联席总裁方明富在2018年7月保证的：“2018年千亿俱乐部中会有金科”。

中国房地产10年，方明富将以一个行业见证者的身份向我们讲述他亲历的十年。

升级转型 2020冲击2000亿

新形势下，房地产转型升级似乎成为后千亿房企发展标配。

在整体经济下行的新形势下，诸多房企纷纷转型升级，碧万恒布局地产外产业，龙湖保利更名宣布去地产化。金科也已成功转型“美好生活服务商”，在方明富看来，“新地产+新服务”并行，以用户需求为导向，是一个金科的经营核心。

2018年，金科继续坚持“以业主满意为核心”，全面启动“美好家园”和“聆听行动”两大升级计划，深耕“金管家”、“金悦家”、“金慧家”三个子品牌，打造人、云、端的智慧社区生态。

同时，金科也将逐步实现三个层面的转变：一是产品层面，从关注房子到关注社区， 实现业务重心从5年周期到65年长周期的转变；二是用户层面，从一次交易到持续服务，实现从客户到住户、到会员甚至粉丝的转变；三是企业层面，从地产开发商转型为美好生活服务商，现实从重资产投资向轻资产运营的转变。

“人们已经从单一的买房子或有房子过渡到买好房子好邻居好社区的阶段，消费者的需求已经发生了很明显的变化，金科发展的战略和方向就是围绕消费者需求升级来展开”方明富表示。

金科的产业基于从单一的开发商企业到多元的美好生活服务商转型，在继续巩固民生地产开发基础上，大力发展科技产业投资运营、生活服务和文化旅游康养。特别是围绕智能制造、智慧城市、人工智能、大数据为主题的科技产业主题，将是金科重点发力点和未来产业升级的增长极。

其实从2014年，金科就拉开了产业综合运营的序幕。据了解，金科产业目前已进入重庆、山西、成都、长沙、济南等８个省市，完成了“八城十二园”的投资布局。10个科技产业园区项目全面落地。

数据显示，截止2018年底，金科产业实现签约收入约100亿元，入园企业超过1000家，园区总产值超过500亿元。金科产业由此跻身中国产业运营商10强企业，荣获2018年中国产业新城运营商优秀品牌，全国产城融合示范企业等殊荣。未来将继续发挥品牌优势，与政府机构及国内外产业地产品牌强强联合，共同推进区域经济发展，创造就业机会，打造产城融合发展的新标杆。

2018年，金科千亿销售目标已经达成。方明富表示，金科将力争在2020年冲击2000亿元的目标。

迎接挑战 不断探寻新盈利增长点

2014-2018年房地产政策调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激（14年330起）和紧急收紧（16年930起）两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具。

2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前，“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。

在大环境下的发展调整方面，方明富表示，金科在坚持做好民生地产开发、生活服务的同时，强力推进科技产业投资运营，致力于成为国内领先的以科技创新、人工智能、互联网、大数据等为特色的科技产业园区投资、建设、孵化、运营平台；积极布局文旅康养产业，紧扣国家乡村振兴战略及文化、健康产业发展战略，持续加大对旅游、健康、养生、教育等相关产业的投入力度。金科不断构建新的盈利增长点，构建领先的可持续发展能力。 

同时，金科在布局上的“三圈一带”战略也是其可持续发展的关键点。金科以国家城市群发展战略为导向，战略布局以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅。围绕“三圈一带”区域战略：即以围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带为重点进行区域战略布局。

从2010年首次提出限购政策开始，房地产行业始终在回调的路上，特别是在2018年，中央部署下半年经济工作，提出“要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作”后，房地产行业基本都在维稳向前。

关于北京市场，近两年限购现代限价等政策无疑进入房地产市场寒冬，金科准备如何应对北京市场寒冬？方明富表示，从整个华北区域来看，政府不会允许房地产调控半途而废，这个前提下，我们更多是坚持“房住不炒”，根据市场的需求，做好产品、做好服务，再结合市场宏观、信贷等多方面政策的调整，适应回调中的市场。

他强调，北京作为首都，特别是在习近平总书记提出“建立促进楼市平稳健康发展的长效机制”后，政府一直是支持合理住房消费，遏制投机炒房。那未来北京房价的走势，还是与政策息息相关。

质变地产 展望下一个地产十年

这十年，中国房地产业经历蜕变与重塑；

下十年，中国房地产业又将发生怎样的机遇与挑战？

从2009年至今，地产黄金时代已然过去，而今进入高质量发展时代。对于后千亿时代的规划以及在规模与利润之间的平衡术，方明富表示，未来十年将是房地产行业的白银时代。城市差异很大，下一步金科的发展就是把城市研究透。好的城市我们想办法进去，深耕，这样可能才是王道。

“金科现在是在从优秀到卓越的努力过程中，要在行业里面有一席之地，合适的规模是必须的，但规模需要和公司的财务状况、资金结构匹配，才能应对和化解风险。金科要在保证安全的边际的情况下，去做大规模”，方明富如是说。

中国的房地产，以前房子的销售面积的增长或者价格增长，更多是基于以前刚需客户的居住需求。但随着中国经济的发展和生活水平的改善，大家对于改善物业的需求已经发生了非常大的变化。

2016年，金科正式提出“美好你的生活”五大主张，企业Logo由工业蓝变为温馨的红色。围绕成长更好、居家更好、健康更好、便利更好、邻里更好这五大美好理念，金科正在向多元化的美好生活服务商转型。

谈及对“转型升级 质变地产”的理解，方明富表示，房地产软性服务升级提升的市场需求规模是非常大的。以及对于房地产改善需求的相应的下游产业的支撑，也会带来大量的消费和经济增长的带动。服务和消费升级的变化对中国未来经济的支撑非常大。

以前，金科“做好每个细节”，是制造业的思维；现在，金科“美好你的生活”，是用户的思维。这种用户思维，直接倒逼金科的升级。

“用户的消费行为和习惯已经发生升级，从购买产品，到享受服务；从满足日常需求，到改善生活品质“。方明富表示，如何让客户买房子从一次性购买到享受终身服务，为客户提供全方位的服务，这是金科在下一个地产十年需要思考和解决的问题。

20年来，金科始终坚持以用户为本位，积极探索消费创新与需求升级。正是基于对市场趋势、消费者需求的洞察，为持续提升金科的核心竞争力，金科在2018年投入2000余万构建“生命建筑”体系，以“高质量发展”“可持续发展”为原则，全面升级产品品质，打造产品新内核。生命建筑，为金科的产品赋予“智慧体、有机体、基因体”三大属性，将促进建筑迭代发展，让未来建筑更加优化空间、融合自然、贴近生命，真正“为建筑注入灵魂，将美好融入生命”。

据悉，金科已与总部位于美国西雅图的国际未来生命建筑研究所（ILFI)达成合作意向，并已启动标准制定及国际联合研究实验基地的建设。2019年，金科将进一步联合世界一流研究机构、各大高校、建筑事务所、知名厂商等优势资源，共同推动生命建筑研发与落地。