最近，南京发生多起因更换物业导致的业委会、新旧物业之间的矛盾纠纷。小区换物业公司，到底谁来作主？物业更替如何做到平稳过渡？

新旧物业更替纠纷频现

今年元旦，南京莱蒙水榭春天小区新旧物业更替。一些业主站在小区门口迎接新管家，而原来的莱蒙物业则将欲进驻的银城物业拦在门外，当地派出所民警和街道办工作人员赶到现场协调处理纠纷。

据了解，该小区有住户1200多户。有业主反映，原来的莱蒙物业存在着服务跟不上、电梯维修不及时、小区公共空间杂物乱堆乱放、漏水维修不及时等问题。去年底，小区在兴隆街道和社区指导下，进行业主大会表决和招投标，有798户业主同意新选聘的银城物业进驻，同意选聘户数和面积占比均超过了60%，随后小区和银城物业签订了服务合同。

元旦以后，街道多次召开协调会。截至本月22日，该小区新旧物业尚未完成交接。原来的莱蒙物业以“有业主质疑业主大会投票涉嫌违规并已诉诸法院、尚处在诉讼期”为由不愿离去，在对业主的告知书中说：“我公司坚决维护法治、充分尊重司法优先，将严格遵守法院的判决结果”，并承诺诉讼期间严格履行物业服务义务。对此，河海大学法学院副院长、江苏省物业管理专家库成员陈广华教授表示，在法院生效判决书作出之前，不能因为个别业主以投票违规等名义将业委会告上法庭，就由此推定选聘工作存在违反程序等行为；也不能以“司法优先”之名暂停业委会选聘工作，业委会是由业主选举产生，代表全体业主的共同利益，开展正常选聘活动是法律和业主赋予的权利。

无独有偶。不久前，南京建邺区拥有近2000户的某大型小区，因为物业续聘还是选聘问题，纠纷不断。业委会在街道指导下召开业主大会启动新物业选聘工作，投标入围的几家物业要进小区展示，原物业却调来保安不让进门，一度引发冲突。其后，因为相关部门“约谈”的几家入围物业公司招标失败，业委会将街道告至南京铁路运输法院，要求其信息公开。

“业主说了算”难在何处

选什么样的物业，服务到期后是否续聘或者重新选聘，本应由业主自己说了算，为什么一换物业往往就会矛盾重重、纠纷不断？

陈广华分析说，新老物业更替困难主要表现为三个方面：一是业主对原物业服务不满意，原物业往往会以合同未到期为由拒绝撤出；二是就算合同到期，原物业又会以物业服务费拖欠等原因拒绝退出；三是物业管理区域范围不明确，出现利益冲突以及市场恶意竞争等，造成新旧物业更替时矛盾多发。

结合近年来的诉讼案例，南京炜衡律师事务所的律师蔡全义说，更换物业根本矛盾是权益再分配问题，较多地集中在开发商交房之后的第一家物业公司（即前期物业）与后来成立的业委会、业主之间的矛盾，前期物业一般是开发商的子公司或者有开发商背景。有的小区一些公共设施本身收益权不明晰，财务没有完全公开透明；有的物业公司长期占有小区配套设施和车位出租、广告展示等公共收益，业委会代表业主希望追索收益，而原来物业不愿意给，这就产生了矛盾。

记者在调查中还发现，由于不同业主对物业服务水平要求不同，换不换物业的态度迥然有别；有的小区业主本身就是开发企业或物业公司员工，有的物业公司为了取得支持还会对个别业主实行物业费减免或车位优惠等，这些都导致了小区利益分配的复杂化。

推进物业管理法制化进程

为规范各方主体物业管理项目交接行为， 2017年南京市出台《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知》，其中规定，物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段、未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，可处5万元以上20万元以下罚款，同时提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。

《通知》还要求，在日常管理过程中，区物业管理行政主管部门要会同街道、社区，通过专项检查和日常动态巡查，积极走访小区和业主，通过12345工单和市民投诉，及时发现问题隐患，重点聚焦业主大会选举业主组织（含换届）、选聘物业服务企业、新老物业交接等三类情况，做好属地重大物业管理矛盾的排查工作。

1月16日，南京市住房保障和房产局发布《2018年度南京市物业管理行业失信企业信息》，以期实现“正向激励、负面清单”的市场进入机制，构建诚实守信的市场环境。在公布的17项失信项目中，江宁区同曦物业和栖霞区华冰惠物业存在“对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复”的失信行为，江宁区骋望骊都华庭的三琦物业存在“违反职业道德、诚实信用原则，提供虚假信息，造成严重冲突纠纷”等失信行为。对此，一位资深物业律师建议，应严格前期物业选聘及招投标程序，尤其是要尽早明晰小区公共配套设施收益权，提早化解矛盾，推进物业管理法制化进程。

陈广华也表示，建设法治小区、和谐社区，是建设法治社会的一个重要基础，事前普法比事后处罚效果要好得多，也有利于培养小区业主、物业管理人员的法治意识和素养，将矛盾扼杀在萌芽状态。

本报记者 周广立